一、为什么要出台《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》(乌政发[2015]46号)(下称《意见》)?背景是什么?

我市物业管理工作较自治区其他盟市相比,起步晚,基础薄弱,已不能满足居民日益增强的对专业物业管理的需求,许多问题亟需解决。如物业企业实力弱、服务水平低,经营能力差,业主意识差,业主委员会成立不规范、发挥作用乏力,开发建设遗留问题多,监管力量薄弱、监管不到位等问题。为彻底转变全市物业管理的现状,根据《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔2015〕91号)等相关文件,我市适时出台了《意见》。

二、《意见》明确了今后哪些工作任务?

到2017年底,全市物业管理平均覆盖率由48%提升至75%以上,提高27个百分点,达到自治区平均水平,各级优秀示范项目逐年增多,物业企业综合实力和市场竞争力明显增强,高科技管理手段逐步推广,物业服务纠纷投诉明显减少,群众满意度显著提高,物业服务业发展步入规范化、市场化轨道。到2016年底,中心城区住宅小区物业管理覆盖率由64%提升至100%,提高36个百分点,其中老旧住宅小区物业管理或准物业管理实现全覆盖;新建住宅小区必须通过招投标选聘物业企业,物业管理覆盖率达100%;非住宅物业管理覆盖率达60%以上。到2017年底,组建本土品牌企业5家(二级资质以上)以上,至少新增国家物业管理示范项目1个,新增自治区物业管理优秀及以上项目10个,新增市级优秀物业管理项目20个,物业企业全部实现电子建档。物业服务费收缴率达到90%以上,业主满意率达90%以上。新建住宅小区全面推广智能化管理系统,在既有住宅小区中逐步推广,有条件的住宅小区实现“一卡通”。旗县市物业管理工作要加快起步进度,自《意见》下发之日起,要立即成立物业管理股(所、室),落实人员编制、职责、经费,并组建执法队伍,加强监管力度。合理安排并有序开展老旧住宅小区改造计划。到2017年底,每个旗县市至少组建5家物业企业,住宅小区物业管理平均覆盖率由34%提升至55%,提高21个百分点,新建住宅小区实现物业管理全覆盖;老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%,并鼓励非住宅物业项目引进专业物业管理。物业服务费收费率大幅提升,业主满意率大幅提升。从2016年起,每个旗县市每年至少打造1个市级物业管理优秀项目。

三、培育物业服务市场,扶持物业服务企业做大做强的奖励补贴政策有哪些?

(一)拓宽物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展,将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育,逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转型。

(二)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的,由当地人民政府给予物业企业一定的资金补贴,保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房,业主属于低收入家庭的,按照优惠价格缴纳物业费,低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分,由当地人民政府给予资金补贴。为降低物业企业运行成本,各地区对物业企业征收的营业税地方所得部分,主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业企业因节能减排而改造公用设施的费用支出,以及节能降耗成效突出的物业企业,当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

(三)加强税收扶持政策。要合理确定纳税基数,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额,应当分别核算营业额,并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后,物业企业税收政策按国家相关规定执行。

物业企业缴纳房产税确有困难的,可以提出申请,由地方税务机关逐级上报,经自治区人民政府批准后,可定期减征或者免征房产税。对物业企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业,自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,3年内免征企业所得税地方分享部分。鼓励物业企业兼并重组、做大做强,在兼并重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号)精神,对符合条件的物业企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业企业,其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;2015年1月1日至2017年12月31日,对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税,并免征其中地方分享部分。

(四)加大对创优达标物业企业的奖励力度。对获得市级优秀物业管理项目的,市政府按建筑面积0.50元/平方米的标准给予一次性奖励,对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的,市政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的,市政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业企业,与业主委员会签订3年以上物业服务合同,在服务期限内业主满意率达到80%以上的,市人民政府每年奖励0.5元/平方米,连续奖励3年,以鼓励企业承担社会责任。

(五)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位,只能由物业企业出租经营,且每次出租期限不得超过一年,租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

鼓励和支持到物业企业就业。人力资源社会保障部门对物业企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的,优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

物业企业按照规定参加职工医保和生育保险,享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业,也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保,享受相应待遇。

物业企业从业人员的岗前培训和继续教育培训,享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。

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四、解决老旧住宅小区改造难有哪些措施?

