一、过去20年物业管理行业历史性贡献
物业管理服务行业在我国是一个新兴的行业,同时也是一个开放的系统工程。在20年前传统的房管体制中,我国物业管理行业由政府福利型向专业化企业化经营型转变已经成功地实现生存发展史上的第一次飞跃。举世瞩目的十六大,作为新世纪召开的第一次全国代表大会,全面分析了小康社会的现状,并提出了全面建设小康社会奋斗的目标,其中包括“建立完善的社会主义市场经济体制和更具活力,更加开放的经济体系;城镇人口的比重有较大幅度的提高,工农差别,城乡差别和地区差别口大的趋势逐步扭转;社会保障体系比较健全,社会就业比较充分,家庭财产普遍增加,人们过上更加富裕的生活”。根据这一历史性目标我们的社会主义民主将更加完善,社会主义法制更加完备,依法治国方略得到全国落实,人民政治、经济和文化权益得到切实的尊重与保障,基层民主更加健全,社会秩序良好,人民安居乐业。作为与人民生活息息相关的物业管理服务业,在过去的20多年生存发展的过程中,已经在社会进步和提高人民生活水准上得到了实实在在的体现,下面就从这一角度谈一下,用实在的数字和文字去印证其历史性表现。
1、物业管理对第三产业增加值比重有巨大贡献
按国家统计公布的全国城镇小康生活水平基本标准要求,我国经济发展水平的基本标准要求是我国经济发展水平的第三产业增加值比重应达到40%的标准,这是一个权重系数较高的小康指标,在1980年仅为20.6%。根据有关部门统计,仅深圳市每年物业管理的营业收入就达到50亿元,全国物业管理行业生产总值高达680亿元人民币,国民生产总值8万亿人民币的0.85%个百分点,可以说是为全国全面小建设做出了积极的贡献。
2、物业管理对推动内需,增加就业机会改变就业结构做出了突出贡献。
物业管理与人们的生活息息相关,它包含了房屋装修监督管理、房屋维护与修缮、设备设施的管理、安全保卫、消防、清洁卫生、环境保护、小区绿化、车辆管理、经营服务等众多内容,同时聘用大量专业服务人员。在物业管理推行的过程中,使得传统房屋管理的基本免费向有偿服务转变,人们在享受物业管理服务的同时,需要向物业管理企业支付必要的服务费用,这就在一定程度上刺激了消费,增加了货币流通,推动了内需。
3、物业管理对人居环境改善的激情贡献
在物业管理的诸多工作中,绿化管理是十分重要的部分,它最直接的作用就是营造和谐自然的环境。早在1986年在日本大阪举行的“城市绿化战略规划”为主题的国际论坛会上就发表了《大阪宣言—给予城市以新的自然活力》,其指出:“未来的城市要给人类的幸福和全世界的社会发展做出贡献,必须通过绿化来创造一个安静的自然环境”。联合国在1999年授予深圳市人居“环境范例奖”。2003年,又被国家建设部授予人居环境奖。可见,物业管理服务行业对人居环境的改善已经得到政府和联合国的承认。
但随着我国市场经济发展整体上的不断推进和深化以及事物发展自身逻辑——否定之否定规律的自发调试,物业管理的服务市场的可持续发展正面临着严峻的挑战:明星陨落、市场泡沫严重、服务意识滞后、投诉居高不下、其发展道路举步维艰等等。这一切无不昭示出物业管理服务市场必须被重新认识,重新洗心革面,加快步伐向市场运行模式转变,实现物业管理服务市场活力、生机、竞争、风险、经济效率的目标。正如国务院发展研究中心吴敬琏先生所言,有人认为市场初期总是比较乱的,经济发展了,自然就会规范起来,这种想法可能过于天真,中国的物业管理服务市场之混乱局面又该如何面对呢?政府在这方面的责任又是如何呢?下面就从一个逻辑的过程和大家探讨一下:
二、物业管理服务市场之混合经济
