物业管理费一直是业主比较关注的一个话题。最近一段时间，东莞有几个知名楼盘的物业管理公司，都在酝酿提高物业管理费，或者已经提高了物业管理费。如新世纪豪园的洋房，管理费就提高了0.2元/平方米，别墅提高了0.5元/平方米。那么，物业管理费是不是该调？又该怎么调呢？记者将围绕物业管理费的相关问题进行讨论。
嘉宾
东莞市物业管理协会会长 陈雄进
华章大厦业委会主任 童杰
开元国际物业管理有限公司副董事长 臧世胜
新莞人 林德楠
物业管理成本不断提高
记者：最近一段时间有不少小区都传出要提高物业管理费？你们怎么看？
臧世胜：涨价是一个趋势，2010年和今年，东莞市物价局同相关部门对东莞的物业管理公司的生存状况进行了摸底。近几年，物价指数一直上升，人工工资也一直上涨，可能会影响到整个行业的发展。据我所了解，相比东莞出台物业管理收费相关标准时，现在人工费上涨了144%，其他维修费、物料费也上涨了30%-50%。
东莞市2004年出台了物业收费标准，但截至今年，收费标准都没有调整过。2011年执行2004年的指导价，基本上收费的上限为2.4元/平方米，高层洋房在1.8-2元/平方米。目前来讲，管理费上涨是一种必然的趋势。
童杰：目前应该是物业公司的寒冬季节，我认为上涨物业费是必然的。针对物业费的问题，我觉得政府要有指导性的动作。事实上，不管从任何一个角度，包括物价上涨、工资上调，对物业管理的成本，人工费用支出都造成了不少的压力。
陈雄进：确实听到有不少的物业公司要提高物业管理费的消息，尤其是最近一段时间。这跟物价上涨、人工工资支出有很大关系。按照“十二五”规划，人工最低工资还要每年继续上调。
林德楠：物业费是不是上调我觉得还是要看小区物业的服务水平。可能业主也能接受支付更高的物业费，但是如果物业服务本身质量跟不上，即便你物业说亏损，估计要上涨，大家也不是心甘情愿的。
记者：东莞的物业管理公司生存状态现在是怎样的？按照东莞的标准，如果上调，上调到多少才算合理？
臧世胜：我是1990年进入这个行业，一直以来，物业管理大多是保本，或者微利经营，主要是靠规模。人工费占物业支出的50%，这就造成了不少小区的保安从3班换成了2班，而物业是一个劳动力密集的行业，不减员，支出就大于收益，就不能正常运营。其中，如果物业有开发商背景的，可能开发商还会给一些补贴。但是，那些没有开发商背景，物业收费低的公司自然运营就很艰难。2010年新交楼的楼盘，现在收费大概是2-2.4元每平方米，这些新的楼盘是可以经营的。
前段时间，上海有不少物业就是因为管理费的收入不够，一直亏损，就退出了很多小区的物业管理。东莞现在也有这个情况，像我们管理的中惠华庭、理想庭院项目，现在也在同业主进行商讨，看能不能提高物业管理费。中惠华庭现在是1.5元每平方米，4万平方米收费面积，想要提高到2.2元每平方米，现在处于亏损。如果实在不行，我们也在考虑退出这两个项目的管理。
具体到多少的收费标准才算合理，能保证正常的运营，不好说。要看每个楼盘的大小，用工的规模。东莞地区应该要去到2.5-2.6元每平方米。这么说吧，老的楼盘收费标准低于2元的，基本上都是亏损。
跟广州、深圳来对比，深圳的物业收费每平方米最低2.6元，最高4.5元，跟东莞收费差距挺大，但是服务标准其实差距不大。而人工费可能也相差不大，比如清洁工深圳1600-1700元/月，东莞可能1400-1500元/月。
童杰：东莞市物价局的物业收费指导标准，好多年都没有调整。2008年之前还能够正常运作，但是现在这个环境下，物业还是有不少生存压力的。
陈雄进：我们没有具体去统计有多少家物业管理公司是处于亏损的，不过，据我所知，大部分的物业管理公司是处于这种亏损状态的。你说亏损一段时间，可能有些公司还能接受，但是时间长了就不行了。有些物业公司就会通过裁人，降低服务质量来进行管理。不同的楼层有不同的情况，多少合理还是要按实际来定。
物管企业收支应透明
记者：有些小区的业主反映，他们对物业公司的收入、支出并不清楚，比如小区内的广告费都没有公开。这样造成了一些人对上调物业费有抵触心理，你们怎么看？
陈雄进：我觉得收费公开是必须的，这样双方会更互信。这不单是广告收入，包括物业的各项开支，比如修了一个水泵、修了一部电梯等等。要让业主心里有底。
童杰：物业支出包括人工、资产折旧、税金等9大费用。广告费不是很大，应该是成本的一个补贴，业委会会要求公开账目，所收费用转为维修基金。就我所知，这部分除非是有户外广告，否则收益不大。管理费才是物业公司的主营业务收入。另外，物业公司可能还会通过多样化的操作，比如送水，相应做一些中介来收费。但我始终认为，维持正常的合理的物业收费才是根本。
臧世胜：广告收入是微乎其微的，像电梯里的宣传广告，一部电梯一个月也就百来元。主要还是靠物业管理收入和车辆管理收入两大部分。业主也应该关注一下这种情况，如果有40%的企业亏损，40%的楼盘无人管理，没有人打扫，人员可以随便进出，那会是怎样的情况。当然，调价主要还是要在政府的指导下，跟业主沟通。
林德楠：其实，我们小区也有这种所谓的广告牌，但是就一直没有看到物业公司公开这种收费的明细。其实，你要说如果他把这笔钱，拿去物业维修、管理了，我们业主是能够理解的。关键是透明。
物管企业与业主不是对立面
记者：我听说有些小区是通过保安挨家挨户去发表格，让业主签，来决定物业费上调与否？碰到这种情况，业主应该怎么办？这是不是一个合理的程序？
臧世胜：东莞80%的小区没有成立业主委员会，物业公司找不到主体协商，只能采取这种方式。业主委员会的主体包括业主、开发商、社区所在地的居委会。
实事求是地讲，一个项目的物业管理费提高到多少，也不能说物业认为收多少，就收多少。这样业主也会觉得高。我觉得政府可以找一个第三方进行公平的认证、测算。比如10万平方米，带电梯小区的物业管理成本是多少。这样，大家都能接受了。
陈雄进：这是可以的。毕竟很多小区没有成立业主委员会，不能说没有业主委员会的就不能上调物业管理费。就像刚才说的，最关键的是大家多沟通。当然，物业上涨的费用必须合理、合法，而且要在物价局、房管局进行备案。
童杰：有业委会的，必须要先跟业委会商议，物业要与执行机构，小区的热心代表，与社区沟通来做这项工作。
记者：说到管理费，常常有些业主和物业公司认为双方是站在对立面的，如何看待？
陈雄进：我认为主要是多沟通。其中，物业公司又要更主动地跟业主沟通，物业公司是为业主服务的，还是要增强点服务意识，求得业主的理解和支持。
童杰：实际上来讲，有些业主对物业公司了解并不多，一个行业要有利润，才能良好地发展。物业费上调也是这样，至于服务内容，或者说物业公司有哪些地方没做好，就按照合同来进行处理。不管怎样，物业公司始终是服务业主的。物业方面也要多沟通，达到融合。同时，建议政府也适当放宽指导价。
林德楠：其实，就像开始说的，双方还是要多点理解。当然，物业要尽到自己的职责，这样社区的氛围就更融洽。
