案例：
2007年2月8日，王凯(卖方)与李春(买方)签订房屋买卖合同，王凯将南湖花园三座1108房卖给李春，售价为85万元，李春将全部购房款支付给王凯。2007年3月18日，李春收楼时发现，该房屋截止收楼当月已拖欠物业管理公司物业管理费本金及滞纳金近5万元。李春当即打电话给王凯，要求其立即缴纳拖欠的物业管理费。但王凯辩称其售房款属于“净收”性质，买方应替他支付拖欠的物业管理费。李春入住后，物业管理公司多次上门催缴物业管理费，还声称将采取停水、停电措施追缴。李春觉得很苦恼，自己花钱买的房子，是否还要负责缴清上手卖家拖欠的物管费?
李春在物业管理公司的频繁催缴之下，委托本律师与王凯交涉。经本律师与王凯多次协商，王凯仍坚持其售房款是“净收”的说法，他不应负担任何物业管理费。在协商未果的情况下，本律师向王凯发出律师函。函称：根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用。《物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。据此，卖方应结清房屋过户之前的物业管理费。本律师要求卖方在接到律师函后十日内安排付款，否则将依法向法院起诉。王凯在收到律师函后，迫于买方将向法院起诉的压力，承诺愿意支付5,000元物业管理费，但这与买方的心理底线相去甚远。既然无法达成一致意见，买方准备委托本律师起诉。
本律师审查了与本案相关的材料后发现起诉存在一定的法律障碍。因为买卖双方签订的买卖合同中并没有对物业管理费的问题作出具体约定。如果以买卖合同为依据向法院起诉，要求卖方付清物业管理费，则存在诉讼主体不适格的问题。卖方与物业管理公司存在物业管理服务法律关系，根据物业管理服务合同的相对性原理，卖方拖欠的物业管理费应由物业管理公司向卖方直接主张权利。而买方与卖方只存在房屋买卖的法律关系，无权直接要求卖方向买方支付拖欠的物业管理费。如果直接以买方作为原告要求卖方支付物业管理费，则该诉讼请求有可能被法院驳回。经本律师再三权衡，决定由买方支付诉讼费和律师费，以物业管理公司的名义向法院起诉，要求卖方支付拖欠的物业管理费本金及滞纳金5万元。
卖方接到法院的传票后，多次与本律师商谈具体支付物业管理费的数额问题。经过法院开庭质证及辩论，卖方已流露出调解的意向。经本律师与买卖双方、物业管理公司协商，最后达成调解，由卖方支付物业管理费本金及案件的诉讼费，物业管理公司免除卖方欠缴物业管理费的滞纳金，并不得再就房屋过户前欠缴的物业管理费向买方追索。历经近一年时间,该案件终于划上了一个圆满的句号。
由本案引发的思考：
一、购房者在购房时一定要到物业管理公司查询房屋物业管理费的缴纳情况。买方也可以要求业主(卖方)出具最近几期物业管理费的缴纳发票或者收据,以此判断卖方是否存在欠缴物业管理费的情况。如果确实因某些原因无法到物业管理公司查询，买方可以在买卖合同中作如下约定：卖方保证所售房屋物业管理费已结清。如果买方在购房后发现卖方拖欠物业管理费的情况，买方有权要求卖方将拖欠的物业管理费直接先向买方交纳，再由买方将其缴交至物业管理公司。买方有权在卖方应收的购房款中扣除卖方拖欠的物业管理费。通过这样约定,如果发生有关物业管理费的纠纷,买方可以直接依据买卖合同中的该款约定直接向卖方主张权利,而不会出现上述诉讼主体是否适格的问题。
二、关于对《广东省物业管理条例》第四十条规定的思考。《广东省物业管理条例》第四十条规定：“业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金;经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。”从中可以看出，物业管理公司应将业主拖欠物业管理费的情况向房地产交易机构报告，在房屋办理过户手续时，房地产交易机构可以代物业管理公司在卖方所得的房价款中扣除。但本律师认为该规定在实践中存在以下几个问题：1、物业管理公司无法知道业主转让房产的情况。虽然《广东省物业管理条例》第十五条规定，转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。但实际生活中，很多业主在买卖房屋时并不会严格贯彻此条规定,将物业转让情况告知物业管理公司，这样导致物业管理公司根本无法掌握业主买卖房屋的情况，因此，物业管理公司也无法要求房地产交易机构代扣卖方欠缴的物业管理费。2、房地产交易机构并不愿承担代扣物业管理费的职责。因小业主欠缴物业管理费的情况在某些楼盘非常普遍，如果由物业管理公司报告欠缴物管费的情况，那么房产交易机构将需要设立一个专门的档案库来管理相关的资料,这势必增加房产交易机构的工作量。况且，因某些业主欠缴的物业管理费时间比较久远，业主更换频繁,法律关系非常复杂，房地产交易机构代扣物业管理费时可能会出现错误。而一旦出现这些错误，可能会导致相关的行政赔偿或行政诉讼，这势必增加房地产交易机构的工作负担。因此，在实践中，由房产交易机构代扣物业管理费的情况非常少见。
(原载于《现代物业·新业主》2007年第14期)
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