北京戴德梁行物业管理有限公司助理董事谷学峰
2010年，戴德梁行在全球的服务宗旨是“环球力量、一脉相承”。这也意味着，在未来的物业管理服务中我们将整合全部的服务资源，满足客户的服务需求，获得公司最大的经济回报。
资产管理的概念
对于资产管理，我的理解是以物业管理为操作平台，由物业服务企业开展实施，并利用物业管理的系统网络、专业服务模式以及在获得客户方的需求及委任后对其物业、客户、信息等资源进行整合管理与统筹并最终获得经济效益的系列活动。在资产管理的系列化活动中，我们的本质是进行经营管理活动，其最终目的是获得企业的最大经济收益。开展多元化的资产管理服务，是未来物业管理行业的必然需要，是在市场竞争日益激烈的情况下物业服务公司生存的一个需要。同时也是物业服务企业为拓宽经营渠道获得更快发展所采取的一种方法和手段。未来，资产管理将是物业管理发展的必然趋势。
资产管理具体包括：协助客户掌握控制资产收益状况、与客户共同拟订市场发展策略；加强及提升资产市场竞争优势；增强业主方获得最佳净收益与投资回报，实现资产保值、增值；提供企业客户非核心业务技术支持，提升运营成本收益及服务水平；提供客户国际化基准的一站式专属持续性服务；培养专业服务团队，使物业管理服务得以进一步发展；树立区域标志性商业地产项目形象。
资产管理的服务范围
资产管理的服务范围是以物业管理为基础的，同时它也涵盖了租赁管理服务、设施管理服务，包括配合投资公司、基金以及相关的业主所作的对于不动产的收购与转让服务。那么，投入资产管理领域，我们的客户是谁？实际上，资产管理的服务对象更多是境外和境内的房地产公司，其次是境内和境外的基金公司，同时还有其它持有资产的相关业主。
从房地产相关链条的服务链来说，我们可以看到在土地招拍挂取得以后，或者说在竞拍一块土地之前，开发公司或者说基金公司就要通过专业服务公司对土地进行相关的研究。因此就会产生前期策划的服务需求，包括在市区调研土地价值及进行投资回报的分析，包括产品市场功能的定位。只有先拿到这些资料，才好进行招牌挂的工作。所以，在取得这块土地之后，我们所做的前期策划、市场调研是对我们未来产品在做技术支持。它要通过建筑的概念设计、施工图设计、施工配合以及施工单位的竣工验收去获得整个项目的建设与施工。我们把它叫做产品的打造。之后，物业前期的租赁策划，开展租售服务，这个链条我们把它叫做前端的服务，另外，从物业管理使用角度，我们可以参与前期物业管理的顾问服务。我们更多的是把管理者的心得、未来使用者的心得去分享给建筑师和开发企业，使未来的产品无论在功能还是产品定位上以及服务预案方面都能够满足这些需要。因此，物业管理在资产管理的过程中都将获得比较大的回报。
就单独一个物业服务公司来说，目前的组织架构、资质情况是很难满足资产管理的需要的。从事物业管理，你有物业管理的资质就可以了，但如果从事资产管理，估价的资质、房地产经纪的资质以及相关行业的资质都要取得，这些资质的取得是需要专业人员和专业服务团队的支持的。
在五大行，我们首先把所有的专业人才合并成一个团队，在这个团队当中，除去物业管理作为基础保障之外，我们有专业人才在拿到土地以后给客户提供前期策划和可行性分析的技术支持，同时我们建筑顾问部通过物业管理的前期介入来支持这个产品设计、施工和竣工验收，在项目建设阶段或竣工以后，我们又根据项目业态不同而组成代理部门，包括商铺代理、办公楼代理和综合物业的代理。在项目的承受和转让阶段，资产管理公司的评估部门也会给买家和卖家一个估价的调查报告，或者一个评估值作为他们按揭、出租、销售的一个评判。因此，物业服务企业从事资产管理需要较高的专业人才和较为完整的专业团队。
