获利途径不在主业,物业管理行业发展步入怪圈,产业化道路何其漫长。
二十年前,深圳第一家物业管理公司挂牌成立,这也是中国正式成立的第一家物业管理公司。二十年来,深圳的物业管理从只有一家企业发展成为国内一个行业,加上现在的一些国际品牌物业管理公司的崛起,为深圳的经济发展写下了浓墨重彩的一笔,同时也带动了整个中国物业管理行业的迅猛发展,使中国的物业管理掀起了一股深圳旋风。
记者在走访了深圳中海、万科与金地等物业管理公司后发现,与物业管理行业表面的红火相比,业界人士显得相当冷静。他们认为,作为一个行业,物业管理已经成熟,但走向产业化的道路还相当漫长。
深圳物管旋风横扫全国
作为中国物业管理先行者的深圳,缔造了中海、万科、金地等一流的物业管理品牌。中海成立于1991年,是国内最早具有物业管理甲级资质的企业之一,其接管的物业分布深圳、北京、上海、天津等14个大城市,写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业共80余处,面积逾900多万平方米,是目前国内同业中管理规模最大的物业公司。后起之秀的深圳金地物业管理公司,目前在深圳、北京、大连、长沙、南京、武汉等10多个城市接管物业面积据称已达600多万平方米。继中海物业拓展内地市场之后,深圳的物业管理公司纷纷进军内地市场。万厦物业、福田物业、长城物业、鹏基物业、华侨城、特区证券物业、中航物业及国贸等公司率师北上,带动了中国内地物业管理市场的火爆。自1999年以来,深圳物业管理公司遍地开花,大江南北的物业管理已刮起一股“深圳旋风”。
赢利途径各不相同
据南方媒体报道,该市物业管理公司75%以上在亏损经营。就这一行业状况,作为中国物管旗舰的中海物业总经理李立新认为,关系物业管理公司生存的根本问题是物业管理费如何收取。目前是政府的物价部门在制定收费指导标准,并没有市场化,一般的物业管理公司,如果单靠收取物业管理费过日子,生存会很艰难。
李总说:“中海物业管理公司一直是赢利的,中海每年给国家上交利税800多万元。但坦诚地讲,中海单纯的物业管理业务并不赚钱,靠什么赢利呢?我们是利用物业管理这一平台,提供多种与物业管理相关的配套服务,搞多元化的发展经营,靠提供物业顾问服务等创造出赢利空间。国家建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾女士曾说过‘中海物业代表了中国物业管理未来的发展方向’,所以不能把中海视为中国物业管理的一个普通例子。单纯靠收取物业管理费获利的物业管理公司肯定亏损。”
深圳金地物业管理公司的高先生说:“尽管金地收取的物业管理服务费是中档次大众化的,但是管理公司却在赢利。原因是金地的赢利其实与收取物业管理费没有必然的联系,公司赢利的主要来源是搞顾问式管理服务。我们采取了紧密式与宽松式两种顾问管理服务模式,事实上金地物业管理公司赚的是开发商的钱,而不是业主的管理服务费。”
深圳物业管理是中国物业管理业的成功典范,深圳的先进管理模式代表了中国未来的物业管理发展前景,但从其赢利模式中可以看到,目前中国的物业管理公司处于尴尬境地:其赢利的主要来源却并非主业。
鸡与蛋的关系
物业管理其实是房地产开发的孵化物。地产商与物业管理在经营发展中一直好比鸡与蛋的关系,物业管理公司在经营上很大程度地受着地产商的牵制。
现阶段中国的物业管理经营模式有两类,一类是物业管理公司管理的主要是自己开发的地产。深圳的物业管理有两位老大哥,一位是在高层管理上处于绝对领先的中海,一位是在小高层或多层物业管理上位居行业老大的万科。较中海不同的是,万科管理的物业主要是自己开发的地产。据万科公司的向云经理介绍,万科在深圳及上海等地所管理的物业,基本上都是自己开发的地产,尽管也曾以顾问管理服务的模式去经营过一些楼盘,但都是在政府或发展商的盛情难却之下接手的。这种专为自己楼盘提供配套服务的管理方式,使万科物管的品牌有其独特的强势。但单从物业管理自身的市场来看,万科为维护品牌,舍弃了对市场的拓展。据向云透露,万科现在已开始关注市场份额,其不久前新成立的物业管理发展公司,经营定位是对外拓展国内物业管理市场。
