2003年6月8日,国务院第379号令,《物业管理条例》于2003年9月1日起正式施行。其中第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但《条例》并没有规定物业管理企业必须雇请保安人员。
2006年8月15日,公安部治安管理局副局长马维亚在新闻发布会上就物业小区成立了自己的保安队是否合法一事,说:物业保安应当说现在是有法制依据的,在国务院颁布的《物业管理条例》里,物业公司有四项职责,其中有一项就是保安的职责。所以根据《物业条例》,物业公司开展保安服务是有法律依据的,物业公司从事保安服务并不是以保安服务公司的名义提供保安服务,只是物业管理中的一项职能、一项职责。
什么是保安
在现代人们的生活中,保安似乎已经不可或缺、无所不在。无论是保安公司从业人员、还是用人单位自招的内卫人员,或物业公司的安防人员,人们已习惯了他们的存在,并把这些内卫人员、安防人员,统称为保安。保安已成为社会管理体系中的重要组成部分,保安业也成为一种新的行业。
保安就是“保一方平安”,正式的保安机构称为“保安公司”,隶属于公安机关,受公安机关领导。同时,还有很多并非穿着正式保安制报的安防人员,这就是当前各单位自行招聘的具有保安性质的安全保卫人员,尤为物业管理行业最为常见。
国际上保安的性质大概有三种:第一种是民间性质,以欧美保安为代表;第二种是完全政府性质,是准警察,以新加坡保安为代表;第三种是“政企合一”性质,它处于民间和政府之间,中国保安则是其典型代表。但无论怎样区分,其服务范围是基本相同的。
从1984年12月20日保安员胡宏荣(我国保安第一人)到蛇口海景餐厅上班时起,我国保安服务业开始发展。但20多年过去了,我国保安业仍处于发展阶段,市场本身还不够成熟,仅公安部门直接管理的保安公司也还存在一些问题;国内保安行业工作范畴在理论上和实践方面争议较大;保安由公安机关直接管理还是行业管理也存在极大的分歧。
尴尬现状
物业安防人员作为维护社会治安的中坚力量,本应得到公安机关的大力支持、指导。但物业公司目前的现状是,物业公司的安防人员不得不挂靠公安部门下辖的保安服务公司,由保安服务公司收取管理费。
福州某大型物业管理企业保安经理陈先生告诉记者,大部分的物业管理公司自行招聘保安人员,自行发放工资,但物业公司必须按人头,每人每个月要向保安公司交纳20元的管理费,还不得不从保安公司统一购买保安服装。另外,一些规模小实力不足的小型物业管理企业,不得已的情况下,只有直接使用保安公司的保安人员,每月向保安公司交纳工资及管理费,比如物业公司发1000元/月给保安,保安公司去掉管理费,真正到保安手上的工资也就变成了700元左右。保安公司派出人员不是从物业公司拿钱,所以物业公司管不动保安,而保安公司的派出人员也没有物业服务意识。
陈经理感叹:“没有办法,这个管理费实际上就是保护费,交就交吧,买个平安。不然,保安公司天天有人上门来,指责这个指责那个,说什么没交管理费保安制服不能穿等等等等。另外,向市保安公司交了,区保安公司又来了,唉!”
除此之外,目前物业安防人员的一些现状是:
人员规模大:在物业从业人员中,安防人同所占的比例非常大,约占全省物业从业人员的一半。据省物协的相关统计资料,全省物业管理企业有1100多家,从业人员有7万多人,安防人员占物业从业人员平均约45%左右,按此比例计算安防人员约3万多人。
西酒物业的叶金森先生介绍,该公司人员560人,安防员252人,占了45%。安防员的文化素质:退伍军人20人,占8%;高中以上108人,占43%;初中、中技141人,占56%;初中以下3人,占1%;18-35岁131人,占72%;35岁以上71人,占28%。
工资低保障低:目前全国物业安防人员平均税前工资在860元/月—1820元/月。福建省大致在700-1200元/月左右,这并不是物业管理企业不给安防人员加工资,而是物业收费水平决定的,稍加点工资就有可能造成公司的亏损,这已经成为行业性的问题了。
流动性高招聘难:由于物业安防人员社会地位低下,常被人瞧不起,职业发展空间有限,多数从业人员难把安防工作作为职业生涯中的一个跳板,一份过渡性的临时工作,一旦有机会就跳槽。
据全国调查统计,物业企业安防人员流动率全国普遍在30%左右。我省近年来物业安防人员的流动率很高,在70%—80%左右,而且招聘难度越来越大。以西酒物业为例,上半年辞职226人,入职200人,流失率占90%;按30%正常,适度流动,可优化公司内部人员结构,但年流失率超过80%以上是偏高了。由于安防员市场供需不平衡,造成恶性竞争,物业公司只好纷纷降低招聘标准,提高工资待遇(现在安防人员月工资在1000元以下很难招聘到好保安。)这样就无形中加大了物业管理企业的成本支出,有的物业管
理公司为了解决工资待遇低、招聘难的问题,把安防人员的值班改成二班倒,这样一来,日常的训练、培训无法落实,安防人员的素质也就每况愈下。这个问题已成为影响物业企业服务质量,损害企业品牌的行业问题。物业保安到底谁管?
