20多年前,深圳学习香港和国外的经验,在住宅区实施物业管理,开创了中国大陆物业管理的先河。20多年来,深圳物业管理行业高举邓小平理论伟大旗帜,全面贯彻“三个代表”重要思想,继往开来,与时俱进,为深圳全面建设小康社会做出了新的有益探索和贡献了自己的力量。
当前深圳已提出在2005年内基本实现社会主义现代化的发展目标,深圳物业管理行业应抓住历史发展机遇,积极落实党的十六大的各项指示精神,为全国全面建设小康社会和深圳率先基本实现社会主义现代化的宏伟目标再立新功!
一、深圳物业管理的推行,为全面建设小康社会提供了新的思路与模式
1979年,邓小平根据我国经济发展的实际情况,第一次提出了“小康”概念以及在20世纪末我国达到“小康社会”的构想;党的十二大正式引用了这一概念,并把它作为20世纪末的战略目标;在完成总体小康社会的建设之后,党的十六大又再次提及“全面建设小康社会”的发展目标,并把它作为十六大报告的主题,世人瞩目。
深圳物业管理正是在改革开放的大背景下,在我国提出建设小康社会的发展目标之后,解放思想,大胆创新,敢闯敢试,才得以顺利推行和迅猛发展。深圳物业管理成功的要素是法制化、专业化、市场化,这“三化”的意义不仅在实际上改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制,而且在理论上为建设小康社会提供了新的思路与模式。
物业管理作为服务行业,需要完善配套各项政策法规,做到有法可依,依法管理,这样才能赢得用户的满意,赢得自己的发展空间。为此,深圳市政府早在1988年就颁布了《住宅区管理细则》;1994年6月,深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。之后,深圳市政府及住宅局又有计划、有步骤地制定了20余件操作性强的配套细则和规章制度,构筑了深圳市物业管理生存和发展的法制基础,使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行、完善、提高。
为满足居民群众对于住房居住水平、人居环境质素不断增长和提高的需求,从1989年房管所转制改企后,深圳市住宅局就着手进行专业化队伍的建设与管理,包括建立培训中心,实施全员持证上岗政策,多种形式、大规模、全方位、长期地对全市物业管理队伍进行培训,并由起初的各种岗位培训发展到今年的对各物业管理企业董事长、总经理、副总经理的更具针对性的法规政策培训。全市物业管理企业员工持证上岗率平均达90%以上,小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90%以上达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。
通过市场配置物业管理资源,既是对业主合法权益的保护,又是对物业管理企业进步发展的深层次推动。深圳市住宅局在1992年即开始尝试将竞争机制引入物业管理市场,1996年后全面推行物业管理市场竞争,采取了系列措施完善物业管理市场竞争的程序、步骤、规则及监督措施,培育市场,规范市场。
通过法制化建设,专业化发展,市场化推动,深圳物业管理从无到有,从小到大,发展成为一个新兴产业,成为城市管理的一个重要组成部分,为深圳创建国际花园城市和人居环境建设的持续发展奠定了坚实的基础,为深圳全面建设小康社会提供了新的思路与模式。目前全市共有687家正式注册的物业管理公司,从业人员10万人,管理全市1亿3仟万平方米的各类物业。
二、深圳物业管理的发展,为全面建设小康社会提供了新的条件与基础
深圳物业管理的推进与发展,改善了广大居民的生活、工作环境,促进了住宅建设的健康、快速发展,极大地推动了城镇化发展进程,为全面建设小康社会提供了新的条件与基础,是贯彻落实党的十六大方针、政策的具体体现。
1、物业管理与城镇化发展互相促进,提高了城市管理的社会化和专业化程度,必然会在全面建设小康社会的征程中大显身手
首先,全面建设小康社会需要加快城镇化进程。
众所周知,城镇化是人类走向现代社会的必由之路。城镇化是人类生产和生活方式由农村型向城镇型转化的历史过程,表现为农村人口向城镇人口转化以及城镇自身的不断发展和完善。江泽民同志在党的十六大报告中指出,全面建设小康社会,最根本的是坚持以经济建设为中心,不断解放和发展社会生产力。为此要全面繁荣农村经济,加快城镇化进程。要逐步提高城镇化水平,坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城镇化道路。
其次,城镇化的发展必然直接促成社会对物业管理的极大需求。
改革开放20多年来,中国的城市建设获得了突飞猛进的发展,建设项目之多、规模之大、现代化程度之高都是前所未有的。据统计,1979年,深圳常住人口不足3万,建城区2.9平方公里,2001年底常住人口即上升到468万多,建城区344平方公里。庞大的人口需要物业管理提供优良的居住服务和小区管理,才能满足人们对于不断提高的生活素质的需求;众多的住房也需要物业管理提供良好的维护和修缮,才能保证其保值增值、延长使用寿命的目的能够达到。
因此,城镇化的发展,离不开物业管理的支持,物业管理是城镇化发展的题中之意。
第三,物业
管理是城市管理的重要组成部分,积极推行物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度,有利于解决城镇化发展带来的城市管理难题。城镇化进程的加快,城市建设的飞速发展和规模的不断扩大,给城市管理本身带来了许多新课题,如何在管理过程中实现城市资源和要素的高效整合,成为现代城市管理必须解决的难题。传统的主要以行政手段为主的城市管理模式面临着严峻挑战!
