11月1日,曾参与起草《物业管理条例》的深圳市物业管理委员会办公室副主任张玉亭等物管专家来到东莞,参加由东莞市物业管理协会和中信地产共同主办的东莞市物业管理高峰论坛,就物管风险、业主自治等大家普遍关心的问题发表见解。据悉,这是新的《物业管理条例》实施2个月以来东莞首次举办的高规格物管论坛。
内地物管覆盖率达30%
深圳市物业管理委员会办公室副主任张玉亭介绍说,目前,我国内地物业管理的覆盖率约为30%,其中深圳最高,大约为95%。深圳物业管理的产值在国民经济中占2%左右,能达到这一比例的还有上海和北京,其余城市还达不到这个比例。
物业管理作为一个行业,发展的速度很快,每年约在20%以上,每隔3到4年,物业管理的企业个数、从业人数及管理规模要翻一番。
物管业已步入高风险期
张玉亭说,目前物管业迎来了它的黄金期,同时也到了高风险期。在内地多数地区,物管业是个亏损的行业,亏损或仅仅持平的企业能占总数的70%。他说,物管业已从最初的无风险期步入高风险期。仅以深圳为例,深圳每年丢车1700辆,价值10亿元,损失多由物业公司承担。
他认为,优秀的物管企业应常怀危机意识,并建立起自己的风险防范机制。物管的风险有项目风险、经营风险、事务性风险及紧急事件处理等几个方面,究其原因,既有自身行为存在过错造成的,也有的是过错本在开发商,物管代人受过。物管企业应居安思危,建立风险防范机制,制定紧急事件处理预案,尽可能地规避风险。
业主自治是物管进步
深圳物业管理进修学院教务部部长、副研究员曹阳介绍说,内地的业主自治组织诞生于上个世纪90年代初,是在有物业管理10年后出现的,当时是借鉴了我国香港以及新加坡的经验。1992年,深圳某小区成立了第一个业主委员会,业主在产权的基础上参与管理,开了内地业主自治组织的先河。
新的《物业管理条理》在三个方面对业主自治制度作了明确的规定。
一是明确了业主大会的地位,业主委员会只是业主大会的执行机构,一个物业管理区内只能有一个业主大会。
二是明确了业主大会的选举制度。
三是明确了业主大会的议事制度,详细到“业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过;业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。