2006年7月19日,针对上述困扰着物业公司的现象,省物业管理协会在福州市召开了座谈会,省人大法工委、省建设厅领导以及全省部分大型物业管理企业总经理共16人出席了座谈会。大家就物业管理企业当前使用保安人员情况以及现状、存在的问题等进行了讨论。
物业保安服务不是治安
——省建设厅房管处
物业保安服务不是一般意义上的治安。在物业管理中,物业保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的公共秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。作为小区的物业管理公司,其提供的物业保安服务从性质上讲是一种安全防范服务,而非治安保障服务。其义务主要来源于物业管理合同的约定。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。公安部《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。
物业管理企业的安防人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供良好的环境,并不单纯只承担小区的安全防范工作,还需协助配合企业各部门做好物业管理各项工作(包括帮业主做好事、夜间关灯、清晨开灯、夜间道路边垃圾的收集、帮绿化义务拔草等),更突出的是人性化的物业管理服务内容。
保安垄断弊端多
——西酒物业叶金森
工资给保安公司没有完全落到安防员身上,保安公司还要扣除管理费,加重了物业公司的负担;保安公司从培训到管理以及人力资源都无法让物业公司满足需求;物业公司出了钱,保安人员是由保安公司提供的,而人力资源管理无法按物业公司所要求的特色进行运作。(物业公司很强调“人性化”管理与管理处人员联动配合)。
挂靠保安公司每人每月要交30元管理费,一年360元,培训费240元,服装费每套295元/年,春夏秋冬各一套,每人2套,每年费用共895元/人,费用太高了,而且保安公司的服装款式又不能适应物业各类型业主的要求。此外,保安公司派出的人员,缺乏服务意识,很难融入物业公司的管理理念。
我们宁愿自己来管
——厦门建发物业管理公司代表如是说
物业管理企业的保安一般都是自己录用、培训,未经公安部门培训,严格的讲不能称为保安,目前各物业管理企业都有自己的称呼,有的叫巡卫,有的称护卫,总之区别于保安的叫法。但老百姓还是称其为保安,因其实质和担任的任务 是基本一致的,维护所辖社区内的公共安全。
其实从物业管理的实践来说,我们也很希望物业管理企业的保安(巡卫)得到良好的行业管理,提高物业保安的专业素质,但我们现在宁愿自己来管理物业保安,因为如果雇佣公安部门下属的保安公司保安员,管人与管事脱节。保安公司培训好人再派给你,人事的最初选择权在保安公司,而不在物业公司,保安公司管人不管事,出了事由物业公司承担,但物业公司没有人事权,又管不动保安。另外,公安部门下属的保安公司提取(截留)的费用(或者叫培训费)差不多点去人力成本的三分之一,真正到保安手上的工资是我们付给他的工资的三分之二,非常不合理。
其实现在即使我们自己招聘的保安,还要向保安公司交一笔管理费,也是非常不合理的。物业管理企业本来利润很薄,还要额外交付一笔不菲的保安管理费用,这是大多数物业管理企业接受不起的。
不宜纳入保安公司管理范畴
——省物业管理协会郭金国副秘书长
物业安防人员不宜纳入公安机关下属的保安公司统一管理范畴。
性质不同:保安公司属于社会综治组织,有一定的政府行政协警职能,性质单纯。而物业管理是市场化运作模式,是依据合同为业主提供的一项委托服务业务,安防工作是属于物业管理其中的一项内容。
职业内容不同:保安公司外派安防员基本上只负责安防巡查及定岗值守的职责,而物业管理安防员的职业特点更突出的是人性化的服务内容,除了做好自身的职责外,还需要协助配合各部门做好物业管理各项工作,而不是协警辅警的工作内容。
保安难管理难调动:物业公司直接使用保安公司的保安,这会造成:一是物业公司付给保安公司700-800元/月的人头工资,而发到保安手里的只有500-600元/月,付给保安的工资少了,保安工作积极性受影响;二是保安不是从物业公司拿钱,物业公司管不动保安;三是一旦出了安全防范问题,保安公司不尽责任,业主还是找物业公司,物业公司无法正常转移管理风险,夹在中间,只好两
头受气。
增加物业企业管理成本:首先,保安公司从培训到管理以及人力资源等多方面都远远无法满足物业公司的需求。比如物业管理常识、设备管理常识等。培训出来的安防人员很难融入物业公司的管理理念。另外,费用太高,主要是两项费用,一是培训费太高,每人240元;二是服装费用太高,每人每套要590元,增加了物业管理企业的负担。其次是物业公司按人头向保安公司交管理费这种做法不合理不合法。一方面保安公司收取了物业公司一定安防费用,却什么事也没做,作用不大,麻烦不小,同时又因为不到位的培训、年审,增加了本来就微利的物业公司的负担。另一方面物业管理保安工作是法定工作,保安服务公司也是自主经营的独立法人,不具有行政管理部门的职权,物业公司从法律角度来说,根本无须向保安服务公司交管理费。
法律依据:
《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这里明确物业的安防责任。
《物业管理条例》第40条规定“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业”。“可以”一词,即明确了物业公司是否将保安工作委托给保安公司,取决于物业公司的自身意愿,而非行政压迫。
《行政许可法》第9条规定“依法取得的行政许可,除法律法规规定依照法定条件和程序可以转让以外,不得转让”,该条款已明确了禁止随意转让行政许可行为。但一些地方性的保安管理办法中规定“保安人员应该由公安机关统一管理”,其“统一管理”应该正确理解为公安机关通过转让其行政许可行为给其下属的保安服务公司来设立保安队伍。因此,公安机关如将自己本身的行政管理权转让给其下属的保安服务公司实属违反《行政许可法》的行为。
公安部2000年出台的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》中规定只许公安机关设立保安服务公司,这是政企不分。同时,规定保安服务公司的管理层要由公安机关派工作人员担任,这就难以分清保安服务公司是在提供民事服务,还是在代表公安机关提供行政服务。
物业保安该怎么管?
