解读新版《山东省住宅物业服务收费管理办法》

日前,《山东省住宅物业服务收费管理办法》颁布,受到居民和物业人士的广泛关注。据悉，该办法将于2012年1月1日起施行5年。新的《物业管理条例》有哪些特别的规定？该条例是否可以让当前比较集中的物业管理问题得到圆满解决？

11月18日，本网邀请律师代表、业主共同探讨山东省住宅物业服务收费管理办法。我们诚邀您出席本次大话地产活动，并期待您的精彩发言！

【物业之家】日前，《山东省住宅物业服务收费管理办法》颁布，它的颁布受到居民和物业人员的广泛关注，据悉该办法将在2012年1月1日起实施5年，新的物业管理条例有哪些特别的规定？该条例是否可以让当前比较集中的物业管理问题得到圆满的解决？

今天，物业之家组织了此次《解读新版山东省住宅物业服务收费管理办法》，本次焦点关注我们邀请到了律师代表山东豪才律师事务所的刘国敏律师，郭熠森律师，以及大舜天成物业公司经理周浩先生来共同探讨山东省住宅收费管理办法。

首先有请两位律师为我们来解读一下《山东省住宅物业服务收费管理办法》，看看这个办法相对于以往的规定有哪些特殊之处。

【郭熠森】即将实施的新办法与过去的《山东省住宅物业服务收费管理办法》旧的办法相比，有四个突出的点。

第一个问题是规定了空置房物业费的收费标准和办法，填补了过去的一些空白。第二是关于停车位的相关费用，明确的规定了要分门别类的进行收费。这一点相对来说也是一个进步。再一个比较突出的就是水电费，新的《办法》当中明确规定了二次加压运行电费成本就应该由供水单位来承担。以前的物业企业过多的承担了水电部门的职责，现在这个《办法》能够减轻物业的一些负担。最后的一个亮点是关于配套设施的。小区的配套设施如果达不到标准的话收费应当适当的减免，也就表明了如果配套设施出现了问题，开发商是要承担责任的。我们认为这是一个比较特殊的亮点。

【物业之家】确实这些问题在日常的物业管理中经常出现，新规定对其中不少问题都有了新的规定，其中也包括郭律师说到的空置房，新办法规定空置房一年以上应该减收物业费，规定了公用设施维修不得进入物业成本，外来车辆停放超时要收费等。那实际案例中有没有这样的纠纷，这项新规定的出台将解决怎样的矛盾？

【刘国敏】其实在生活中我们经常会遇到很多案例，他们基本上都是纠纷比较多的，一个是物业费的收取问题，就像刚才所讲的，可能在这个《管理办法》实施之前有一些物业费的收费容易产生争议，比方说我举两个例子。一个像停车位的停车费，很多业主都认为我交了一个车位的租赁费用以后，有一些是买的形式，有一些是长期租赁的方式，那么我为什么还要给物业公司交管理费，他们会这样认为。这个《办法》就对此进行明确的规定，就是说租赁费是租赁费，除了这一块还要交停车位的费用。

另外一方面我们见到的诉讼纠纷由于车辆保管丢失了以后，我的车辆在小区里面被盗了，不管摩托车、汽车。被盗了以后要求物业公司承担责任。但是大家也很明确的知道偷车的直接责任人是盗窃分子，本身物业是小区安全保卫的工作。所以在这个时候基本上在实践中会出现不同的案例，有一些法院判决的可能是物业公司承担的是同等责任，大家各分担一半。有一些按照物业公司承担的是次要责任在这上面。按照公平原则可能承担30%的责任。

但是通过这个《管理办法》的规定，我们发现对这一块非常明确的规定了。如果是保管的，双方另行再签订一个保管协议。也就意味着如果业主和物业公司不另行签订保管协议的话，那么物业公司对你车辆和非机动车辆没有一个看管、保管责任的。因为本身大家也知道，车辆是买了车辆保险的。

【物业之家】刚才您提到停车费用中包括停车费跟服务费，这个服务费是什么？

【刘国敏】停车服务费在《办法》里面规定的非常明确，像设施设备运营及保护费，然后保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的费用，这些都是服务费。[page]

