1:业主委员会如何成立?
首次业主委员会如何成立?是否需要进行合法性审查?由谁来监督业主委员会?广州市国土房管局副局长刘仲国说,目前业主委员会的法律地位不明确。政府部门只在业主委员会成立后办理备案手续,并无审核认定资格的权力。
建议:立法明确首次业主委员会召集人,业主委员会成立和指导监督工作由街道办事处负责;业主委员会成立到民政部门办理社团登记,并告知主管部门和街道。加强对业主委员会的监督,约束其滥用或怠用权力的行为,并设定相应的行政处罚权。将在年底出台的《广州物业管理业主大会、业主委员会成立程序》明确赋予街道办事处对成立业主大会的指导权和监督权。
2:老物业不交权怎么办?
由于缺乏强制性的进退机制和规范,物业管理权的移交已成为突出问题。刘仲国说,原物业管理公司拒不移交管理权,政府介入又缺乏强制手段。通过司法渠道解决,从法院受理到强制执行至少要一年的时间,严重影响社会安定和居民正常生活。
建议:立法要首先明确业主委员会依法选聘新物业管理公司的,原物业管理公司必须现行撤出,并设定移交的有关责任和标准,有纠纷的通过法律途径解决;同时设置行政强制执行权和强制执行机构。
3:维修金由谁缴需明确
近年来不少楼盘因为专项维修基金问题引发矛盾。刘仲国说,现行法律规定可操作性不强,首先是计算标准不明确,省《条例》规定缴交标准是按照物业总投资的2%,由建设单位交付,但现在有的开发商一期、二期逐步开发,如何核定总投资额?后来国务院出台的《条例》规定由业主交,导致不少建设单位以此为由拒绝交款。业主代表罗先生说,现在很多开发商在购房合同中房价的旁边专门注明“不包含维修基金”,而且有意用芝麻一样的小字体,许多业主根本就没有注意到,等买了房子以后才被告知还要交一笔维修资金,感到很不公平。
据介绍,今年房管部门针对建设单位未依法建立维修资金问题,已向570家公司下发限期催交通知书,追缴维修资金4300万元。截至2004年11月底,全市共归集物业专项维修资金6.06亿元。
建议:立法应明确专项维修资金缴交标准、界线以及行政主管部门在专项维修资金归集管理中的手段,以保证资金缴交到位;对开发商仍未按省《条例》履行缴付义务的,制定强制性措施,彻底解决历史遗留问题。
4:监督临用水电转民用
目前,群众反映强烈的是个别开发商的不规范行为:不按规定将临时基建用水用电办理为永久居民用水用电。居民按照民用标准缴纳费用,开发商交纳差价部分,一旦开发商资金运作不畅或项目建设完毕撤离,差额部分无法缴交,导致供水供电部门对物业管理小区实施停水停电制裁。一家物业公司代表说,他们接了一个小区,由于是临时水电配套,物业公司垫付差价一年就花掉了30多万的“冤枉钱”。
建议:通过规划部门在开发商办理工程规划验收手续时严格把关,没有完成有关配套建设和移交手续的,不予通过验收。对于公摊水电费问题,省人大代表张志远说,开发商拥有小区的停车场、商店等经营项目应在公摊水电费中付更大比例。有物业公司代表提出,现在水电费由物业代收代缴,一旦业主不交费物业公司要担责,建议立法规定供电供水部门在收费中的责任。
