物业管理企业可以拒绝代收代缴水电费
针对目前物业管理区域内,供水、供电、供气、供热由物业管理公司代收代缴费用的不合理混乱现象,《条例》按照国际惯例和商品的市场规律做出了调整,规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托,代收有关费用;但是,不得向业主收取手续费等额外费用。”
从供水、供电、供气、供热的性质看,自来水、电力、煤气液化气、热力都是自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司的商品,作为商品的提供者,应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。但是,长期以来由于这些市政公用事业单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理公司,造成了由物业管理公司来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差,供电还存在着基本电费、变压器损耗以及利率调整所形成的费用负担。这些负担按照“谁受益,谁承担”的原则,自然就由物业管理公司通过提高收费标准的方法,让用户承担。但物业管理公司的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实,最终本应该由商品提供者承担得费用,就成为物业管理公司的额外负担。
代收代缴对物业管理的另外一个重大隐患就是存在着收不到费给物业管理企业带来的风险问题。现在物业管理公司收到,收不到水、电、气、暖费,都应该交给自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司。业主用户欠费,收不齐就由物业管理公司垫交,一些物业管理公司因此直接受到牵连,甚至导致破产。收费难,收取水电费更难,以致于收取水电费、物业管理费成为当前物业管理行业健康发展的瓶颈。
因此《条例》明确规定,所有这些自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司应该向最终用户收取费用,如果委托物业管理公司代收,双方应签订有偿服务协议。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了。
行政部门如何监管物业管理行为
根据《条例》的规定,物业管理行政管理部门的监督管理职责如下:
1. (第九条)政府制定物业管理区域划分办法及按划分办法进行划分的管理。2. (第十条)业主大会的成立指导管理。3. (第十六条)业主委员会成立的备案管理。4. (第二十四条)物业管理招投标的指导管理。 5. (第二十四条)住宅物业选聘相应资质等级物业管理企业的审批。6. (第三十二条)审核物业管理企业资质等级。7. (第三十三条)对物业管理专业人员职业资格的管理。8. (第四十一条)普通住宅物业服务收费办法的制定。(由国家计划主管部门会同国务院建设行政主管部门)9. (第四十三条)对物业服务收费的监督核查。10. (第四十六条)对物业管理区域内有关违法行为的制止或依法处理。11. (第四十七条)物业管理区域内安全事故报告的备案及处理。12. (第四十九条)物业管理活动中的有关投诉的处理。13. (第五十条)业主改变物业原设计用途的审批。14. (第五十条)改变公共建筑和共用设施使用性质的审批。15. (第五十四条)基金管理办法的制定。(国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定)16. (第六章)违反本行政法规规定的行政处罚。
政府监管的几种方式:
1、依法处罚(处罚的几种方式)--警告;罚款;没收违法所得,没收非法财产;责令停产停业;暂扣或吊销许可证、执照;行政拘留;其他行政处罚。2、备案登记--对物业管理企业、业主委员会的成立备案登记,管辖内的重大事项记录在案。3、口头或文件方式告诫(特定的和普通的)--口头表扬或警告;上发文件或书面通报、警告。4、准入制度(对企业、对人员)--加强企业的资质管理和专业人员的资格考核。5、日常工作的审查、指引--组织招标、投标,将物业管理引入市场竞争机制,创造公开、公平、公正的市场竞争环境;组织观摩学习。6、考证活动--组织创优达标和企业资质等级考评。7、培训--各层次的岗位培训、职业经理资格培训,物业管理实操培训。8、投诉的处理(被动式)--按法定权限与程序,认真处理各种投诉,减缓化解物业管理的纠纷。
政府监管的手段:
1、教育手段--教导、规劝、告诫、警告或表彰先进、推广经验。2、经济手段--奖励和罚款、没收财产和违法所得。3、限制手段--吊销资质证书、营业执照、降低资质等级。
政府监管的层次:
县(区)级及其派属机构、地市级、省级、国家级;
政府监管的特点:
1、以国家政权为基础(双方当事人地位是不平等的,具有国家强制力);
2、监管的依据不是合同,而是行政法规的明文规定,并且须依法定程序;
3、对双方当事人而言均无利益可图,罚没的收入上交国库;
; 4、社会效益的直接性,国家保障社会的公益性、让社会得利;
5、监管的复杂性(主体广泛性、与房地产开发有关、有历史的原因、过错的复杂性、处理的复杂性);
6、监管的公平、公正性(招投标、业主公约、示范文本)。
(深圳市物业管理进修学院教授 李钊)