(一)开展老旧住宅小区的综合整治和改造工作。老旧住宅小区综合整治改造要坚持政府主导。各旗县市区人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底,对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划,合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务,逐年实施,稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造,进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%,争取用3年左右的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。

(二)加大资金投入力度。各旗县市区要合理安排对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入,积极发挥政府投入的支撑与引导作用,把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用,切实提高改造资金的使用效率。中心城区按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金;各旗县市要采取机关单位包联住宅小区的方式,多方筹资,综合整治。老旧住宅小区属于房改售房的,原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金,单位房改售房资金结余部分,可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的,在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目,应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设。

(三)加强物业或准物业管理。要维护好“五城联创”工作成果,对整治改造后的老旧住宅小区,实现市场化的物业管理或推行准物业管理,力争物业服务全覆盖。对于居民居住相对集中、基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理的老旧小区,可规划实施统一物业管理的范围,通过招投标的方式,公开选聘物业企业,实施物业管理;对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区,可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区,可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式,实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区,可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区,实行多楼联管,或划入周边小区,统一封闭管理。

五、针对物业共用设施设备不配套等问题,提出了怎样的措施?

提出了严把“三关”的措施,具体是:一是严把规划设计关。规划建设部门在城市规划、建设时,要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题,在住宅小区用地招拍挂时要把小区共用设施设备配套、综合环境建设等规划指标列为出让的前置条件,要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积,从源头上解决住宅小区公共设施不配套等问题。在建设过程中,对已批准的开发建设项目要严格把关,不得违规变更规划,对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示,让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。并把公共设施不配套问题列入规划核实的工作内容。二是严把竣工验收关。在住宅小区竣工验收时,严格执行《乌兰察布市新建商品住宅小区部分配套设施建设管理暂行办法的通知》(乌政办发〔2012〕95号)和《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》(乌政发〔2013〕76号)的要求,各旗县市区物业管理部门要参与新建住宅物业项目的竣工验收,对公共服务设施配套建设进行评价验收,未达标的,应立即责令限期整改,否则不予验收。在物业管理用房配套上,要严格确认开发商是否执行商品住宅小区建筑面积3‰的比例标准。达不到配套标准的,由主管部门按物业项目周边门面房价格标准,向开发商代收差额部分用于购买补足。对私自变更建设规划,占压绿地、公共设施的行为要依法惩处,从源头上杜绝建设遗留问题造成的小区物业管理纠纷,杜绝“有人建,无人管”等严重影响业主正常生活的现象。三是严把物业承接查验关。物业企业与建设单位,应严格按照国家和自治区、我市的有关规定以及商品房买卖合同、前期物业服务合同的约定,逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接。各旗县市区物业管理部门要及时发现和纠正物业承接查验中的问题,积极调解物业承接查验纠纷。通过物业承接查验工作,确保物业企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全,切实维护业主的合法权益。对不依法履行物业承接查验义务的,物业主管部门要责令限期改正,并予以通报。物业企业与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验后,要将承接查验报告等相关材料,报送所在地物业管理部门。对于物业企业擅自承接未经查验的物业,或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的,该企业除依法依规承担法律和经济责任外,其行为记入物业企业信用信息档案。

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六、住宅专项维修资金的交存、使用、管理提出了哪些新的办法?

各旗县市区要严格执行住建部《住宅专项维修资金管理办法》,规范住宅专项维修资金交存、使用,全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。需业主交存的住宅专项维修资金,由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本《意见》下发之日起,房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

应本着方便快捷、应急使用优先的原则,进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对可能造成人身安全事故的紧急维修事项,经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后,可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。

各旗县市区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定,委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内维修资金的专户管理银行,同时在专户管理银行开立维修资金专户,并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度,严格执行财务和会计核算规定,配备专职财务管理人员,实现住宅专项维修资金单独记账,做到财务制度健全,记账科目、结账、核算规范合理。

挤占挪用住宅专项维修资金的,要在2016年5月31日前全部归还,对未按时归还的地区将进行约谈和问责。各旗县市区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理,对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题,要提出办法限期解决。

住建部门要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查。审计部门要建立定期审计制度,严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金,进一步严格住宅专项维修资金收缴工作,确保资金安全,规范住宅专项维修资金的使用,加大对资金的使用监督力度,进一步提高资金使用的透明度。

七、何为“四位一体”物业管理体系?

街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业企业构建“四位一体”的物业自主管理体系,逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。

八、作为一项涉及千家万户的民生工作,各相关部门如何协调联动、齐抓共管?

《意见》明确了旗县市区物业管理部门、街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会的工作职责,理顺了物业管理工作体制,明确了各相关部门的职责,构建协调联动、齐抓共管工作格局。从2016年起,将物业管理工作纳入市政府对各旗县市区政府年度目标考核,并要求各旗县市区人民政府应建立相应的考核激励机制。并落实“一成立三组建”,即要成立物业管理工作领导小组、组建物业管理联合执法队伍、组建物业管理巡回法庭、组建物业管理矛盾纠纷人民调解委员会。

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