2006年2月15日至17日，是深圳市最大的福利房社区彩田村首届业主委员会选举的日子。然而直到最后时限，小区内只有不到5%的业主投出选票，选举程序被迫延宕。
当地媒体前去采访时，有业主宣布：这是我们对现在不公平选举方法的抵制，因为业主委员会选举，就是钞票决定选票。另一些业主向媒体抱怨说，很多业主在选举当天得知，此次彩田村业委会选举中票权数总数为28,000个，可是仅开发商一家就占去了6,117个票权，是彩田村每户业主平均票权数的近600倍，这种选势的结果必定是开发商想选谁就选谁，因此一气之下就罢选了。还有一些业主表示，筹委会公示的18个候选人中，有不少根本不能让业主满意，如果按照现今的票权分配办法，一定是开发商提名的候选人当选，这样的人是否能真的代表全体业主的利益，实在令人担心。
除了采取以足额投票的抵制办法外，业主还张贴了大字报。彩田村一些楼宇的门厅里贴
满了业主对业委会选举不满的抗议书，在候选人公示表中有的人名被业主标上了“不是业主，怎么有资格参选业委会?” 的字样。
而开发商感觉十分无辜。有一谷姓先生作为开发商的代表，成为18个候选人之一，他也向当地媒体诉说委屈：我们肯定是按照政府的规定办事，维护我们自己的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第十条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。《深圳经济特区物业管理条例》第十二条规定，业主投票权按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。根据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第十九条规定，业主投票权按物业的面积计算，特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算。正是根据政府这些规定，我们才获得这些票权数的，我们在彩田村拥有9,552.79平方米的商业中心，加上51,622.02平方米的负一楼，因此可以获得6,117个票权。
无独有偶，彩田村业委会选举中出现的争执，近年来在深圳市其他一些住宅区、其他城市的许多住宅区都相继出现过，而且仍在不断发生。争执的焦点，就是业主投票权数的计算基础。目前这一制度安排实质上是“面积说”，换言之，就是“房子大的说了算”。住宅区内，哪个业主所拥有的物业面积多，他的投票权数也相应较多;在业主大会的选举过程中，如候选人出现等额选票，则以物业面积多的候选人入选。
在现代市场经济条件下，这种制度安排无疑有着合理性和现实基础。住宅区属于私域范畴，住宅区内的选举如同企业董事会的选举一样，是社会性质的选举。与政治选举所通行的平等、普遍、秘密的原则不同，业主选举的选票权数取决于是否有业主资格及所拥有的财富。政治选举体现的是对公民政治平等和政治自由的保护，业主选举则体现了对公民财产权利的尊重和保护。
有些法学家由此把关注点集中在个体业主中大小业主之间的权益平衡上。他们认为，如果单纯以物业面积为投票权数计算标准就对中小套业主不利，而单纯按套数为投票权计算标准又不能体现对大套业主财产权的保护。所以，他们提出，要把两者结合起来才更为合理，因为它考虑到了物业管理的双重特性，即物的管理私权性和人的管理公权性，体现了“人权”和“物权”的协调。
然而实际上，观察一些相关案例，矛盾的焦点大多不是个体业主之间有关物业面积大小进而投票权数多少的争执，而是分散的单个业主(不论其物业面积大小)与组织化的房地产开发公司之间的相争。追溯矛盾的根源，在于开发商对住宅区内的会所、商铺、车库等公共建筑所有权的相争，这是一个更深层次的产权制度安排问题，在没有新的、更公平的制度设计替代它之前，我们只能说，个体业主的权益应该受到制度保护，开发商的先天权益同样应该受到制度保护。
但面对开发商强大的竞选行动，个体业主普遍产生了两个质疑：一是开发商的业主资格。许多个体业主不理解：开发商怎么也能算是业主?作为与个体业主不同甚至存在对立的权益主体，开发商拥有双重身份使其占尽先天和后天的优势，这公平吗?这一质疑指向了有关“业主”的法定含义本身。二是对选票权数计算基础的质疑。他们以政治选举的原则套用到业主选举中去，不理解业主选举怎么不奉行一人一票、不论出身财富和能力的平等原则而是成为“选票与钞票之战”?
根据目前各级、各地物业管理政策对业主概念的界定，是否是住宅区的业主，取决于行为主体是否是住宅区内房屋(包括住宅和非住宅房屋)的所有权人。房地产企业作为组织性的社会行为主体，如果在其所开发的住宅区里仍然保留有房产(如没有卖完的商品房)、会所、商铺以及幼儿园、小学校、地下车库等公共设施的所有权，那么，该企业理所当然也成为小区的业主，也就拥有业主应享有的权利，包括选举权利。于是，首次业主大会选举就成为各家各户分散的个体行动与房地产企业高度凝聚的组织行动之间的博弈游戏。一般情况下，即使个体业主在总票权数上超过开发商，但他们的票权是分散的，投票的对象也是分散的，分散的票权分摊给分散的候选人，选举结果可想而知。而更现实的情况是，开发商凭借其物业所有权及其物业面积，在小区内可能拥有数千或上万的投票权数，而且其投票行动并非是由个体业主组成的群体行动，而是一场组织行动，它们确实有能力操纵选举结果。这势必给新建立的小区成立业委会和维护个体业主权益带来了困难。
目前，一些地方政府正在进行积极的探索，以实现住宅小区内多元主体不同利益之间的适当平衡。如上海、安徽、江苏及贵阳、哈尔滨等地方政府对首次业主大会业主投票权计算办法的规定是：住宅物业一套一票，非住宅物业按面积计算，但各地计算投票权数的面积基数各有不同。福建省采取套数与面积相结合的加权表决制办法确定投票权数：住宅物业以一套计二十个投票权数，建筑面积不足一百二十平方米的按一套计算，超过一百二十平方米的每满十平方米增加一个投票权数;非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二十个投票权数，建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算，超过一百平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算。这些规定对于小区内不同主体之间的利益平衡具有积极的意义。不过，如果不适当限制包括开发商在内的强势业主的利益，这种平衡是很容易被打破的。
笔者认为，住宅区虽然属于私域范畴，但同时也是社会的基层单位，是一个个的小共同体。任何一种共同体，都会面临公共选择问题，而公共选择中权利分配的公平和正义是任何共同体孜孜以求的最高价值理性。在尚未找到最优选择的情况下，为保护相对弱小者的权益，适当限制先天的强势者，是实现公正的次优机制之一。诺贝尔经济学奖的获得者、公共选择学派的创始人詹姆斯•布坎南曾经提出，公平的权利分配应该先于市场竞争，他以“复活节找彩蛋游戏” 做比，论证了保护先天弱势者的意义和制度措施。他指出，在复活节找彩蛋游戏中，人们在安排比赛秩序时，将那些年纪较大、体格较强的孩子有意识地在距离或时间上安排得比年纪较小、体格较弱的孩子靠后一些，以实现权利分配的道义上的公正。有趣的是，2004年通过的《欧盟宪法条约》中有关欧洲议会议员的选举权数的分配，正是奉行了这种复活节找彩蛋的游戏规则。该条约规定，为保障人口少的成员国的权益，欧洲议会的议员人数不能超过750名，每个成员国至少拥有6个名额，最多不能超过96个名额。此规定包含了三个限制：议员总数的限制;成员国最少议员名额的限制;成员国最多议员名额的限制。与此配套实施的还有“有效多数表决机制”。
布坎南的理论类比和欧盟的制度实践，对于我们小小的住宅区内业主选举权利的分配机制创新具有丰富的启示意义，其中关键在于对弱势业主的最少投票权数和强势业主最多投票权数的限定。
（原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期）