【物业之家】周经理，在您日常的物业管理中遇到类似的纠纷多吗？

【周浩】其实在日常运营过程中车辆保管确实是矛盾的焦点，因为现在结合着咱们社会的形式，应该来说这种家庭私家车辆是越来越多了，这种停放的需求也越来越大。所以说车辆保管的矛盾也是越来越突出。我觉得咱们《办法》出台也非常好，一个是明确了车辆的保管和服务相分离的规定或者这么一种要求，对我们物业服务企业来说应该来说更加明确了，责任上更加明确了。

对于空置房这一块来讲，可能这个《办法》非常好。这个《办法》刚发，我们也一直在学习。就我个人来看，可能还需要有相应的办法出台。

【刘国敏】咱们以前有一个《物业收费管理办法》上面也有规定，就是空置的收70%的费用。这一块我们济南作为省会城市走在前列，但是这个《规定》出台以后对这个的明确规定，可能后面还有陆续的实施细则相应的出台。这样免得有些业主自己不住还要给你交物业服务的费用，可能会觉得不合理，可以避免这样的纠纷。

再一个比较好的是外来车辆的停放，我觉得这个规定确实非常好。我们现在看到越来越多的小区进小区也要收费，要打卡、收费，我们很多市民觉得非常不合理。你收费的依据在哪？没有见到依据，现在这个《管理办法》出台以后非常明确，两个小时以内基本上属于探亲访友，这个比较合理的。你超出了以后可能占有小区公共设施、停车位，占有这种资源，这样小区再适当的像物业公司交一定的费用，我觉得这个相对来说比较合理一些。

【物业之家】物业收费管理办法的出台对于业主和物业公司的好处是毋庸置疑的。但是从实际情况来看，新规中是不是还存在一定的问题有待于完善？

【周浩】现在物业的收费实际上是按照2004年的老文件实施的，然后实际运营当中物业公司对于储藏室，这一次新的《办法》当中不予以收费，因为他出现一个新的概念是产权面积，原先对于收费的概念是建筑面积。所以说今年新的《办法》出台之后对于储藏室这一块的面积不予以收费，变相的来说，我站在企业的角度来讲，可能是对物业服务企业的收入有一定的影响，会降低这部分收入。

从实际的情况出发，应该说成立业主委员会可能普遍的会跟物业服务企业签订正式的物业服务合同的时候，主要的议题是物业服务费如何进一步的降低，能够给业主创造更好的居住环境。大家物业服务企业存在涨价这种情况在全国可能也不是特别多。从这个角度出发，对于物业服务企业的成本来说或多或少会加大。但是从其他方面也有一些好处，比如说二次加压的供水电费由供水公司，也专营单位去出。但是这一块也存在一个交接问题，后续可能会有一些相应的办法或者相应的政策出台。从这个角度来讲，应该来说这个新《办法》的出台本着和谐，解决民生问题方面更加明确。但是，可能还有其他后续的问题可能牵扯到方方面面，还需要沟通和解决的事情。

【物业之家】对于刚才周经理提到的二次供水问题，在新的《办法》中有什么具体的规定吗？相比较之前有了哪些进步和变化？

【刘国敏】二次供水，过去通常二次供水里面的电费和设施都是由物业公司承担的，这次《管理办法》明确规定这一块由供水单位来承担，这样就减轻了物业公司的一些负担。

【物业之家】这项《办法》在执行的过程中，对业主和物业公司双方会产生哪些现实的意义？周经理，您来谈一下？

【周浩】首先来说对于新的《办法》出台解放了一部分物业服务企业现在所面临的一些困境，得到了一些解决。但是同时也对物业服务企业提出了更高的要求，因为是质价相符的原则在这个《办法》里面有很明确的表述。所以说对于物业服务公司的指导意义会非常大。

但是在操作过程当中，可能还会有一些不适应。这是我作为个人来讲，可能有一些不适应。比如说业主对于新的文件还不是吃的很透，也是需要我们物业服务企业加大文件宣传力度。

【周浩】另一个也是需要物业服务企业自行消化的过程。整个的《办法》的指导意义非常强，我觉得这次涵盖的面，就是把之前2004年老的文件当中很多矛盾的焦点问题已经消化了。[page]