物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动等的微观地理单位,是城市的细胞和组成单元,属于城市管理的有效区域。物业管理小区通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式,使企业成为该区域管理的主体,让业主、住户与企业、政府共同承担维护物业和建设安全文明小区的责任,将城市管理中分散的管理职能(如房屋的修缮,公共秩序、设施、设备及场地的维护与管理,小区环卫、消防、绿化、保安、水、电、煤气等的安排和组织)集中起来,由物业管理企业实行统一有效的管理,提高了城市管理社会化和专业化的程度。
物业管理的出现,以及逐步形成的专业化、企业化和社会化发展模式,改变了过去政府在房屋管理和城市管理两方面大包大揽、只投入没回报或少回报的惯常作法,调动了企业参与和社会支持的积极性,使之逐渐形成一个新兴产业,既减轻了政府的财政负担,又开辟了城市管理的新路。
因此,城镇化的进程,城市管理的发展,必然导致与之有着天然内在联系的物业管理的出现和成长,物业管理是城镇化发展的逻辑结果。
第四,物业管理为城镇化进程的加快创造了便利条件。
中国13亿人口中,农村人口仍占绝大多数,城镇化水平每提高一个百分点,就意味着要有1000多万农村人口转移到城市。面对农村人口与城市人口“双膨胀”的现实,如何实现大量农业劳动力向城市非农产业的转化,将成为我国城镇化之路面临的最大挑战。
物业管理是第三产业中的服务行业,物业管理企业的正常运营和发展需要大量劳动力的积极参与。据初步统计,目前深圳物业管理从业人员总共有10万多人,而且随着物业管理覆盖面和服务领域的不断扩大,从事物业管理的人员会越来越多。物业管理中的保安、清洁、绿化等工种甚至直接吸纳了因城镇化而带来的众多农村剩余劳动力和城市下岗工人。
作为服务行业的物业管理,每年不仅吸纳了大量劳动就业人口,还为国家直接创造着巨大的经济财富,是城镇化必然要选择和大力发展的现代新型服务行业。
2、物业管理改善了人民的生活、工作环境,促进了房地产开发,为住宅建设成为国民经济新的增长点做出了贡献,为全面建设小康社会打下了坚实的物质基础物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环,通过运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
随着社会对住宅产业发展的高度关注,人们已越来越意识到物业管理的重要性。1996年7月11日,朱镕基总理提出要把住房建设培育为新的经济增长点和消费热点。建设部研究后提出了三个必需解决的问题,即要让群众愿意买房、买得起房和放心买房。而大力推行物业管理正是目前解决这几个问题的关键锁钥之一。
从产业链条来看,物业管理是房地产开发和住宅建设的一项长期售后服务,但实际上物业管理是贯穿整个房地产开发和住宅建设的唯一“主线”,因此物业管理对房地产开发和住宅建设介入得越早,越有利于物业功能的完善和物业的使用更符合人的需要。
其实这个道理并不难懂,因为物业的规划、设计、开发、建设到投入使用,一般只有3年左右的时间,而物业的使用最少都有50年,物业管理作为物业使用阶段的服务单位,长期与业主打交道,他们最了解业主的生活需求,他们对物业的设计缺陷才最有发言权。如果让物业管理从物业的规划设计阶段就参与,就能最大限度地杜绝物业设计功能的缺陷,并且使短短3年的物业建设能更好地围绕50年的物业使用来开展。
深圳的实践证明,住宅产业要顺利发展,不仅要求房地产开发企业要有一流的设计、施工,要求各种建材产品的环保、品质,而且更要有一流的物业管理。物业管理是现在人们购房的一个重要参考因素,这已是不争的事实。说到底,住宅产业发展的目的就是为了改善人们的居住条件,为人们提供优良的生活环境,为全面建设小康社会打下坚实的物质基础,而这些正是物业管理得以出现的根本理由。
