随着我国物业管理力度的加大，不但新建小区实行市场化的物业管理，同时旧区尤其是旧的住宅小区的物业管理也逐渐得到各个城市政府的关注。目前，对旧区开展物业管理的办法在不断探索中。本文针对旧区在物业管理中存在的一些问题进行探讨。
一、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行。同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种:一是以房管部门成立专业公司接管为主，和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个小区。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域，则采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理模式，充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
二、我国实施城市旧区物业管理的通常步骤
在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法如下:
(一)做好旧区物业管理实施的准备工作。深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定)，加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
(二)对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法。在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行管理，逐步纳入到现代化的物业管理中。
(三)及时总结经验与教训，妥善解决容易出现的各种问题。
三、旧区物业管理急需解决的三个问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的三个问题如下:
(一)物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出
可采取的措施如下:1、明确业主公约。应注意业主公约不得违反法律法规。政府要赋予物业管理企业对违反“业主公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”者要对遵守“公约”者承担赔偿责任;2、在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及业主公约，同时公布违反业主公约的处罚措施;3、公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用;4、物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上;5、以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费;6、业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。要让业主明明白白消费，同时业主应注意监督物业费的支出，避免不必要的支出;对于物业管理企业来说，因为报酬是确定的，就有可能忽视经营管理，降低服务质量，所以如果采用酬金制，报酬的支付方法就应该值得注意，最好和企业的服务质量等联系起来，采取浮动的方式;7、控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意度高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者，公司管理得好，居民按时交费的必然就多，收缴率就会相应提高;8、加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六·一”儿童节，组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区居民跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却是不能轻视的，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决;9、可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到或少拿管理费，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑;10、政府应出台有利于旧区物业管理的优惠政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出旧区物业管理市场，从而形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
(二)住房维修基金归集困难
要想成功地归集维修基金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，可采取的措施主要有:1、尽快出台相应的法律法规。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修基金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修基金的收取、管理和使用，开展这项工作无法可依;2、加大旧区维修基金的归集力度。对旧区内公房转为私产的一定要进行维修基金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修基金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善基金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修基金进行整合;3、建立完善的维修基金管理制度。维修基金涉及广大业主的共同利益，基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构，让广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况。
(三)各部门的关系不够顺畅
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等各部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。
(原载于《现代物业·新业主》2005第05期)