【物业之家】两位律师结合我们平时接触比较多的案例纠纷，从专业的角度来看新《办法》的话，您觉得有什么地方还有待于完善？

【郭熠森】每个法律出台只是保护的大多数相对人的利益，不可能非常全面。在实施过程中肯定会有这样那样的问题，比如说单就刚才所说的停车服务费的问题，可能从这一点上来讲对我们物业公司来说觉得比较公平、比较合理。但是一条规定从业主的角度来讲，虽然出台了，我相信在他的心里仍旧是很难以接受的条款，包括在收费的过程中与实际履行的过程中可能还会这样那样的实际问题，所以说这个法规有他进步的地方。

那么在实施的过程当中还是需要继续的有一些部门以及其他的相关规章制度来对其进行完善。大家都知道物业公司的成立是为业主服务，这是最直接的宗旨。但是现实当中业主和物业公司一直有非常尖锐的矛盾，好像冤家一样。我自己总结了几点，大概可能由于以下三个方面的原因。

第一，业主对于物业公司的一些具体的职责还不清楚，因为从他买房开始到交房到入住会有一系列的问题，他可能会把前期开发商的问题最后归结到物业公司来承担，这样就突出了矛盾。但是实际上这些问题不归物业公司来管或者物业公司解决不了。这是一个层面。

第二，现在有一些个别的物业公司他们的经营宗旨是以服务业主为第一目标还是以盈利为第一目标，这个搞混了，背离了这个标准就出现一些问题了。

第三，业主自身的问题。我们是想有很好的物业为我们服务，但是我们享受服务的同时也有义务向物业公司支付相应的费用承担他们的运营成本。这些问题解决了，物业公司和业主之间的关系才能真正达到和谐。

【刘国敏】这些管理规定对很多方面都是促进。我认为有五个，一个是业主、开发商、物业公司、专营单位、政府部门。当然，针对业主来讲，业主通过《管理办法》可以更多的了解哪些权益受到保护，我们的物业费应该按照什么主张，我们可以有依据，比如说政府指导价，大家可以看。另一方面，业主也应当从《管理办法》中知道自己应当遵守哪些规定，比方说我们应该把住宅变更了性质作为营业用房，那么你就不能按照住宅的标准来缴纳物业费，而是应该按照经营性的物业来缴纳物业费。另外属于你不住是个空置房，你也应当缴纳物业费。这一块给业主更明晰的概念，我需要遵守哪一些。

另外，对于开发商来说，对于他们也提出了一个要求，开发商在跟业主（买房人）签订商品房买卖合同的时候，我需要把前期物业里面的合同主要内容约定在商品房买卖合同里面，比方说物业费收取的标准，我们物业费收取的时间，这些都是应当在里面明示给买房人的，这样以后也避免产生纠纷。所以开发商也提出了一些要求。

第三个方面，对于物业公司来讲，一个是很明确的要求物业公司在公共设施维修上面不能计入成本，这样以免增加业主的费用，这块由专项维修资金进行维修。

物业对物业公司也有一些相应的保护，例如像刚才所讲的我的车位费的收取，应当怎么收取可能分了三部分，比方说车位的租赁费、停车服务费、保管费，这三个费用是不同，进行不同的收取。

对于物业公司的服务肯定也提出了比较高的要求，你物业公司服务现在是按分类来收费，你提供几类的服务你就要收取什么样相应的收费，肯定为他们的服务也提供了一个参考的标准。

第四个方面，对于专营单位。就像我们说的二次供水的加压，电费由供水单位来承担，这个承担也是对专营单位提出了一个要求，不像过去专营单位都是垄断企业。把这个负担一开始给了开发商，后来是物业公司。

第五个方面，对政府部门也提出了一些有待于解决的地方。比方说第一个虽然是进行政府的指导价，但是我们也了解就是我们的住宅可能现在也有一些豪宅，还有相应的其他新型楼盘，比方说建筑节能楼盘，他们的物业费用可能比较高，你的指导定价就需要政府根据市场的变化及时的进行调整。我们现在所适用的基本上都是济南市使用的是2004年的。到了现在差距很大了，我们政府的调整能不能跟上市场的变化，我想这是很多物业公司所希望能够看到的。另外一个我想新的小区可以设立标准，老的小区呢？我想提高我的收费，很多时候业主反而是不同意的，然后去找物价部门，这里不合适或者那里不合适。这个可能也是需要我们政府帮助物业公司进行协调的。

