中国物业管理2006年度政策法规

★国家发改委：《物业服务定价成本监审办法(征求意见稿)》

2006年11月2日，国家发展和改革委员会出台《物业服务定价成本监审办法(征求意见稿)》。征求意见稿规定，物业服务定价成本应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及帐册为基础,做到真实、准确、完整、合理。征求意见稿明确了物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其他费用等组成。此外还规定，物业服务人员的人均工资最高不得超过当地社会平均职工工资的1.2倍。

点评：规范物业服务定价成本监审行为，有利于维护业主利益，提高定价效率，减少价格争议。因此，“监审办法”的制定无疑有其积极意义。但是，我们还应看到，物业服务项目千差万别，物业服务成本复杂可变，如果不充分考虑物业管理行业的特殊性和行业发展趋势，不仅不利于物业管理企业遵循市场价值规律，反而可能在操作中引发新的矛盾和问题。此外，征求意见稿中对物业服务人员人均工资的限制有明显的歧视嫌疑，限制了高素质人才向物业管理行业的流动，这不利于物业管理行业的长远发展。目前，我国物业管理行业人才匮乏的重要原因之一是整体工资待遇偏低，这一人均工资限制将更不利于我国物业管理行业吸引高素质的人才。

★浙江：《浙江省物业管理条例》

2006年5月，《浙江省物业管理条例》经浙江省人大常委会表决通过，并于10月1日正式施行。《浙江省物业管理条例》在国务院《物业管理条例》的框架内，结合浙江省实际进行了许多细化规定：如对在小区内开娱乐城、破墙开店、车库挪作他用、养宠物扰民、业主投票权等问题都做出了明确规定，破解了物业管理工作中的一些难题，其中一些规定走在了全国的前面。

例如，针对长期以来业主委员会的法律主体地位不明确，造成业主委员会在实际工作中遇到一些难题，《浙江省物业管理条例》规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼”。

点评：《浙江省物业管理条例》是国务院《物业管理条例》与地方实际相结合的一个优秀典范。它进一步明确了城市街道办事处协调物业管理企业和社区之间关系的职责，以及物业管理用房的配置比例，对成立业主委员会的条件做了更为具体的规定，要求物业管理费清单必须定期公开。这其中的不少规定在中国物业管理行业的法规中还是首次实施，对于完善我国的行业法规具有一定的探索意义。

★北京：《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》

2006年2月，北京市建委为加强专项维修资金的使用管理，保障物业共用部位共用设施设备的正常维修、使用，制定了《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》。《办法》规定：业主可通过登录维修资金管理网站查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。此外，维修资金所存储的银行应按规定向业主提供维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账户内维修资金收支情况。《办法》还规定，北京市财政局、审计局按照各自职责，负责维修资金使用管理的监督和审计工作。挪用维修资金将由物业管理的行政主管部门追回挪用资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下的罚款。物业管理企业挪用维修资金情节严重的，将由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

点评：住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，只有管理好住宅专项维修资金才能保证房屋在保修期之后的质量，保证业主安居乐业。《北京市专项维修资使用管理办法(试行)》要求，维修资金的流向必须及时向广大业主公开，这从根本上规范了住宅专项维修资金的管理和使用，防止一些单位或企业挪用专项维修资金。这一管理办法的出台是在住宅专项维修资金管理问题上的一次大胆探索和尝试，对于其他地区作好住宅专项维修资金的管理工作具有很好的示范作用。

★上海：《办公楼物业管理服务规范》实施

上海市地方标准《办公楼物业管理服务规范》经上海市质量技监局审查批准，已于2006年10月1日起实施。这是我国第一部关于办公楼宇物业管理服务的标准，标准遵循“先进性、科学性、操作性、统一性、规范性”的编制原则，充分体现了上海的城市管理特色。上海市地方标准《办公楼物业管理服务规范》的适用范围是上海市已实施物业管理的办公楼，主要项目包括办公楼客户服务标准、建筑物设备设施运行维护服务标准、秩序维护与安全服务标准、环境保洁服务标准、绿化摆放与养护服务标准、仓储和采购标准、检验标准。在服务规范与提供服务的规范上，做到了定量化表述和定性化描述相结合，为操作执行与监督考核提供了统一的依据。