增值性的服务是物业管理配合资产管理的一个重点内容。所谓增值性服务，通俗的讲就是在物业费标准不提升的情况下提供给客户或业主满足个性化需求的一些服务。这样的服务预案是要按照居住类物业、办公类物业、商业地产物业的综合性项目的客户需求去拟定的，相关的服务内容也要根据客户的点击率去不断的完善修订和补充。增值性服务的主要内容包括入室保洁及工程维护等方面。该有偿服务的标准制定将不以盈利为主要目的，旨在以满足客户专项需求及便捷为出发点。有偿服务的标准将根据服务深度、所耗工时及市场物料价格酌情拟定。
资产管理的服务内容
租务管理是指通过专业网络服务系统资源，满足客户与发展商赋予之投资回报目标。租务管理的主要内容包括：业主与租户或新租户之间的租约、续约合同管理；资产/ 委托项目的租赁进度控制；代表业主处理各租户的投诉，完善租户需求；租户入驻与退租的工作事务；租赁按金收取与返还；代表业主与物业服务企业及或发展商处理日常事务，并维护业主及或客户方权益；代收、汇出租金；代缴行政事业费用；代业主方完税；提供财务收支报表。
设施管理是满足客户对企业非核心业务服务的高基准需要，使其更高效关注核心业务的发展。也就是说，我们可以通过我们的设施管理服务，让一个企业更有精力去从事他们的主营业务。然后把他们的末端售后服务的平台以及办公室所需要做的后勤保障的事务交给专业化的服务公司。具体来讲，设施管理服务包括：员工就餐服务，会议管理服务，多媒体设施服务，网络设施、设备与机房维护， 收发日常邮件、包裹及快递公司，员工班车服务，办公用品及消耗物料采购，公共事务联系，日常保修、室内装修，企业前台接待，车、船、飞机票务及酒店预定；办公设备设施、办公家俱及文仪设备更新等。
收购与转让的服务是指协助投资客户完成物业的收购与转让及退出市场的服务。它具体包括：综合分析客户投资者投资目标，提供潜在并具有投资前景的项目，提供尽职调查分析报告，提供当前物业基础建筑与专业设施设备现状评估， 未来维修、运营管理服务成本预测，市场租金分析，退出机制分析。
在提供客户服务之前，我们首先要提供资产管理的合同。在签订资产管理的合同时要注意以下几项要点：清晰的确定委托服务范围，准确的核定管理服务运营成本，外判分包服务商、中介机构的融入，确定酬金制或者包干制的财务运作模式，充分了解、掌握业主或客户需求及质量标准，掌握双语服务的能力，了解国际化公司的文化，注意合同条款的严谨性。
公司的资产管理案例
我们公司在北京有一个典型的资产管理案例，这个项目是10万平米的写字楼项目。它分AB座，A座是由一家基金公司持有产权，在境外，属于散租的客户，投资公司委托戴德梁行提供资产管理服务。B座是由外资公司持有产权并作为自用办公楼的，我们为他提供的是设施管理的服务。从物业管理酬金来说，我们一年可以拿到120万元的酬金，为B座企业自用办公楼提供的设施管理可以拿到30万元的固定酬金，年度合计就是150万元。如果单独做物业管理的话，我们就会缺失30万元的酬金。对于A座的租赁代理，5万平米的单体写字楼，我们应投资公司的要求在一年之内将其出租完毕，按照每平米300块钱的租金标准，5万平米我们拿一个月的租金作为佣金的话就是1500万。此外，如果未来A座周边还有竞争对手出现，我们会帮它做退市的分析，也就是说我们的投资顾问部门会帮它把整栋写字楼在一个非常高的租金标准和出租率的情况下再卖出去，这样的话如果是10个亿的销售额，我们拿1%，已经是一笔非常可观的佣金收入。所以从资产管理的酬金来说，未来物业服务公司从事资产管理可以有很高的收益。