还有一个是车位也是一样的，也是政府指导价。车位我们也发现随着科技的不断变更、更新，现在有很多小区比方说文华园、阳光100等，现在出现了机械的立体车位，他就要求你的技术含量很高，你的设施设备的维护费很高，你的保安需要增加，他相应的费用就会很高。我们政府的指导定价希望有一个合理的分类定价。

还有一个需要解决的就是刚才说的二次加压的问题。二次加压的供电费现在明确规定由供水单位来承担，但是这块衔接上怎么来衔接，恐怕在物业公司来讲他毕竟是一个普通的服务公司，他有没有能力能够约束到专营单位，我相信物业公司也是很希望政府部门在衔接的环节上能够帮助大家衔接好。

我觉得以后需要解决的问题可能在各方各面都需要更多的提高和更加的规范。[page]

【物业之家】刚刚郭律师也谈到了物业公司自己的定位，周经理，咱们大舜天成物业公司在日常的管理中是怎样定位的？

【周浩】大舜天成物业创业的时间不是很长，我们这家企业始终还是围绕着我们的客户、业主是上帝的原则开展各项服务。对业主来说，我们要做一个“称职的管家”，一个好的服务者。对于房地产开发商来说，我们是他的一个品牌，我们要促进他的销售，带来业主更好的口碑。对于我们自己员工来讲也是一个比较好的发展平台。对于企业本身来说效益不是主要追求的目标，因为我们这个行业的利润率国家也有相关的要求，对于我们这个行业来说还是属于微利的企业，对于我们这家企业来说最好的服务回馈业主，最好的口碑回馈企业，和谐的状态回馈社会。这是我们目前企业服务的宗旨。

【物业之家】在日常的管理中，遇到比较多的纠纷主要集中在哪些方面？

【周浩】应来说我们所接触到的纠纷经济的进步和住宅的配套不是很能够衔接得上。比如说前些年接管的小区房子非常不错，但是随着社会的进步，私家车辆越来越多，停车位很紧张，这是一个不争的事实，社会的焦点问题。

另外一个对于业主，就刚才跟刘律师所讲的一样，对于物业服务企业的职能、职责，哪些事情应该由物业公司去做，哪些事情不应该由物业公司承担，可能这个界线对于业主来说不是那么很清楚。

我们所接的楼盘和项目里面的业主是非常不错的，基本上跟我们的关系也是相对比较融洽的。个别可能会造成一些投诉、服务上的不满意，但是除去刚才讲的误解性的东西，我们通过自身的提高还是能够跟业主达成一致的，也是能够做到他们心里去的。

【物业之家】周经理，作为物业管理人员，您对物业的相关办法还有什么期待，您觉得在哪些方面有待于完善？

【周浩】实际上我觉得今天很高兴跟两位律师在这里探讨新《办法》的出台。应该来讲是一种期待，希望今后政府部门或者是同行业甚至包括全社会的共同努力，去解决不断出现的新问题。

在新的《规定》里面，对于房地产开发商的费用有所明确，比如说配分期开发、分期交付的原因造成了小区的配套设施或者环境未能达到购房合同的标准，应该说物业服务费用应该予以适当的减免，差额部分由房地产开发企业也就是建设单位予以补偿物业服务企业。但是在实际操作过程当中，物业服务企业很难去约束开发商，费用的过渡时期应该来说还是值得仔细去研究的。我觉得对于我们服务企业来说协调的难度比较大。

刚才讲到二次供水的事情。二次供水以及专营单位以及环卫管理单位这两块如果是代收费用的话牵扯到报酬的结算，包括具体费用高与低的指标，这个也是有待于商讨和解决的。

【物业之家】对于新《办法》的解读，两位律师还有没有想补充的？

【刘国敏】我认为新的《管理办法》本身就是一种公平原则的体现，对各方面的保护。

【物业之家】希望本次访谈能够帮助广大网友解读物业收费的新规，也为我们物业与业主之间的和谐相处提供更多的帮助。

也感谢各位嘉宾的光临，谢谢。