设备保养必要性探讨
目前大多物业公司基于眼前经济利益(因增加人力与投入物资而加大成本)而忽视设备的日常保养工作，也没有关注设备工作应满足的环境条件，由此产生大多设备带病运行，实在不行就予以大修。虽然表面上这些设备还能满足部分基本功能，但它们却在可靠度、使用效率及所需运行费用等方面大打折扣，如常见的水泵轴承缺油(因无功功率增加而增加电费)和盘根漏水(增加水费)不及时处理、变压器低压侧的补偿电容不随时投入(带原负荷所需电能加大)现象就使得所需运行费用大为增加。又如，设备机房经常出现温、湿度未达到标准的情况，设备在此环境下长期运行，其电气绝缘性能降低，老化程度加快，从而使其耗损的功率增加。甚至以上几种情况，从经济角度而言，物业公司只考虑眼前经济利益的做法，其结果是得不偿失。
以下列举几组坐标曲线说明及时进行设备保养对节约成本、提高设备运行可靠性的作用。
1、设备大修综合效率劣化
综合效率
第一次大修综合效率下降5%，第二次大修综合效率(与第一次)共下降10%，第三次大修综合效率(与第一次、第二次)共下降15%。
2、设备大修运行维修费用增加
为防止不经济的大修，日常规定大修费用不 超过原值35%，由于技术的更新大修费用为 15% —30%。注：1和2中 (T1、T2、T3为大修间隔期)
3、设备故障情况描述
4、设备保养周期与可靠度描述
从以上四组坐标曲线我们可以看出，随着设备的使用时间推移和大修次数的增加，设备的综合效率将降低，运行维修费用将增加。而每对设备进行一次大修，其综合效率与运行维修费用较原来均降低几个百分点。每一次设备大修后，设备都存在一个磨合期，在此期间设备的故障率都会有所增加。
为避免不经济的大修、提高设备使用效率、减少设备运行维修费用、加大设备运行可靠度、延长设备使用寿命，非常有必要加大对设备的保养力度。
设备保养工作的几个着重点
为了搞好设备的保养工作，达到节能降耗、延长设备使用寿命的目的，有必要在设备保养工作中对以下几点予以关注。
1、尽可能满足设备使用的技术条件。任何一种设备所需满足的技术条件是设计、制造方提出的科学结论，使用方必须严格遵守。如电梯的技术条件：机房温度5—40℃、相对湿度≤85%，机房无导电尘埃，供电电压波动±7%，机房通风状况良好等;变配电房的技术条件：温度5—40℃，通风状况良好，有防火防水防鼠措施等;中控室技术条件：通风状况良好，采用活动绝缘地板，采用联合接地方式等。如果设备所需满足的技术条件得不到满足，则对设备运行的可靠度或设备使用寿命有所影响，例如变压器线圈绝缘层老化的“六度规则”：温度每升高6℃，变压器使用寿命减少一半。
2、按设备操作规程维修使用设备。正确使用好设备是事关操作人员安全与设备质量的大事，因此，应当严格按照厂家提供的操作与维修规程进行。目前大多设备的控制部分均采用电子元器件，最易出现以下三方面的问题。一是使用不当(如带电拔插电子板插头、电子板未按要求接地、供电电压波动不予调整、停送电未按顺序进行等)。每当电子元器件受到外界强电磁场影响，均有可能导致电子板受损。二是保管不当。在潮湿的水泵房或气候湿度较大时其他机房将电子设备常处于停机状态，这样均可能因电子板表面结露而造成损失。正确的保管方法是主机停机时，控制部分不停;三是将含电子器件的设备长期闲置。因设备闲置存在一个自然磨损的问题，长期闲置因元器件表面氧化导致性能下降和故障率增加，正确的保管闲置设备的方法是至少每星期开一次机。
3、加强对机械转动或移动件的润滑和调整。所有工作部分为转动或移动的机械都需要一定的润滑条件，以在运动件间建立油膜而减少磨损和降低摩擦力。当磨损到一定值时，需要进行调整或更换，以满足设备性能要求。需要指出的是，定期对机械转动或移动件的润滑和调整不仅是满足设备性能的需要，这也是必要的节能降耗措施，试想经常运行的设备由于润滑不好而导致耗费的无用功(克服摩擦力所费电能)日积月累会有多少。因此，为了满足设备性能要求和节能降耗，非常有必要对设备的机械转动或移动件定期润滑和调整。值得一提的是，对于重要的接触器、继电器动、静触头的间距也应经常检查与调整。
4、注意清除设备表面灰尘与选购品质优良的零配件。设备表面灰尘与维修所更换的零配件质量对其所产生的影响不可忽视。电子板上的灰尘影响元件散热，灰尘不及时清除且环境潮湿有可能引起短路。电器件上的灰尘可能会造成动、静触头有污垢，从而产生接触不良现象。机械转动或移动件的摩擦付上有灰尘，会加剧磨损和降低机械效率。有人对电梯故障产生的原因作过统计，发生故障的原因有29%出自不合格的零配件，由此可见不合格的零配件对设备影响之大。为减少设备故障率，提高其使用效率，设备维修应选购品质优良的零配件，最好为品牌件。
设备保养的重要性
物业管理企业的基本任务是保证所辖物业的质量和提升其价值，而设备的正常维护保养是保证物业公司实现其基本任务的重要途径。可以形象地说物业内的各种设备好比它的“心脏”，物业能否被正常使用直接取决于“心脏”的功能。设备的正常维护保养不仅能保证所辖物业的正常运作，同时也能为物业公司节约运行费用，降低物业的运作成本, 因此设备的正常维护保养对于物业管理企业的意义非同一般。
我们应当清醒的认识到设备保养的重要性，加强对所辖物业设备的维护保养工作，保证所辖物业的质量和提升它的价值。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第6期总第48期)
