淡化行政色彩强化市场调节

作者单位：深圳市万厦居业有限公司

国家发改委价格司发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（征求意见稿），（以下简称“监审办法”），对于仍处于发展阶段的我国物业管理市场，业主与物业管理企业之间市场博弈的不均衡状态，以及业主对物业管理相关知识，包括价格计核知识缺乏的现实，规范物业服务定价成本监审行为，克服物业服务定价过程中的信息不对称问题，维护物业管理企业和业主双方的利益，提高定价效率，减少价格争议等，具有根本性的积极意义。

我国物业管理发展20多年来，已经走上了市场化、企业化、专业化、职业化的轨道，物业管理行业总体上已经是一个市场化、开放性不具有垄断性的行业。因此，应当考虑当前物业管理发展的阶段现实，在制定“监审办法”时充分考虑市场的自由调节，尽量减少行政的强制介入，以利于物业管理行业能够按照市场经济价值规律运作，促进物业管理行业持续健康地发展。

“成本监审”应淡化行政色彩

随着物业管理市场的逐渐成熟与快速发展，物业管理收费已进入以业主为主导的“讨价还价”时代，目前施行的物业管理收费政府指导价退出市场已成必然趋势，而“监审办法”则是政府指导价退出市场的一个前提。按照国务院颁布的《物业管理条例》的规定，物价部门对物业管理费不再承担审核责任，只对业委会和物业管理公司“讨价还价”的结果进行备案。原则上，只要业委会和物业管理公司签订了物业管理服务合同，物业服务费的高低就已经决定了。鉴于物业管理行业总体上已经是一个市场化、开放性较强的行业，应当淡化“监审办法”的行政色彩。另外，从法律效力来讲，监审办法仅是一个行政规章，法律地位低，仅能约束办法制定部门的行政行为，不能约束商家和消费者的行为。一旦出现纠纷，消费者还是要根据《合同法》、《反不正当竞争法》来保护自己，“监审办法”本身从法律效力上讲没有终极效能。也就是说，从法律效力上讲，“监审办法”并不能减少价格争议，无法达到减少价格纠纷、维护业主和物业管理企业双方合法权益的终极目的。一旦业主和物业管理企业出现纠纷，双方不能协商调和时，业主和物业管理企业还是要根据《合同法》、《反不正当竞争法》以及行业法规《物业管理条例》来维护自己的合法权益。

淡化监审办法行政色彩的思路有两条：一是从名义上和拟订思想上找准定位，可以考虑将办法改为“指导意见”，作为物业管理成本价格的“参考依据”；二是作为非行政性及强制性“指导意见”，出台“指导意见”的主体可以交由民间性组织的行业协会主体发布实施。

“成本监审”须强化市场调节

目前，物业管理行业的现状是除了住宅物业（不含别墅小区）实行政府指导价外，非住宅物业及别墅小区已经实行市场调节价，但是缺乏一个行业依据和标准，缺乏一个合理、明显的计算方式。物业由谁管理、费用应收多少，应该由业主大会和业主委员会决定，政府没必要亲自定价，包括对费用的监审。政府只要公正调查物业管理的成本，提供行业依据、标准及一个合理、明显的计算方式，为业主和物业管理公司提供参考标准即可。

物业服务项目千差万别，物业服务成本复杂多变，企业服务水平各异，业主要求参差不一。由于各个小区的市场环境和服务水平都不同，按照统一的“监审办法”就显得有点一刀切。从普通住宅的角度讲，不同的项目，即使是统一档次的，实际情况也会有很大的差异，如果打破原有的细分层次，就会造成原先收费稍高的小区因降低了价格造成实际服务水准的下降，而原先较为便宜的小区在价格上升之后，给业主增加了费用负担，但并未享受到更高层次的服务。同一个项目，交由不同资质的物业管理企业服务，其成本有着巨大的差异。也许，国家一级资质的物业管理企业服务成本要每平方米2.8元，而交由一家三级资质的物业管理企业服务，可能1.8元就足够了。另外，作为消费者的业主，其对物业服务的档次、内容、标准是可以自由选择的。高端楼盘的业主可以选择价格相对低廉的低端服务，低端楼盘的业主也可以选择付出更高的价格，请来高资质、高水平的品牌物业管理公司，从而享受高端的物业管理服务。

“成本监审”应限于前期服务

“成本监审”强化市场调节就是要尊重业主的意愿。物业管理作为服务性行业，其价值内涵更多地表现为隐性。如果仅仅从物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费等显性的硬件角度考虑“监审办法”，则远远不能适应市场现实。因此，必须考虑服务水平、物业项目档次、业主需求三大变量因素。

按照《物业管理条例》的定义，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。因此，政府需对不同种类、档次的物业的收费成本核算标准、方式、公式予以发布，既可以大大促进那些物业管理成本虚高的企业致力于降低成本，切实维护业主的利益，也有利于提高物业管理行业持续、健康发展，加快物业管理的市场化进程。

必须指出的是，当业主委员会没成立时，物业管理公司根据其提供的服务、项目、标准、实际服务发生的费用为依据，根据政府指导价的标准向物价局申报制定收费的标准，物价部门根据质价相符、优质优价的原则，经批准审核后确定费用，并公示业主，所以说前期阶段的价格监审确有必要；而业主委员会成立，其后期的物业管理费则由物业管理公司与业主在合同中约定，政府在此时退出舞台，前期的收费标准同时宣告无效。此时，制定并公布一个科学的、权威的物业管理行业收费成本核算标准及公式就显得十分必要和紧迫了，而监审就明显多余。

◇编辑：周维