保安公司应推向市场
——西酒物业叶金森
根据物业公司这几年的拓展,物业所涉及范围不断扩大,从小区住宅、大楼、别墅、公寓、学校、仓库、医院、到政府的机关大院,甚至银行,发展的空间越来越大,不能把物业的安防员边缘化下去,要把物业公司当成和谐社会的先锋队组织,小区或大楼的治安等能平安,公安派出所也减轻了负担。
所以我认为,物业公司(大公司)有实力的可以自己成立安防公司,提高安防员的社会地位;保安公司应推向市场,改变观念,以公平、公正、合理竞争的方式让有条件的都可以成立保安公司。
统一名称 自行管理 政府当裁判
——厦门建发物业管理有限公司
现今物业管理企业对保安的各自称呼是一种规避行为,不管叫什么卫,什么安防,其实社会和业主仍然称之为保安,我们自己也认为是保安。还是可以统一一下名称的,并非未经过保安公司就不能称为保安。我们的政府和立法机关是有这个能力也应该为之正名的。其实保安可以称为“工商保安”、“治安保安”、“物业保安”等等,不能只是保安公司的专利。
物业管理企业保安的招聘、培训、使用、辞退等都可以规定由企业本身管理,物业管理的覆盖面将越来越大,物业保安从业人员将越来越多,交给物业管理企业自行管理就可以了。我们尤其要强调并坚决反对:不要将物业保安纳入保安公司的管理链条。
政府应该把哨子吹好,不要亲自上场比赛。现在的治安科长,又是治安大队长,又是保安公司经理,这是存在着问题。其实许多开支最终都要由百姓买单,比如表面上看,物业公司上交给保安公司的管理费,是由物业公司承担了,但物业管理企业承担不起时,只有降低服务水平,吃亏的还是老百姓。
政府指导 行业分管 联合培训
——福州乾坤物业公司陈火源
公安机关应在其行政职权范围内,加强对物业安防人员的工作指导、监督,要真正把物业保安工作纳入社区治安管理的范畴,在更多方面更多精力地加强对物业安防人员的工作指导,公安机关要充分体会到物业安防人员对社会治安管理的重大贡献。依法注册成立的物业公司,因其营业范围主要涵括物业保安工作,按行业分管原则,建议在其到工商机关登记注册之前都应先到公安机关进行备案登记。
物业安防人员的上岗培训统一由物业行业协会按照低收费、强针对性的原则来组织培训和发证。保安公司可输出专业培训官进行培训。这样,一方面可以增强保安培训的行业针对性,同时可以减轻企业负担,并在一定程度上保障了安防员的专业素质。
由公安部门和物业管理主管部门作为物业保安的主管部门,制安培训教材和
大纲,统一组织培训考核发证。绝对不能多收费,要千方百计降低物业管理企业的负担,决不能巧立名目多收费。由物业行业协会免费提供物业安防人员网上登记建档服务工作,做好物业安防人员的背景把关,跟踪动态管理等工作。
要稳定物业安防队伍
——省物业管理协会郭金国副秘书长
公司怎么对待员工,员工就会怎么对待客户。“先有满意的员工,后有满意的顾客”。所以物业企业要建立良好的企业文化氛围。要尽力拓宽物业安防的职业发展空间,就象部队前些年“军队两用人才教育”一样,为保安人员制定个人发展计划,帮助保安学习各种专业知识和技能。通过这种持续不断的个人发展计划,帮助保安适应公司多方面的工作及未来发展的需要。另外,工作是大多数人的谋生手段,保安人员留意并期待增加收入是很正常的事。所以,要制定合理的薪酬体系,有效地抑制保安流失。
应主动配合公安机关工作
——省建设厅房管处
物业管理公司在维护物业管理区域秩序时,应当加强与公安机关的合作,主动协助当地公安机关的治安工作,并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场等等。
新闻来源:《东南物业》