另一种经营模式是物业公司为发展商当“嫁衣”,配合发展商推销楼盘。开发商把物业管理作为吸引业主的一个卖点,许多不起眼的物业因为有了知名物业管理公司的加盟,而受到业主的青睐与追捧。深圳一知名品牌物业公司的内部人员讲,深圳一些很一般的楼盘,因为有了知名品牌物业管理公司的介入,热销率竟达到90%以上。
由这两类物业管理公司的经营模式中看出,地产商与物业管理这种类似鸡与蛋的依存关系,时至今日业界依然很难认定。
物业发展商一直从事着较高利润的经营活动,而物业管理企业的运营往往需要物业发展商来支撑。近几年来,物业公司接管物业最通常的方式是通过竞标与开发商达成合作。物业管理通常从赢利上考虑,会迎合开发商的要求,而难以满足业主的心愿,管理公司与业主之间就容易发生磨擦。
>物业发展商、物业管理公司、业主这三者之中,最被动的就是处在中间位置的物业管理公司。万科物业管理部的尚云认为:“目前物业管理业需进一步的完善,真正走到通过业主委员会来竞标、来选择物业管理公司这一步,中国至少还需五年的时间。”
行业规范与市场化的磨合
目前,国内物业管理的收费标准是由政府的工商物价部门来制定的。因各地方不同,制定的收费标准各异。物价部门制定的指导收费价,分高中低档,其中写字楼、商住楼、住宅区、工业区又各不同。
同一个城市,同样的楼盘,因物业公司的管理资级不一样,物业管理服务收费也不一样。在深圳,物价部门制定的收费标准写字楼指导价为6.50~12.50元/平方米左右,高层商住区2.60~4.50元/平方米左右,工业区0.95~1.90元/平方米,多层小区0.50~1.00 元/平方米左右。这些物业管理的费用都用在什么地方呢?它主要用于绿化、维修、保安、清洁、消杀、车管等常规服务的开支上。中海物业的李立新告诉我们:“随着城市环保意识的增强,绿化面积的增加,大大提高了物业管理服务公司用于常规服务费用的开支。比如说,按现在通用的标准,每平米绿地的造价在0.70-1.00元之间。在一些生态环保小区,收取的物业管理费可能只够支付绿化的费用。所收取的管理费不用谈什么赢利,连正常的运转费都不足。加之物业管理是个劳动密集型的服务性行业,用于人力资源上的费用也不菲。如果物业管理公司只靠收取管理费来维持,可能大部分的物业公司都无法生存。”
记者在采访中了解到,一些地方往往要求物业管理公司在进驻管理的小区时,必须向政府申报。在整个申报过程中,往往容易助长社会上某些腐败现象。因为是政府制定的物业收费标准,物业管理公司在收取管理费中与业主发生冲突时,又增加了政府部门的协调工作。
业内人士无奈地表示,目前中国的物业管理业需要一个创新的、开放的生存环境。事实上国内物业管理业在发展中遇到的许多问题都不是单个企业能够解决的。物业管理业的发展经营,涉及到许多政策性的东西,政府应该放宽政策,促进物业管理在市场经济中的竞争化发展。有关专家认为政府在制订规范化的行业标准时,如何适应行业的市场化发展,是未来一段时间内必须认真加以研究的。
市场化是当务之急
专业性能好、技术高、服务全面的物业管理公司在运作成本上也就相应高涨。低价位的物业管理费只能运作低成本的管理。业主都在希望拥有最完善的物业管理服务,却又都期待着付出最低的管理服务费。业内人士介绍,国外解决这一瓶颈的办法,通常是由业主委员会举行物业管理公开竞标。这样就避免了由政府指定收费所带来的隐患。
中海物业李立新总经理表示:“目前,物业管理的生存环境欠佳,我们期待着政府能给行业的发展提供一个更为宽松的开放式政策,支持行业的发展,使行业能在市场化的竞争中有序地成长”。
中国的物业管理已由最初的单纯住宅楼宇的管理服务开始向机关写字楼、医院、学校、酒店等大型物业深入,由最初的大城市定位开始向全国各中小城市的市场拓展,意味着物业管理已开始向产业化发展。物业管理已由当初的简单式服务走向全方位多元化的服务。李总认为:从当初物业管理公司提供什么服务给业主,业主就只能得到什么服务,发展到今日,成为业主需要什么服务物业管理公司就能提供什么服务,这不只是一种观念上的转变,更是一个新兴的服务行业向产业化过渡的必然趋向。
随着WTO的走近,业内人士预测,未来物业管理业的竞争将越演越烈,而中国物业管理业所面临的现状与行业环境,还承受着诸多的瓶颈制约,要做到有序的产业化发展,还有漫长的道路要走。