深圳通过房屋管理体制的创新,使住房形成从规划、设计、建设、流通到物业管理等环节组成的完整产业,从根本上解决了深圳的住宅产业问题,促进了深圳人居环境建设和城市经济的发展。据统计,深圳人均居住面积达到17.4平方米,人均公共绿地达到36.2平方米;城市绿化率为47.5%,供水普及率为96.8%,居民气化率为98%;135个城市公园和遍布各住宅区的花园,以及分布合理的山地林带、海滨绿带、城市组团绿化使城市景观效果和生态功能日趋完善,环境维护管理体系发达,居民生活配套服务设施完善,尤其是特区内各类物业的物业管理覆盖率超过90%,其中成型住宅区(2万平方米以上)全部覆盖,为市民创造了较理想的人居环境。深圳由此获得了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”,以及“国际花园城市”等多项荣誉称号,成为中国最适宜居住的城市之一。
三、深圳物业管理三个效益的实现,为全面建
设小康社会提供了丰富的思想内涵据国家统计局介绍,全国人民生活小康水平标准包括人均国内生产总值、恩格尔系数、城镇人均可支配收入、农民人均纯收入等16项指标,他们用综合评分方法进行测算,1990年全国小康实现程度为48%,2000年为96%,人民生活总体上达到小康水平。
但总体小康是一个低标准的小康,全面小康是一个较高标准的小康;总体小康是一个偏重于物质消费的小康,而全面建设小康社会,除了注重物质生活提高外,还特别注意人们的精神生活、所享受的民主权利,以及生活环境的改善等方面,实现社会全面进步。全面建设小康社会,追求的是物质、政治、精神和生态文明的共同发展。
深圳物业管理的发展目标,是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,它从思想内核上有助于总体小康到全面小康的转变,有助于我们逐步提高小康水平和富裕程度,有助于小康社会由片面发展逐步转向全面发展的阶段。
深圳的物业管理坚持提倡社会效益第一,规定和推动物业管理企业及居民参与社区精神文明建设,参与安全文明小区的创建活动,积极组织丰富多彩的社区文化活动,关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活,并在组织、人员、经费、内容、标准、监督等方面给予保障和落实,物业管理正成为深圳社区建设和管理的主要平台。
深圳物业管理在追求环境效益的实践中,广大企业和居民在树立环保意识、秩序及优化生活秩序及环境、倡导绿色生活方式、建立新型社区邻里关系及行为模式等方面,做了大量工作,体现出新时期人居环境建设中物业管理的强大生命力和倡导效应。梅林一村、碧荔花园、高新技术工业园等小区实施了垃圾分类处理,中海、长城、华侨城、城建等20多家物业管理企业获得具有环境管理系列标准的ISO14001国际质量体系认证。
坚持经济效益,就是强调物业管理行业的微利保本性质。为此,深圳市住宅局联合物价等部门,经过长期调研和精心测算,于1997年出台了深圳物业管理四类四级收费指导标准,并通过制定相应的法规政策,允许企业开展多种经营,以弥补管理费收入的普遍不足,增加企业的赢利能力和发展后劲。2001年,全市物业管理行业的总产值近45亿元,占GDP的比重达2%,占全市房地产增加值比重达到30%以上。
由此可见,作为第三产业的物业管理可以刺激城镇居民服务消费支出的增长。如以全国城镇住宅50%实施物业管理、居民物业管理服务消费平均每户每月支出50元计算,全国城镇居民年物业管理服务消费支出将超过300亿元。这些数字如从小康社会的指标体系去分析,将有助于降低我国居民消费的恩格尔系数,是对全面建设小康社会的直接贡献。
江泽民同志在党的十六大报告中明确指出,要完成全面建设小康社会的目标,“发展要有新思路,改革要有新突破,开放要有新局面,各项工作要有新举措”。他还具体要求,“各地各部门都要从实际出发,采取切实有效的措施,努力实现这个目标。有条件的地方可以发展得更快一些,在全面建设小康社会的基础上,率先基本实现现代化。”深圳物业管理虽然在20多年的实践中取得了一定成绩,但面对这个光荣的任务和要求,还有很长的一段路要走。今后深圳物业管理全体同仁一定要积极学习和贯彻党的十六大的各项指示精神,为全国全面建设小康社会和深圳率先基本实现社会主义现代化而继续拼搏!
