培养现代共同体意识是构建和谐小区的基础

——从“美丽园事件”说起

作者系复旦大学访问学者

物业管理公司突然撤走，居民日常生活陷入混乱——停水、电梯停运、没有保安、垃圾无人清理；此时，部分业主发起罢免业委会的行动；接着，提出罢免业委会要求的业主与支持业委会的业主产生分歧；罢免业委会的临时业主大会迟迟未能召开……这是今年9月发生在北京美丽园居民小区的真实事件。

减少物业管理纠纷迫在眉睫

近年来，随着社会的发展，大量新建居民小区满足了城镇居民的住房需求，提高了居民的生活质量。不过，各种物业管理区域内的物业纠纷也随之而来，不和谐因素增多。如：开发商擅自更改规划、改变小区公共场所用途等引起业主对开发商的不满，物业管理服务质量差，工作人员素质不高，甚至出现保安辱骂、殴打业主等现象，部分业主因对物业管理服务不满意而少交或拒交物业管理费，业委会与业主、物业管理公司的关系也没有完全理顺。

“美丽园事件”中，物业管理公司撤离、业委会遭遇罢免、业主之间分裂，几种危机同时发生，充分暴露了当前部分居民小区中各利益主体之间关系不和谐的现状。据北京市朝阳区法院统计，该法院受理的物业管理纠纷案件从2002年的194件上升到2004年的1894件，也就是说，在短短三年里，物业管理纠纷案件激增了近10倍。如果城市社区的这些问题不妥善解决，势必对构建和谐社会造成不利影响。

制度建设是必要措施

城市居民小区出现的诸多不和谐，一个原因是现有约束各利益主体行为的法规、制度还不健全，执行力度也不够。

从房屋供应看，目前强制性住房售后服务制度尚未实施，对擅自改变规划、建筑施工过程中偷工减料等行为的惩罚力度不大，开发商、建筑公司的行为缺少约束。2005年12月，中央电视台“央视论坛”一期节目提供的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业管理纠纷占到小区物业管理纠纷总数的80%以上，成为物业管理纠纷产生的一个主要原因。从物业管理服务看，我国物业管理行业发展时间短，市场化水平不高、发展还不成熟，管理、服务水平也有待提高。另外，现有不少物业管理公司与开发商之间的“父子”或从属关系根深蒂固，且短时间内难以根本改变。与此同时，业主大会、业主代表大会、业委会制度不健全，难以形成对物业管理公司的有效监督。据统计，目前全国3万多家物业管理公司中，属于开发商办的达到70%。很多物业管理公司虽然隶属于开发商或由其聘请，但开发商大都把售后服务性质的维修等职责撇开。其结果必然是业主把对开发商的不满都发泄到物业管理公司身上。在其他维权方式见效缓慢的情况下，大多数业主采取拒交或少交物业管理费的方式，这就造成恶性循环。因此，加快制度建设的步伐、加大制度的执行力度，是当前减少物业管理纠纷的必要举措。

培养各利益主体的现代共同体意识

不过，仅有完善的正式制度的约束，并不能解决所有问题，正式制度只有配合道德、价值观、意识形态等非正式制度才能更好地规范各利益主体的行为，协调利益相关者之间的关系，减少物业纠纷。从“美丽园事件”来看，三种危机几乎同时发生的另一个原因，是各利益主体缺少现代共同体意识，没有形成有效的自我约束。因此，构建和谐小区的另一项基础工作是培养物业管理区域内各利益主体的现代共同体意识。

所谓现代共同体意识，是指共同体中单个主体在实现自身权益的同时，意识到其他主体的权益并尊重其实现，承认共同体是所有利益相关者在权利平等基础上的共同治理。共同体古已有之，但传统社会中的共同体多是在权利不平等基础上产生的等级结构，由此形成等级统治或阶级统治以及相应的共同体意同体意识、现代共同体意识都较为欠缺。这是当前物业管理区域内各种物业纠纷大量出现的重要原因之一，培养物业管理区域内各利益主体的现代共同体意识是建设和谐小区的一项重要基础工作。

承认共同治理，避免治理危机

在现代居民小区中，存在多个利益主体，互相构成利害攸关方。业主与业主、业主与物业管理公司、业主与开发商之间固然有利益冲突，但地位平等且存在着共同利益。居民小区共同体的共同利益在于：开发商向业主售出优质房屋取得利润、物业管理公司向业主提供优质服务并有一定利润、业主付出房款及物业管理费且安居乐业等。这意味着：单一利益主体在维护和实现自身权益的同时，必须尊重他人权益、与他人合作，遵守共同治理的游戏规则是共同体生活的基本准则。但是，在“美丽园事件”以及其他物业纠纷案例中，我们看到：一些开发商财大气粗，凌驾于业主之上，为了利润最大化背信弃义，交出的是质量不合格的房屋；一些物业管理公司视业主为管理对象而不是服务对象，超出服务水准多收、乱收物业管理费，滥用权力甚至动用暴力阻止业主维权；部分业主视物业管理人员为“下等人”，不履行《业主公约》，不交物业管理费。各个利益主体缺少共同体意识的约束，其后果必然是共同体所有成员的福利损失——开发商信誉丧失、失去市场，物业管理公司因经费不足而惨淡经营，业主饱受低水平物业管理的困扰而不得安宁。由此，相互之间陷入口水仗、暴力冲突、司法纠纷，共同体陷入治理危机，小区难以实现和谐。

新兴共同体培育共同体意识的途径有多种，如可举办社区集体活动，组织志愿团队与活动，形成社区标识符号等，通过多种形式的沟通、互动使“陌生人”变成“熟人”。不过，促使所有的利益主体承认共同治理，培育现代共同体意识，最重要的是每个利益主体的自觉。对开发商及物业管理公司而言，现代“共同体”意识体现在不以权势欺人、不以暴力压人，为业主建造高品质的住房，提供优良的售后服务与物业管理服务，做负责任的企业家；对于业主而言，现代共同体意识体现在摒弃业主与物业管理公司之间所谓的“主仆”意识，遵守业主公约，热心参与小区公共事务，尊重其他业主的权益，支持共同治理机制；另外，业主作为分散的个体往往处于弱势，这尤其需要业主自觉组织起来，通过业主大会、业主代表大会或其他业主组织行使权力。

小到社区，大到国家，多个利益主体的存在及利害攸关是客观存在。意见分歧、利益冲突并不可怕，可怕的是看不到共同利益、丢掉共同体意识。“美丽园事件”最严重的危机也许是无视共同利益而发生的难以弥补的业主分裂。在美丽园小区这样的小共同体中，分裂危机发生后，部分业主也许会选择搬出美丽园小区。但是，共同体越大，退出的成本越高，个体注定要同其他人共同生活于同一共同体。只要共存于一个共同体，共同体生活的准则就应当是：尊重他人权益、与他人合作，承认共同治理，遵守共同治理的游戏规则。只有小共同体为大共同体夯实和谐的基础，社会才能臻于善治。

◇编辑：谢罗群