《汕头经济特区物业管理条例》解读

《汕头经济特区物业管理条例》（以下简称条例）已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，自2012年12月1日起施行。为了让市民更好地了解条例，推动条例的顺利实施，日前，本报记者就条例制定的有关情况采访了市人大法制委主任委员吴小云。

问：制定条例的主要背景是什么？

答：物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐汕头有着重大意义。近年来，随着我市住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期，但也应该看到物业管理工作中还存在着一些问题，主要表现在以下几个方面:一是开发遗留问题比较突出。主要是房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等。二是专营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。实践中大多数住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效的处理。四是物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，车位、车库管理混乱，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理未做到有效结合。业主委员会与街道办事处和镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会之间缺乏沟通途径。六是物业服务企业生存状况堪忧。由于欠费率高、不合理负担重等原因，很多企业亏损严重，难以维持正常经营。这些问题的存在，使得物业管理区域内的纠纷和矛盾不断产生，并且随着我市房地产业的迅速发展和物业服务领域的不断拓展，对物业管理领域不断出现的新问题、新情况也需要及时调整、规范。因此，制定一部切合我市物业管理实际的地方性法规，与国务院《物业管理条例》相衔接是非常必要的，也是进一步规范我市物业管理，维护业主和物业服务企业等方面的合法权益，解决目前物业管理存在的一系列问题、提高人民群众生活质量和改善工作环境的需要。

问：条例的主要内容是什么，创新之处在哪里？

答：条例共八章一百一十八条，分别由总则、物业管理区域及配套设施设备、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用及维护、法律责任及附则八部分组成。具体地说，有以下几方面的创新：一是推进物业管理与社区管理相结合。条例明确规定了街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会在物业管理中的职责，充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会换届选举、调解处理物业管理纠纷等方面的作用，推动业主自治制度的实行。二是理顺了专业经营设备的产权移交和维修养护责任。条例第十七条规定:“建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任”。这样明确界定了业主与专业经营单位在专业经营设施设备上产权归属和维护责任，保障了专业经营单位切实履行对专业经营设施设备的维护职责，从而有利于减轻业主的经济负担。三是建立了物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险制度。条例第七十九条对物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险作出专门规定：“物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定”。这样规定不仅维护了业主的合法权益，而且规避了物业服务企业的经营管理风险，有利于进一步融洽物业服务企业与业主之间的关系。四是明确了紧急情况下维修资金的特殊使用条件。由于维修资金启动审核、批准的法定条件十分严格，鉴于共用部位发生紧急情况的维修关系到全体业主的居住安全，在实践中如果严格按照审批住宅专项维修资金的程序办理，不符合实际情况和应急需要。为此《条例》结合我市实际，在第一百条对共用部位发生紧急情况的维修作出了特殊例外规定，使物业出现紧急安全问题时能够及时得到维修。

问：条例确立了怎样的物业综合管理机制？

答：物业服务贴近社会最基层，关系着人民群众的切身利益，涉及建设、规划、消防、城管、工商、环境、物价、公安等诸多部门和行业，直接影响居民安居乐业和社会稳定。这一特性，决定了在进行物业服务时，既要强化行业行政主管部门的职责，又要发挥其他行政管理部门特别是基层政权组织的作用。因此，条例突破了以往物业管理只由物业管理主管部门负责的惯用模式，新增加四项规定：一是建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。二是住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。三是街道办事处、镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。四是社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理相关工作。同时，条例第八条还突出了物业管理行业协会的作用，明确规定物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。[page]

