物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。传统的物业设备管理主要是对水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备维修，具有“维持”的特点，但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。城市中人们生活、工作在高楼大厦里，其日常生活离不开各种各样的设备，对设备的稳定运行依赖性越来越高，往往设备故障会给人们正常生活带来许多不便，因此“维持”水平上的管理已不适应现代物业管理的要求。怎样保证设备正常运转成为物业管理的重点与难点，同时也是考查一家物业公司实力的重要因素。
一、设备管理的重要性
作为物业管理企业的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存发展有着重要意义。如果物业设施一直处于良好状态，人们就能安心方便地生活和工作，管理企业也能被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
二、设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能被正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命;相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
三、设备管理的巡检方法
目前，我国物业管理企业中直接从事设备管理的人员大多文化水平较低，许多技术人员是农民工，这些人有着丰富的实际操作经验，但受文化水平所限，学习能力较差。这与现代化高智能楼宇要求的高素质管理人才差距较大，而且这个缺口日渐扩大。
设备再先进也离不开人的细心维护，俗话说：“三分维修，七分保养”，一般设备在发生故障之前都有许多症状表现，这些表象如果被运行人员及时发现，及时处理，即可把故障“大事化小，小事化无”，做到防患于未然。当然要做到这些，就需要设备主管人员在管理上下工夫。因此除了专业培训以外，制定详实可操作的巡视巡检方案对设备维护可谓有百利而无一害。而且可以有效地弥补基层工作人员在技能上的差距。
笔者曾多年从事设备管理工作，近两年考察了北京几家颇具实力的物业公司后，更是感觉到良好的设备管理，离不开完备的巡检工作，有效的巡检对设备安全运行可起到事半功倍的作用。设备巡检方案应该全面覆盖辖区内所有设备设施，对可能出现的问题尽量做到预判预知，把故障解决在萌芽状态。这项工作实际操作起来并不太难，只要做好详细的基础工作，制定出切实可行的方案，操作人员经过适当培训就可上岗，但工作重复性较高，需要有较强的责任心。依据笔者自身的工作经验和考察结果，笔者认为要建立巡检方案一般有以下几个步骤：
1、设备摸底
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。条件允许的话，可以充分利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
(1)设备的原始档案：①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
(2)设备卡片及设备台帐：设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
(3)设备技术登记簿：设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录应及时准确齐全，反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
2、巡检设备分类
根据项目上所有设备、设施登记状况，按照使用类别、重要程度、系统集成性把设备、设施分成三类，比如：空调系统运行需要好几个部件联合运行才可以保证整个系统正常运行，这样的系统集成化程度高，每天都需要运行，可列为一类;对使用频率较高但不是重点监控的设备列为二类，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球开关就可以控制运行，它的操作简单，维修方便;最后把一些平时不用，但经常处于待机状态的设备可列为第三类，比如：自备发电机。依此类推把所有设备设施分类。
3、制定计划巡检方案
现代化的建筑物设备众多，要做到所有设备每天都保持同样的关注程度，并不现实，也没必要。巡检可以根据设备重要程度分类，把巡检分为日检、周检和月检。
日检应该纳入第一类设备、设施(如表1所示)。巡检表列出重要设备、每天都在运行的设备，以及该设备需要检查的单项位置。每天安排专门的人员按照巡检表所列分项进行检查，并把检查结果当天上交主管处，主管领导每天可以根据报表情况清楚地掌握重点设备的运行情况，把检查过程中遇到的问题及时安排处理。
周检可以列入第二类设备、设施(如表2所示)，属于经常使用但不是每天定时运行的设备，比如：污水提升泵等。这样的项目，周检表中详细列出检查设备和检查项目，主管领导每周安排人员巡检一次，基本上就可以保证其不出大的问题。
月检项目列入第三类设备(如表3所示)，这些设备仅在特殊情况下使用，但常年保持待机状态。这类设备由于使用次数和时间都比较短，容易被忽略。比如：综合管沟泵仅在雨季，地沟内积水对才会使用。自备柴油发电机只有在外电全部断开时才启用，这样的情况一般很少发生，但不能不做好准备工作，以防意外出现，所以长期待机设备需要有例行的检查和试机。设立月检是为了保持设备的有效待机运行状态。
这样制定出的巡检方案，把所有设备都纳入到巡检项目中来。管理人员按计划安排巡检工作有序进行，即可保证设备安全正常运行，避免因疏漏检查而造成意外事故。
4、加强培训教育工作
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。设备巡检工作，应该培训企业内部所有从事工程的员工，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，设备管理人员不仅要懂设备的用途、结构、原理、技术性能;还要懂得巡检要点、巡检注意事项等基本知识。全面提升从业人员的整体素质。
在实际应用中，笔者主管的一个有40多年历史，设备老化显著，经常出问题的小区项目，按照以上方案建立了巡检制度，并在日常工作中逐步实现。坚持了四年多的运行，改变了以前发现污水流出地面才清理化粪池，水泵坏了才维修的状况，没有发生设备故障导致影响业主生活的事情，使物业服务水平提升档次，也得到业主的好评。
总之，学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，可以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
(原载于《现代物业·新业主》2007年第12期)
