昨天，全国劳动模范、物业行业的“标杆”性人物徐虎来到哈尔滨传经送宝。记者对话徐虎，期待从他多年经验中，理出一条物业与业主、小区与物业公司和谐共荣的发展之路。
问题1：垃圾清理不及时，楼道脏乱差，业主欠缴物业费，物业收不上费，两者“斗法”，业主与物业的矛盾如何调和？
徐虎：实行分级收费制度。小区业主对服务需求不同，分级收费并提供分层次服务成为上海各家物业公司趟出来的新路径。
物业收五星级的钱，业主就该享受五星级服务，如楼道一天清扫三遍，窗户擦得非常明亮；收二星级的钱，可能楼道一周打扫一次。避免一刀切收费，既照顾了普通民众的需求，也满足了高端客户的高品质生活。对于欠费业主，发送欠费征询单到家，而不是采取霸道的制裁方法，导致业主和物业对簿公堂。两者需要达成的共识是，现代生活中，每个小区离开物业不行，物业公司没有业主的支持也无法生存。
问题2：小区公共设施、公共空间被物业公司占用，居民怨声载道，物业何时能将公共空间收益归还业主或两者共享？
徐虎：停车位、电梯间、公告栏等都是业主集体产权。电梯间广告牌等的盈利收入，具体该由物业与业委会商讨归属，双方按比例分成。但在上海，大部分公共收益留作了房屋维修基金，另一部分留给了业主委员会作为办公费用。
问题3：重收费轻管理、封闭小区不封闭、外来人员随意出入、丢东西成家常便饭，小区安全，物业该负啥责任？
徐虎：物业公司按合同履约，在安全防范措施上应尽到管理义务，保障业主出行安全，如小区内安装必要的监控设备，设置摄像头，安排相应人力24小时巡逻。作为物业，要为居民把好大门，一天内小区有什么人进入、哪些人不该进入等“分内事”是要了如指掌的。
问题4：老旧小区“胎生”问题严重，个别物业公司不愿接手，哈市一度有多个小区被弃管。老旧小区的接管之路在哪里？
徐虎：哈尔滨物业走过的历程比较短，老旧小区又多。这些工厂房、转制房、公产房历史欠账多，后期管理投入大，不受物业公司欢迎是普遍现象。因为物业也是企业，也要赢利。在上海，这些房子由政府给予物业补贴，一平方米贴2角钱，到年底，政府考核，干得好的物业公司给予兑现，干得不好则相应减免补贴。
问题5：如何提升物业管理质量，让居民在小区内居住有幸福感，居民心气顺，物业管理也随之进入良性循环？
徐虎：社区文化应成为物业服务的新亮点，打造文明小区、提供“近邻式”服务，让百姓在物业服务中体会到亲情的服务和物质文化生活。物业应和业主多沟通，寻求居民意见，建立“三维一体”的协商机制，居民委、业主委员会、物业每月召开例会，解决居民反映的热点、难点问题，共同打造安居乐业的居住环境。
问题6：居民小区自治管理，能否行之有效，业委会如何管理自家事？
徐虎：实践证明，居民小区自治还需要一段漫长的道路。有的小区业主委员会经营物业管理不专业，发现问题就“恶炒”物业公司，给小区和业委会都带来苦果。一方面业委员会的出发点受到质疑，一方面小区沦为专业物业公司抛弃的对象。业主委员会如何发挥正当作用，替业主主张诉求，如何接受行管部门的监管，提升自身素质，成为当前居民自治之路不可回避的话题。
