2003年1月，罗××将位于某物业小区的两间自购店铺出租给曹××开店，并将《店铺出租协议》复印件提供给该小区物业管理公司，要求直接向该店铺使用人收取物业费。物业公司见该协议第三条约定:“甲方(出租方)只收租金，不负责其他费用(水、电、物业管理费、税收管理费等由乙方负责)。”于是欣然答应。曹××又以其女儿的名字在该市工商、税务等部门办理了营业执照、税务登记证等证件，开办了美容店。可是在该美容店营业近一年时间里，物业公司十几次派员前去该店收取物业服务费，在店人员均以“老板不在”为由拒交。于是物业公司委托笔者代理此案。笔者依据原告提供的店铺出租协议等证据，于2004年1月2日将美容店法定代表人和出租协议上签名的房东罗××列为共同被告诉至人民法院。法院受理了此案。可当法警送达传票时，美容店仍无店主签收。原告按法院要求交了公告费，可是公告登出后两个月过去了，该店主和房东仍然不来应诉。法院只好动员原告撤诉，理由是无证据证明曹××与店主是母女关系，也无法证明罗××与签物业服务合同的刘××是夫妻关系，没有形成完整的证据链，不能缺席判决。原告只好撤诉，这次诉讼以失败告终。
剖析:后据笔者调查所知，该美容店主母女联手采用同一种手段在多个城市开办了多家连锁店，均用电话遥控指挥，要想找到她本人收取欠费真是比登天还难。事实的确如此。无论从现行法律理论还是从司法实践来看，逃债都是一种没有任何成本的行为，逃债者只可能通过逃债获得收益，却不会比那些守法的债务人多付出任何代价。在理论界，多数学者认为:违约赔偿的基本性质在于补偿，在一方违约时，为保护受害人的利益，通过赔偿达到合同已被履行的状态(王利明著《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年3月版第393页)。成文法的规定也是如此，例如《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律给债务人限定了一个最大可能的责任，即逃债者在订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。既然如此，那么逃债者心里就有了底:所要逃的债基本上都是违约之债，横竖都是承担违约责任，不如逃他一把试试，逃得成则万事大吉;逃不成大不了承担本来就应该承担的违约责任，不会产生丝毫的额外损失。所以我们说，逃债是一种没有任何成本的行为，故逃债者认为此举有利可图。如果每一个逃债者都面临灾难性的惩戒危险，那么债务人就不会铤而走险地去逃债。
如此说来，是不是当初就不该起诉该美容店法定代表人呢?当然不是。“按照债务转移的规则，如果出租人(业主)在将房屋出租给他人使用时，约定由承租人支付物业管理费用，而且物业管理企业同意直接向承租人收取的情况下，业主就可以拒绝向物业管理企业支付物业管理费用。”(高富平、黄武双著《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年9月版第210页)正是基于这样的认识，笔者才将承租人和出租人(业主)列为共同被告诉至法院，可见此举并无不当。问题是此案在诉讼过程中情况发生了变化;由于承租人的恶意逃债，使出租人(业主)丧失了“拒绝向物业管理企业支付物业管理费用”的合法抗辩理由。因为《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这是考虑到物业服务合同的主体是业主本身，而且在物业租赁合同中业主又是受益人，所以本条既规定从其约定，又规定业主负连带交纳责任。也就是说在承租人能够交纳物业服务费的情况下由承租人交纳;在承租人不能交纳(例如逃债、经营恶化等)的情况下，物管企业就有权要求业主交纳物业服务费。业主交纳之后，享有依法向承租人追偿的权利。必须明确的是，物业管理企业提供服务的受益人首先是业主，然后才是物业承租人和其他使用人。具体到本案，虽然物业服务的直接受益人是该美容店，但是出租人却以租金的形式从物业服务中受益了，所以应当支付物业服务费。也许出租人会说“我已与承租人在协议中约定由承租人负责交物业管理费”，这是事实，但这种约定对物业管理企业是没有约束力的;因为业主才是物业管理合同的当事人，负有支付物业服务费的法定义务。
搞清了以上法理关系，也就找到了转败为胜的途径，这就是将房东罗××与《物业管理服务协议》上签字的业主刘××列为共同被告，即可弥补无法证明出租人与业主是夫妻关系的缺陷。于是该物业公司再次委托笔者将此二人诉至其户口所在地的沙县人民法院，该法院于2004年7月12日受理了此案。当法警向二被告送达传票之后，举证期尚未届满，被告就主动打电话与本代理人联系，表示愿意一次性交清全部物业管理费和诉讼费。征得原告法定代表人同意之后，被告按约定时间从几十里之外的沙县赶到物业公司总部付清了以上费用。
从这个“千呼万唤不出来”到主动上门来交费的转败为胜案例中，可以总结出以下几点经验:(一)当有业主要求物业公司向租赁者收取物业服务费时，物业公司不仅应当要求业主提供租赁协议，而且应当要求提供租赁者和店主的身份证复印件和照片存档，以免收费时遇到赖账却无法辨认他们的身份;(二)最好是要求业主委托物业公司代收租金。这样做表面看起来是没事找事，但事实上却可在收租金时一并收到物业服务费;因为租赁人深知拖欠房屋租金会威胁到营业的正常进行，所以不敢拖欠租金，否则其开业装修投资收不回来会亏得更多;(三)在答应业主的“向租房者收物业服务费”的要求之前，应当细心对照租赁协议与物业管理服务协议上业主与出租人是否一致，若有不同则要求业主提供其与出租人的关系证明(例如结婚证、户口本等)的复印件，以免遇到收费麻烦而诉诸法律时承担举证不能的风险;(四)遇到业主户口所在地与物业租赁地不一致的情况需诉讼时，宁愿多花旅差费也要赶到业主户口所在地法院去立案，以免送达不能多交公告费又达不到诉讼目的。
总之，虽然在道理上讲是“跑得了和尚跑不了庙”，但是为了避免不必要的麻烦和增加诉讼成本，还是应当采取多种措施防患于未然。
(原载于《现代物业·新业主》2005年第3期)