近20年来,中国的物业管理服务市场经济从无到有,从小到大,从点到面已经取得了另世人瞩目的成绩。从物业管理服务市场的计划经济运做模式到现在的准市场经济模式能否继续向前进化,不仅是中国业主人居环境成败攸关的 事情,对整个国家社会稳定,社区治理等而言,也将具有举足轻重的影响。如何使物业管理服务市场经济扎根于中国现实的土壤?政府在物业管理服务市场经济中应该扮演何种角色?每一位关心中国物业管理行业发展的人士都会关注这些问题。写本文很大程度上就是想给处在转型期的政府,企业,或者提供一些有意思路,使之在实现从物业管理服务市场的准计划经济到混合经济市场经济的制度变迁和角色转换的过程中,真正减少转型带来的社会成本。
1、物业经济人
在物
业管理服务市场经济中其主体可以分为业主,物业管理企业和政府。在这里我们暂且不谈及政府,在做经济分析之前,我们把研究分析范围局限在“理性”的业主或企业身上。我们假定,业主只关心和追求自身的最大利益,物业管理企业以谋求尽可能多的利润为主要目标。上述符合理性假设的经济主体我们称为物业经济人。这里所谓理性,主要理解为追求自身的利益。物业经济人是一个理性的决策者,他试图用尽可能少的努力得到尽可能多的东西。此外,他倾向与避免风险,即经济中的不确定性,但是,如果预期的收益足够大的话,他也愿意承担风险,作为一个物业经济人,他必须完全了解物业的价格和技术,否则,物业的保值增值无从谈起。这就意味着,当物业经济人面临选择调整的时候,他完全有能力做出适当的判断和选择。但是,现实生活中,很少有恩感觉到自己就是经济人,物业经济人的行动和决策并不仅仅取决与经济上的考虑,还对自身外的事情感兴趣。可以说人类的动机和利益远比简单的经济人复杂和多样。业主关心的是自己产权保值增值,自身物业服务消费最小化,能否满足其个人特殊偏,而物业服务提供者即物业管理公司关心只是通过物业服务经营能否使自身的利润最大化,能否满足扩大市场竞争的需要。在这里我们不论其责任问题,因为在物业经济人各自的自由市场选择过程中,本身就是资源最有效率配置组合的过程,社会责任在这里得到了实实在在的体现。具有理性的物业经济人应该在各自利益考虑下做出合乎自身和现实的选择,而不是沉迷于自身。追求自身物业利益的业主和追求利润最大化的 物业管理公司相遇的地方就是物业管理服务市场。业主和物业管理公司最关心的就是自身利益的最大化,而在市场中总是要做出选择的,总会成为市场的接受者,重点还是在于自身利益注意点在那里!2、物业服务价格
价格在计划经济福利时代被政府管制起来,实行政府定价,政府指导价。当改革开放的时候,市场经济在各行业中开始对市场上的买方和卖方产生了巨大的市场效应,价格这一市场信号开始由市场力量自由决定,同时在这个时候价格变化也真实地反映了资源稀缺的程度,引导着物业管理公司和业主做出正确的决策。
在过去20多年中,物业管理费在全国各大省市均实行了计划经济时代的政府定价,政府指导价,一定程度上对刚走上市场经济的物业服务市场起到了积极作用。但随着经济的发展,物业服务消费者收入水平的提高以及整个市场观念在物业服务消费者大脑中的树立,物业管理仍旧维持计划经济时代运做模式,已经严重阻碍物业管理企业的生存发展,近几年物业管理企业的怨声更是高涨,于是就有物业管理工作人士发出这样的心声:“管理服务一个小区或写字楼,不管自己如何算,最后总是亏损的,还不如卖小笼包挣钱呢”。甚至有人发出这样的疑问:“物业管理企业只有规范经济才能盈利吗”?物业管理行业价格的双轨制使原本灵敏无比的市场信号消失了,同时最能突显市场化程度的价格,供求,竞争,风险等四大要素也被我们漠视了,反而“一手抓物业管理,一手抓精神文明”的口号却成了行业内颇有影响的物业管理理念。由此可见,物业管理行业今天遭遇的各种困难都与计划经济福利体制有着非同一般的关系。
物业管理相关政府部门面对如此现状,只有以一种市场效率的意识去改革,物业管理服务市场才能向更加广阔的空间发展。