点评：随着我国城市化进程的加快和办公楼区域面积的扩大，做好城市办公楼的物业管理工作变的越来越重要，而做好这项工作的基础是树立办公楼物业管理服务的规范标准。上海市地方标准《办公楼物业管理服务规范》的出台是我国第一部办公楼物业管理服务标准，它不仅对于做好上海市的办公楼物业管理工作具有积极的指导作用，而且对于全国其他地方做好办公楼物业管理工作、树立办公楼物业管理服务标准具有重要的参考作用。

★南京：《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》

2006年10月，南京市房管局与物价局联合出台了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，并于11月1日起开始施行，南京市的小区居民将可以享受到“菜单”式的物业管理服务。这一《标准》将普通住宅的物业服务内容分为五大项，分别为综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化养护和共用设施维修服务。其中前四项分别划分为五个服务等级，一级至五级的服务标准由低到高，每个等级对应一个收费标准；第五项共用设施设备维修还分为9个子项，包括智能化、照明、消防等，各子项各自对应一个收费标准。业主可根据自己的需要，分门别类选择自己所需要的服务。业主如果发现企业服务内容不达标的，可向物业管理企业提出意见要求其整改；也可以向行政主管部门投诉，督促物业管理企业整改；如果物业管理企业拒不履约，可通过民事诉讼的途径解决。

点评：“分级收费”是近几年一些地方物业管理行业主管部门积极推动的一项重要举措。其中，《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》是较为完善的分级收费样本。它的初衷是要明确物业管理收费的标准，减少业主和物业管理企业在物业费价格上的争议和纠纷。但是，物业管理工作千头万绪、非常繁杂，如果不考虑物业管理工作的这一特点，而去制定各级物业费的标准以及相对应的物业服务标准，则显得过于理想化，在实际的执行过程中可能会引发更多的矛盾纠纷，取得相反的效果。物业管理分级收费要想取得预期的效果，还有待实践的检验。

★广东：《广东省物业管理条例（征求意见稿）》

2006年10月，《广东省物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)在广东省人大官方网站“广东人大之窗”公开发布，面向社会公开征求意见。意见稿规定：建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。这意味着以后开发商通过“免一年管理费”来招揽买家的做法将不允许。在新的《广东省物业管理条例》施行前，开发商已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由开发商承担；实施后，如果开发商还有类似承诺，开发商将被处以10万元以下罚款。此外，征求意见稿还明确：业主大会选聘新的物业管理企业，原物业管理企业应当在物业服务合同期满后7日内退出物业管理区域。逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款，并吊销其资质证书；业主委员会应当在任期届满3日内，将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会，否则将被处1000元以上3000元以下的罚款。

点评：长期以来，免物业费已经成为一些开发商促销时的惯用手段，这种做法虽然能够给开发商带来一时的短期利益，但却给小区后期的物业管理带来了难题，造成了一些小区在物业管理上的混乱，影响了业主的正常生活。意见稿中有关“开发商不得承诺或者约定减免物业服务费用”的规定非常及时，将有效遏止这种现象。意见稿对目前行业内的一些难点、热点问题也做出了明确规定，对于规范广东省物业管理行业的快速发展将起到积极的促进作用。

★天津：《天津市物业管理服务用房管理办法》

2006年10月29日，天津市国土房管局对外宣布：凡天津市范围内不按规定落实物业管理服务用房的新建商品房项目，一律不予办理前期物业管理备案和商品房销售许可。为了加大对物业管理服务用房规划、设计、建设、移交等环节的管理，认真维护业主切身利益，天津市出台了《天津市物业管理服务用房管理办法》。该《办法》明确，物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。《办法》还规定：新建商品房项目必须按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。其中明确规定，建筑规模在5万平方米以下的（含5万建筑平方米）小区，应当按照不低于总建筑面积的千分之四确定物业管理服务用房；建筑规模在5万平方米以上的小区，应当按照不低于总建筑面积的千分之三确定物业管理服务用房。

