新版《广西壮族自治区物业管理条例》解读 明年起实施

11月30日，重新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）经自治区十一届人大常委会第三十一次会议表决通过，将于2013年1月1日实施。自治区人大常委会在审议期间，针对近年来导致物业纠纷频繁发生的一些情况，再次修改和细化，一些现实中已在探索的行为有了更加明确的法律界定。

首次业主大会：由基层政府牵头筹备

《条例》：明确了基层政府和自治组织的职责，规定乡镇政府、街道办事处在县级政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

还规定由基层政府和街道办筹备召开首次业主大会，业主大会筹备组的组长由政府和街道办的代表担任，成员除了他们之外，业主代表总人数要占2/3的比例。

解读：南宁市高新区一小区业委会主任李先生告诉记者，一些新建小区三五年没成立业主委员会是常有的事，对物业的监督无法进行。不少楼盘入住多年，也有一批热心的业主积极筹备，但业委会就是难以出炉。究其原因，业委会的成立必须要业主、开发商和主管部门的通力合作，只要其中任何一方工作不到位，一个看似简单的工作就会变得非常复杂。

有法律界人士认为，现行的法规对业主大会如何筹备规定比较笼统，而且筹备组成员一般是由业主推选的代表，专业性和经验不足。《条例》中强调了基层政府和街道办在物业管理中的责任，对如何成立业主大会很有指导性，对业主大会的决定事项规定得也比较具体，操作性强。还有专家认为，基层政府派员参加小区业委会，一方面是为了监管，也是为了规避在一些经营收入颇丰的小区出现业委会由公益服务的性质转而倾向“牟利”的情况。

《条例》还创新协调机制，提出由“县级以上政府通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制”，并提出物业管理联席会议主要协调解决下列事项：业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件；物业管理区域内的收费争议问题。

业主委员会：工作经费有保障

《条例》：经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:（一）从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取；（二）业主自愿捐赠；（三）其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。为保障经费的“阳光操作”，规定业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。还对业主委员会工作作出相应的规范，如业主委员会应当建立定期接待、工作记录和信息公开等制度。

解读：据了解，目前很多业主委员会没有活动经费，业委会的工作人员凭“一腔热忱”为居民们奔波。小区业委会普遍存在经费难的问题，很大程度上影响了业委会工作的开展。为了使业委会的力量更“强大”，《条例》规定业主委员会工作经费的来源、管理和使用，从制度上保障业委会有效运行，发挥作用。

此外，《条例》对业主委员会的产生和换届选举，业主大会与业主委员会的职责都进行了详细规定。对“业主”的概念规定更明确，将已经签订购房合同，但还没取得产权证的人也归入“业主”范围。

新老物业交接：擅自撤离或不走将受处罚

《条例》：物业服务合同终止或者解除后，10日内，物业服务企业应当与业主委员会办理交接手续，包括移交全部物业档案；物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；清算预收、代收和欠收的有关费用等内容。

解读：近期，位于南宁竹溪大道某小区的业主大会解聘了开发商找来的前期物业，但前期物业撤离的时候，拒不移交账本等相关资料，目前尚有两万元的账目不清楚去向。近年来，因新老物业交替引发的争端屡见不鲜，一些物业企业或者干脆突然撤离的，或者始终赖着不走。针对这类行为，《条例》的规定有针对性、能管得住，如：物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不交接或擅自撤离，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

物业服务费：收与交均有限制

《条例》：物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

针对业主不缴纳物业费的情况，《条例》作了责任规定：业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院提起诉讼。

解读：在物业服务与管理中，物业服务收费是引发物业管理矛盾的原因之一。一方面，有的物业在不告知小区业主的情况下，擅自提高服务费；另一方面，有些业主认为物业提供的服务不到位而拒交物业费，从而与物业产生纠纷。

南宁市一位从事物业纠纷处理的律师告诉记者，现实中，物业不应实施停水停电来逼迫收缴物业费，而业主也不能因为放弃了“享受物业服务”的权利而就不履行“缴纳物业费”的义务，双方应该通过法律途径维护自己的合法权益。例如：物业可对拖延缴费的业主采取收纳滞纳金的形式；而物业投诉方面，《条例》增加“房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度”的内容。

为了加强对物业服务收费的监管，《条例》还规定，服务企业不能擅自设置营业摊点；不得收取未经价格主管部门核准的费用；不得擅自提高公共车位停车费标准，否则将由房产行政主管部门或价格主管部门按照权限，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业共用部位、公用设施设备的维修与养护，剩余部分按业主大会的决定使用。