问：条例设立了哪些操作性强的物业管理制度？

答：一是明确了物业服务用房的管理制度。条例设定了物业服务用房的最低配置标准和建设要求，并且为确保物业用房的落实，明确了物业服务用房属全体业主共有，任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。要求物业服务用房的面积、位置应当在批准的建设工程设计方案中载明。这样可防止开发、建设单位和物业服务企业对物业服务用房的随意变更，切实保障业主的合法权益。二是落实了物业服务企业的报告制度。条例规定，物业服务企业接管物业时，发现与竣工验收资料不相符合或有质量问题的，或者发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约的行为且劝阻、制止无效的，应当及时报告房产行政主管部门或有关行政管理部门。物业服务企业的报告制度的设立，使物业服务企业无法处理的纠纷，通过相关管理部门可以得到及时处理，从而减少矛盾的进一步激化。三是加强了信息披露制度。对小区内的公共事务，根据事务的性质及其受众范围与对象的不同，分别以公告、告知的形式进行披露。条例规定，筹备组人员名单应当在物业管理区域的显著位置公告；业主大会、业主委员会做出的决定应当告知相关的社区居民委员会；业主改变公共建筑和共用设施用途的，应当告知物业服务企业；业主装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应将房屋装修禁止行为和注意事项告知业主。通过完善的信息披露制度，保障业主的知情权、参与权，避免小区事务被少数人操控，同时也有利于政府有关部门及时掌握小区动态，从而采取相应的措施，维护业主的合法权益。

问：条例从哪几个方面保护业主的合法权益？

答：业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式。业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，自主地选聘或者解聘物业服务企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为保护业主的合法权益。条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；明确了物业服务用房的所有权归业主，建设单位、物业服务企业不能擅自改变其用途；物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。

问：条例是如何规范物业管理企业的服务行为的？

答：物业服务企业的服务质量是广大人民群众最为关心的问题，为了规范物业服务企业的服务行为，加强对其监督管理。条例从以下几个方面进行了规定：一是对物业服务企业实行资质管理制度。只有符合一定资质条件的企业，才能从事物业管理服务。二是加强对物业服务企业的信用信息管理。条例明确规定物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核，从而加强了对物业行业的监管，为业主和物业服务企业提供全方位的信息服务，促进我市物业管理行业的健康发展。三是规定业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容作出规定，明确了业主与物业服务企业双方的权利义务、服务项目、收费标准、服务期限等，对加强物业服务企业管理，预防和减少纠纷，及时处理物业问题十分重要。四是要求物业服务企业在承接物业时必须办理物业验收手续。防止开发建设遗留的质量问题，影响业主利益，也影响物业管理企业的服务。五是要求物业管理企业协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

问：物业服务收费一直是业主和物业企业比较关心的问题，条例对物业服务收费作了怎样的规定？

答：物业服务收费不规范、不透明、不明确，是造成业主与物业服务企业纠纷的一个主要原因。为了能从源头上预防和减少此类纠纷的发生，条例对此作了以下几方面规定：一是确定了业主大会成立前后的物业服务收费问题。条例第七十四条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。二是对物业服务企业收费以及个别业主拖欠物业服务费的行为提出了严格的要求。条例第七十六、第七十七条分层次规定：物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝；物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准；业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。三是明确了物业交付前后收费的问题。条例第五十七、第六十二条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担；建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费；本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。

问：市民和社会各界对车位、车库的使用管理问题热切关注，条例在这方面作了哪些规定？

答：车库、车位的使用管理，是物业管理的难点和重点，也是发生物业纠纷和矛盾比较多的问题。条例对车位、车库的使用管理问题作了以下几方面的具体规定：一是明确了车位、车库的权属问题。条例从落实规划配套建设、取得权属后出售等方面明确规定车位、车库的权属，要求建设单位应当按照城乡规划部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库，车位、车库应当经权属登记后方能出售；二是保障了业主租售车位、车库的知情权。条例一方面规定了建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中应当一并约定车位、车库的租售价格、租售时间和租售期限等内容，并明确了物业买受人需求满足的认定标准。另一方面还规定对尚未出售并空置的车位、车库，建设单位应当在物业管理区域的显著位置公示车位数量、租售价格等内容。三是满足了业主使用车位、车库的优先权。条例明确规定，建设单位不得将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人，对业主要求承租车位、车库的，禁止建设单位选择只售不租的行为。四是规范了小区停放车辆的行为。为了解决只在地面停车地下无人停车的问题，条例规定物业配套的车位车库应当优先投入使用，尚未充分利用的不得占用业主共有的道路停车，并且对进入小区的机动车辆的行驶和停放规则也做出了具体规定。五是确定了车位场地使用费的性质和归属。条例明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费扣除物业管理成本后属于全体业主共有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备、业主委员会运作等事项。