3、物业管理服务市场规则
规则在某种程度上说是一种法性制度,物业管理行业政府主管部门在法性制度面前,只是执行者。当前物业管理行业市场正是其混合经济的典型代表,这就意味着当其市场机制运行不好的时候给予适当纠正。但人们在肯定政府积极干预经济市场的作用的同时,也注意到政府跟市场一样,也会存在不足的地方,从而政府干预的范围应当受到限制,或者至少应该接受公众的监督。
市场的失灵和政府的失灵给我们提供了不得不思考的问题:物业管理服务市场的规则由谁来决定,是什么,谁去执行?根据西方经济学,政府是作为特殊的经济主体参与活动的,它只能做市场做不到的东西,最大限度地兼顾社会公平和效率,而不能借用行政权力来进行经济活动,可以说一定程度上是为经济的服务者,而不是活动者。
由于我国的现状,物业管理服务市场的规则基本应该由国务院法制办制定,即已经开始实施《物业管理条例》条例,其中应该包括物业经济参与者和政府这两个核心主体,某种程度上规则是面向这两个核心主体的。物业服务经济参与者可以做任何不违法的事,政府做市场做不到的事,同时政府依据这个最基本规则运用其行政权力服务于市场经济。
规则可以用另一种含义去解释,眼前的混乱不是规则的结果,规则是有条不紊地运行着,而不是间断性的,规则是所有市场经济主体维护自身权利的法律武器,规则又是一种效率机制,没有任何效率的规则是对真正意义上的规则的扭曲。
三、物业管理服务市场政府责任
随着行业本身的向前发展,物业管理在制度上就呈现出极大的漏洞,致使深圳发展最快的物业管理企业都不约而同地向其他经营方向发展,甚至延深到社区经济这个庞大的经济消费网络。究其原因,物业管理行业的市场收费机制,业主委员会的法律问题,政府的不作为行为,执法执业人员素质问题,物业管理消费意识落后,开发商与物业管理公司的利益关系问题等等,已经成为政府在法律和制度上不得不解决的问题。从政府角度,大多数情况下物业管理服务市场竞争受到各种因素的限制,其复杂的现实世界使得在其服务市场,劳动力市场还是资本市场
都普遍存在着信息不对称现象,最终造成物业管理服务市场的不完全竞争。因此,如何更好地促进物业管理服务市场向前发展,不再承受社会对其施加的巨大压力,政府之责任将面临其考验。1.宏观层面
政府在保证物业管理服务市场向效率追求的同时,也担负着整个行业公平合理地把物业管理服务市场规则运行到底的使命,具体表现为保障物业管理服务市场机制的良好运行,纠正其市场失灵现象和深层次意识,维持其经济的宏观稳定。
2.微观层面
为了更好更深入地推动行业向前发展,政府面对当前物业管理行业存在的各种问题应该做好市场游戏规则正常运行的职责,争取做到把眼前事和长远事完美地结合起来。
① 加强政府相关部门的工作人员责任意识,建立相关责任机制,开展全行业职业道德建设活动,实现高效率政府运行的目标。
②实行深入行业调查,真正了解行业的各种现象和内在本质,从而去更实际地完善中国《物业管理条例》
③建立当今困扰行业发展的几大热点研究课题小组,例如业主委员会的法律地位问题、物业管理服务的价格机制、政府的不作为现象、民营企业生存发展问题。
④加强物业管理行业的市场整治活动,确保谁违反规则谁就被惩罚意识的深入。整治不是暂时性,也不是事前通知给企业的行为,而是规则的执行表现。
⑤当好裁判,放权与民,鼓励供求双方自由双向选择。物业管理服务消费是业主自己的事,政府只有站在合法规则的前提下去运行自己的机制。
关于物业管理服务市场和政府的关系,经过上面的阐述可以得出结论,其就是“政府做市场做不到的事情”。在某种意义上可以说,物业管理服务市场机制如何发挥作用,政府应该怎样做好市场经济的良好运行。物业管理行业的微利特征,物业管理服务市场运行方式的落后,已经成为我们面临而又不得不解决的课题。
