物业管理与绿色建筑
绿色建筑(也称生态建筑、生态化建筑、可持续建筑)是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑运动最早在美国，起源于上世纪70年代的世界能源危机，人们认识到节能与环保对人类生存的地球的重要性，并由此揭示了绿色建筑的概念。特别是上世纪90年代以来，世界各国都发展了各种不同类型的绿色建筑评估系统，为绿色建筑的实践和推广做出了重大的贡献。目前国际上发展较成熟的绿色建筑评估系统有英国BREEAM(Building Research Establishment Environmental Assessment Method)、美国LEEDTM(Leadershipin Energyand Environmental Design)、多国GBC(Green Building Challenge)等，这些体系的架构和应用，成为其他各国建立新型绿色建筑评估体系的重要参考。
我国目前正处于经济快速发展时期，同时我国的城市化发展将一直保持较高的速度，预计城市化率从目前的40%左右发展到本世纪中叶的75%或到80%之间，这也就意味着每年约有1200～1500万人口从农村转移到城市，据统计，每个城镇人口平均耗能水平比农村人口高3～3.5倍。而在建筑的建造和使用全过程中的能耗占用了全部资源和能源的50%，同时增加了环境负荷，如建筑垃圾占人类活动产生垃圾总量的40%。这对我国的资源环境的承受能力无疑是一种巨大的挑战。因此，要改变当前高投入、高消耗、高污染、低效率的模式，树立和落实以人为本、全面协调可持续的科学发展观，以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节材、节地、资源综合利用和发展循环经济为重点，坚持资源开发与节约并重，把节约放在首位的方针，紧紧围绕实现经济增长方式的根本性转变，必须大力发展绿色建筑，建立具有中国特色的绿色建筑理念及绿色建筑评价标准体系。可喜的是我国建设部、科技部已于2005年10月印发了《绿色建筑技术导则》。《绿色建筑评价标准》不久也将正式颁布实施。
《绿色建筑技术导则》确定的绿色建筑指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源、室内环境质量和运营管理六类指标组成。这六类指标涵盖了绿色建筑的基本要素，包含了建筑物全寿命周期内的规划设计、施工、运营管理及回收各阶段的评定指标的子系统(见下表)。从表中可以看出六类指标包含了21个分项指标，进一步分析21个分项指标的重点应用阶段，可以知道其中的17个分项指标涉及建筑物的运营管理阶段，同时相对于建筑物的规划、设计、施工各阶段而言，运营管理阶段经历的时间又最为漫长。因此，作为物业管理企业要积极推进绿色建筑的发展，从每一栋建筑、每一个小区做起，落实国务院关于做好建设节约型社会，实现经济社会的可持续发展的要求。
绿色建筑分项指标与重点应用阶段汇总表
在物业管理服务的日常运作活动中，包括了房屋维护修缮管理、房屋设备管理、物业安全管理和物业环境管理等内容。从绿色建筑指标体系角度分析，物业管理服务活动即属于建筑的运营管理阶段范畴，也就是说绿色建筑指标体系21个分项指标中的17个分项指标涉及物业管理服务活动。因此，物业管理企业在推进绿色建筑发展的进程中，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材) 、保护环境和减少污染，为业主、物业使用人提供健康、适用和高效的使用空间，肩负着重要的社会责任和历史使命。
物业管理企业在实现绿色建筑运营管理中的主要措施
一、节能措施
(一)照明用电
主要包括物业小区范围内的路灯、楼道灯、景观灯和物业企业内部的照明用电等。首先，应根据不同场合的照明需要设定合理的照度，如楼梯间照明，在符合国家规定的照度标准前提下，合理选择照度值;其次，积极推广绿色节能光源和节能灯具的使用，确定合理的照明方式和布置方案。对小区路灯可选择易清洁，高光效的灯具，以减少透光损失。景观灯是为了建筑、小区美化，烘托节日气氛而设置的照明，更应大力推广使用科学先进的节能光源，避免片面追求虚华的形式，求洋求大，造成浪费;第三，选择合理的照明灯开启方式和开启时间。小区路灯可采用智能化光控开关，根据天气和季节变化来控制路灯的启闭;楼道灯可用触摸、声控延时节能灯;景观灯要注意区别平时和节日开启的时间、范围和数量等。
2、其他设施设备节能