点评：这些年，一些单位或个人侵占、挪用物业管理用房的现象比较严重，造成了小区内的物业管理工作无法正常开展，影响了小区业主的正常生活。天津市出台的《天津市物业管理服务用房管理办法》从制度上规范了天津市物业管理用房的建造、使用、维修和管理过程中的每一个环节，明确了相关责任人，是天津市物业管理企业做好小区物业管理工作的基本保障。

★杭州：出台物业管理统一示范文本

2006年10月底，杭州市房管局出台《业主大会表决票》、《业主委员会委员选票》、《解聘物业管理公司表决意见单》、《选聘物业管理公司选票》、《业主委员会成立/换届备案表》等20个示范文本。20个示范文本对小区物业管理工作的各项流程都做了相当细致的规范。今后，杭州市各居民小区要选举业主委员会或者聘请物业管理公司，都只需要从杭州市房产信息网上下载一份示范文本，然后将相应的示范文本打印出来发到业主手中就可以了，既方便又规范。此前，杭州市在物业管理示范文本方面，并没有这样统一的格式，各个区、街道办事处在这方面都各有一套，给小区的物业管理工作带来了一定的不便。

点评：相对于物业管理师制度从宏观上对物业管理工作的规范，杭州市房管局出台的物业管理统一示范文本从细节上对杭州市的物业管理工作进行了规范。这20个示范文本用文字的形式把物业管理工作的各个流程规范起来，进一步指导小区怎样召开业主大会，业主委员会如何换届、选举，怎么样选聘、解聘物业管理公司。这一示范文本的出台是杭州市物业管理行业的一小步，但却是中国物业管理行业的一大步，是中国物业管理行业逐步走向规范的体现。

★沈阳：公布物业服务“时限表”

2006年10月18日，沈阳市房管局对外公布了沈阳市物业服务时限表，对物业管理服务工作的时限予以明确。按照沈阳市房管局的要求，沈阳市各区（县）房产局、直属单位都必须设立24小时报修值班电话。在接到住户报修后，维修人员要在30分钟（夜间60分钟）内到达现场，并且积极采取措施，做好修缮工作。此外，如果直管公房出现室内墙皮脱落或门窗等问题，必须在5天内予以修复；如果是下水管、窨井出现堵冒现象，要在1天内修复；一旦上水管破裂，则必须即报即修。如果直管公房或者平房整栋、楼房整单元停电的话，有关部门也要保证在24小时内恢复临时用电，并连续抢修，保证在5天内恢复正常用电。在雪停后，物业管理公司要在24小时内将住宅小区主干道、宅前路积雪清理完毕。

点评：沈阳市房管局公布的物业服务“时限表”，从制度上给物业管理公司施加压力，保证业主能够安居乐业，这是以人为本的表现。此外，这也是沈阳市物业管理工作正逐步走向规范化的一个体现。因此，制定物业服务时限表无疑有其积极意义，但是还应该看到，一些物业管理工作没有及时落实，并非全是物业管理企业不作为，而是由于其他各方面因素所导致。因此，这一政策在执行的过程中也应该考虑具体情况。

★陕西：建立物业服务收费备案公示制度

2006年11月14日，陕西省物价局发出通知，要求在全省建立物业服务收费备案公示制度，小区物业收费必须获得业主同意。按照陕西省物价局的要求，今后，陕西省物业管理企业向物价部门备案的物业管理服务收费标准，应是与业主委员会或业主根据物业管理服务等级和相应收费等级的基准价及浮动幅度，结合小区实际，充分进行协商确定的收费具体标准。此外，这项通知还对陕西省物价局组织物业管理企业与业主召开物业服务收费座谈会的程序和办法做了详细的规定。

点评：有关物业费的纠纷和争议一直是物业管理行业的一个热点问题，陕西省物价局要求建立的物业服务收费备案公示制度对物业费的制定程序进行了规范，保证小区的物业费能够为各方所接受。这对于减少有关物业费的纠纷和争议、构建和谐社区具有积极意义，也有利于物业管理企业做好物业管理工作。

◇编辑：周维