《自贡市物业管理条例》明年实施 条例详细解读

记者从11月23日下午举行的《自贡市物业管理条例》新闻发布会上获悉，《自贡市物业管理条例》(以下简称《条例》)于2017年8月25日自贡市第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，经四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准，将于2018年1月1日起施行。

据自贡市人大法制委主任委员刘剑介绍，近年来，自贡物业管理行业暴露出来的问题越来越多，矛盾纠纷不断出现，因此，经多方征集意见，市人大常委会研究，并报市委常委会同意，决定制定自贡市物业管理的地方性法规。2016年3月，自贡市第十六届人大常委会第64次主任会议将《条例》的制定工作列入了市人大常委会2016年度立法计划，市人大常委会法工委通过网络、报刊等媒体向社会广泛征求意见，向相关部门及区县人大常委会定向征求意见，同时市人大常委会组成两个调研组，由常委会领导带队，分赴各区县召开立法调研座谈会，同时结合《条例(草案)》调整的对象分别召开主管部门及相关专业经营单位、物业服务企业及行业协会、居民委员会及业主、业主委员会代表座谈会，反复征求各方意见和建议，于今年8月16日形成了《条例(草案第三次审议稿)》，于今年8月25日，市第十七届人大常委会第六次会议第三次审议后表决通过，经四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准，将于2018年1月1日施行。

据刘剑介绍，《条例》在上位法有所规定的情况下，对各方主体的职能职责、权利义务方面作出了一定补充和细化，以解决在物业管理活动中，行政机关互相推诿或行使职权找不到法律依据、业主委员会无法监管、业主滥用权力等问题。《条例》全文共计九章七十三条。其中，第一章“总则”(7条)，主要载明了立法目的、依据、适用范围、原则、政府及相关部门的职能职责;第二章至第九章分别就物业管理的区域及设施、业主、业主大会、业主委员会与监事委员会、物业服务、物业的使用与维护以及法律责任做了具体规定。

解读

物管用房怎么建?

为了进一步规范自贡物管用房配套建设，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，除遵循上位法的规定外，《条例》还对物管用房装饰装修进行了规定，以保证物业服务企业和业主委员会能正常开展工作，即《条例》第十条，新建住宅的，建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件的要求，对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修，配置独立合格的水、电等计量装置。同时，强化了对物业管理用房配建的监管，将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容，即《条例》第十一条。

小区配套建筑与设施设备归谁?

物业管理是以清晰的产权为基础的，物业管理区域内配套建筑与设施设备产权的不清给物业管理带来极大的困难，成为物业管理中难以解决的老大难问题。要彻底地减少或者防止物业纠纷的产生，化解物业管理中的矛盾，必须从源头上解决配套建筑与设施设备的产权问题，因此，《条例》第十二条规定新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件(快件)接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。

怎么解决业主代表大会召开难问题?

随着经济社会的发展，一些超大型小区呈现，业主达数千甚至上万人，一般而言，业主大会议决事项均要求双过半，即应当经专有部分占建筑物总面积二分之一上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，有些议决事项还要求双三分之二通过，因此，召开业主大会成为一大难题。《条例》第十五条第二款规定，“业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确”，本条的设置可以有效解决小区业主人数众多、召集业主大会召开、形成决定决议难等问题。《条例》第十六条规定，“同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项”，这条的设置可以解决在不同的公共区域、不同的共用部位发生的需要业主委员会甚至业主大会议决定事项但又不涉及其他无关业主利益的事情。

谁来监督业主委员会?

针对自贡业主委员会委员大多由退休人员担任，年老、体弱。为了解决业主委员会委员缺位但又不能及时、有效组织业主大会增补导致业主委员会不能正常开展工作的问题，《条例》第二十三条第三款、第四款规定了候补委员制度，以保证业主委员会委员的稳定、持续和业主委员会工作正常开展;另一方面，为避免因业主委员会委员的素质参差不齐或因其他原因导致业主委员会不能正常开展工作、或是业主委员会的活动损害业主利益的情形发生，《条例》参照《中华人民共和国公司法》创制了监事委员会制度，在第二十四条规定，业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作;第三，针对未成立业主大会的特殊物业管理区域，为确保业主大会不致缺位，《条例》第三十七条规定，特殊情况下由街道办事处或乡镇人民政府组织成立物业管理委员会，作为业主大会组织形式的补充，由其暂行业主委员会职责至业主大会成立之日止。

业主和物业的失信怎么解决?

当前，物业管理活动中存在着各方主体不同程度的失信现象，上位法仅对诚信经营作出了原则性规定，缺乏有效的约束。《条例》从两个方面探索物业服务诚信体制机制。

一是对业主，《条例》第十四条部分条款规定了业主应当承担的诚信义务，第五十四条又对业主未按照合同约定交纳物业服务收费的处置进行了规定;

二是对物业服务企业。首先，规定了物业服务企业的五种禁止行为(《条例》第五十一条)，并设置了相应的罚则(《条例》第六十九条);其次，对物业服务企业申报示范项目进行限制，即《条例》第五十三条规定，出现四种行为的，物业服务企业两年内不得申报各类物业服务示范项目，即相当于物业服务企业诚信分值下降，从而导致其物业开展受限制;第三，强化政府层面的监管，《条例》第五十五条规定了市、区县住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管，监管情况及时向社会公开。

物业服务标准谁说了算?

物业服务过程中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生分歧，往往形成对立，引发矛盾。为化解矛盾、解决纠纷，《条例》从源头入手，强化建设单位、物业服务企业的责任，也为出现纠纷时业主维权提供法律支撑。即，《条例》第四十条规定了建设单位办理物业交付手续的条件以及物业服务企业不得承接未达成规定条件的物业服务，并在第八章“法律责任”中对物业服务企业违规承接设置了罚则。同时，为了避免出现前期物业服务等级虚高、服务质量与物业服务费标准不符，从而导致物业服务合同纠纷的情形发生，《条例》第四十四条规定，前期物业服务期间，首套住宅物业交付满一年的，建设单位应当委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定。

怎么缓解小区停车难?

车库车位的使用管理，是物业管理的难点和重点，与此相关的物业纠纷和矛盾比较多。为了切实保障广大业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，《条例》第五十九条规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位车库应当优先满足业主的需要。建设单位应当在销售物业前制定车位车库销售租赁方案，并在房屋销售现场公示。车位车库数量等于或者低于本物业管理区域的房屋套数的，每户业主限购一个车位车库。物业管理区域内业主未租、售的车位车库，建设单位可以向物业管理区域外的其他人出租，但单次租赁期限不得超过六个月。”

老旧住宅小区怎么改造?

老旧住宅小区的改造是各级政府和广大市民十分关注的民生问题。《条例》用一章，即第七章对旧住宅小区物业管理进行了规定，第六十三条至六十五条规定了各级政府有序实施城市修补和有机更新机制;授权区县人民政府进一步探索在不具备引入专业物业服务条件的旧住宅小区依托社区居民委员会实行自行管理，从而为有序推进老旧住宅小区改造，改善居民的居住条件、提升城市形象提供了有力的法律支撑。