(1)建筑供暖、供冷系统。逐步淘汰落后设备，加大节能环保设备的投入，提高运行效率，因地制宜，推广太阳能、地热能、水能、风能等再生能源、清洁能源的应用，如风能发电;太阳能发电、制冷、供暖与热水供应;地热供暖技术;地源热泵技术;地道风空调等，同时采用新型冷热电联产系统，实现多能源互补，梯级利用，另外，积极推行供暖分户计量收费，做好业主节能意识的宣传工作，合理调整冬、夏季室内空调温度，将会取得较好的节能效果。
(2)电梯节能。电梯作为中高层建筑中的主要垂直交通工具，是耗电量较大的设备之一，因此也是节能的重点环节。上世纪90年代，在电梯驱动上开始应用变频调压调速系统，能耗大幅度地降低。近几年，又出现了永磁同步电机驱动的电梯，能耗又有大幅度的下降，有的电梯还利用太阳能对机房的电能进行补充，达到进一步的节能目的。
在电梯使用过程中，采用科学合理的运营管理措施，往往能取得显著的节能效果。当同一楼层有两部以上的独立电梯同时运行时，不仅会造成电能的浪费，而且会增加电梯的开关门次数以及电梯启动、加速、减速的次数，使电梯的运行效率成倍降低，电梯的磨损也相应增加。如果能对楼内同一候梯处的几部电梯实施并联控制，这样就能保证对每一个外召唤信号，都只有一部电梯响应，避免了其他电梯的空运行和无故平层。此外，通过对两台以上电梯进行合理的分区或单双层管理，也将大大降低能耗，减少磨损，提高电梯的响应速度和运行效率。
二、节水措施
按高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供，梯级处理回用。
1、生活用水节约。大力推广使用节水型器具，根据用水场合的不同，选用延时自动关闭式、感应式、手压式、脚踏式、停水自动关闭式水龙头以及陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。加强给水管道、设施的检查、维护和保养，防止“跑冒滴漏”现象的发生。推行住宅小区中水和自来水双管入户。
2、景观用水和园林绿化浇灌用水节约。充分利用河、湖、收集的雨水或生活污水回用(中水)作为绿化用水，科学合理地利用季节、天气变化情况安排浇灌时间间隔、方式和用水量。景观用水可采用雨水或中水并安装循环水净化设施，还可将景观循环水系统与小区绿化浇灌用水有机结合起来，这样既能符合景观用水的水质要求，又能满足绿化植物对营养成份的需求。
3、建立雨水、中水回用系统。建立完善配套的集水、处理、储存、回用等设施。中水水源宜采用优质杂排水，应按下列顺序取舍：淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水、厨房排水、厕所排水。合理规划小区雨水排放渠道，采用雨水、污水分流排水系统，利于污水处理和雨水的回收再利用。在缺水地区还可设置蓄水池将雨季收集的雨水过滤储存用于绿化、景观、清洁等用水。
三、创建和谐与健康的居住环境
1、环境绿化。种植适应当地气候和土壤条件(少维护、节水、耐候性强、病虫害少、对人体无害、观赏效果好)的绿化植物，采用生态绿地、墙体绿化和屋顶绿化等方式。减少杀虫剂、化肥等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。小区内采用多种渗透措施增加雨水的渗透量，以利于节水及利用自然渗透补充地下水，如停车场采用花格透水地面并结合绿化等。
2、垃圾分类处理。建立垃圾管理制度，实行袋装、容器化分类收集、回收和资源化再利用，不将有害废弃物混入生活垃圾中。建筑装修垃圾应设指定专点堆放，及时清运，避免垃圾遗散，防止无序倾倒和二次污染，并对垃圾流向进行有效控制。禁止随意焚烧生活垃圾、落叶等产生有毒有害气体和恶臭气体的物质。
3、减少环境污染消除安全隐患。建筑内的电梯运行、启动时的噪声过大，对机房附近业主的起居造成不利的影响。电梯噪声属于低频噪声，容易诱发多种疾病，电梯的电气和电子装置产生的电磁辐射还将影响楼内的一些电器设备的正常使用。因此，提倡使用无齿轮驱动的低噪声电梯，通过在安全电路中使用隔离措施，减少电磁辐射，给业主创造一个健康安静的环境。
车辆是噪声的重要来源之一，首先要有效控制外来机动车辆驶入物业小区，禁止车辆在物业区域内鸣笛，对小区车辆行驶道路设置减速道钉限制车速，尤其要避免使物业区域的道路成为车辆或行人的过境交通要道。其次要合理规划停车场的位置，确定科学的车辆停放方式，提高停车场的利用效率，达到既安全、便于管理、满足使用要求又尽可能减小对业主居住生活干扰的目的。
参考文献：
《绿色建筑技术导则》建设部 科技部印发 2005年10月
《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号
(原载于《现代物业·新业主》2006年第10期总第52期)
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