摘要:业主大会,业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体.正确发挥业主委员会的作用,对解决在物业管理中不断增多的矛盾和投诉,提高社区生活环境、稳定社会秩序是十分重要的。
关键词:业主 业主大会 业主委员会 作用
随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高,全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升,矛盾的激化已经发展到危及社区生活环境及社会安定的程度。如何处理好物业管理中各种关系,是有效解决各种物业纠纷的关键。通过参加本次物业管理师学习培训,本人进一步认识了物业管理企业与业主、业主大会和业主委员会的相互关系,对如何进一步发挥业主委员会的作用提出了个人的认识和意见。
1、业主、业主大会、业主委员会
所谓业主是指物业所有权人,通常是写在购房合同或产权证上名字的人。业主既物业的所有权人,对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里,业主所拥有的物业权利有两种形态:其一,业主独自拥有的物业;其二,业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业,既公共部分。其中的公共部位的产权上属该楼宇或该区域全体业主共有,但在使用上又是不可分的。显然,在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中,对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的,决策权主体应该是全体业主。
业主的责任,除了对房屋内专有部分所有权的行使,更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面,由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务,而公共利益和共同事务不是一个代表的。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,是物业管理区域内的最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主的权益,维护大多数业主的合法权益,对物业管理区域各项事务有最高决策权。业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定,包括业主公约等,视为全体业主的共同决定,对全体业主具有约束力。通过这些规定,保证业主大会能够确实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构,是有全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体执行业主大会交办的各项物业管理时宜。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的最高决策机构,对事关全体业主利益的重大事项具有决策权,如业主公约和业主大会章程的制定权、业主委员会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修资金的使用和续筹的决定权等。业主委员会作为业主大会的执行机构,是沟通业主和物业管理公司的桥梁,代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益,负有召集和主持业主大会会议、报告物业管理的实施情况、与选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同、听取业主的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行合同、调解物业管理活动中的纠纷、监督业主遵守业主公约等职责。
业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体,享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时,也应当承担相应的义务,如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有权益,同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则,是业主大会、业主委员会规范运作的关键。
2、业主委员会和物业管理公司的关系
从1981年3月全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司的设立,至今全国已有各类物业管理公司2000余家,从业人员近200万人。随着住宅建设迅猛发展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不断提高,人们对物业管理的需求也在逐步增长。
物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。物业管理公司和业主委员会都是集体消费行为。物业管理公司和业主委员会都是物业管理机构,他们共同管理着一定范围的物业。所不同的是,业主委员会管理的是其代表的业主们的物业,物业管理公司是受委托管理业主们的物业。这样,在客观上就决定了他们之间的特定的关系。
(1)业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况,有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系,是一种市场的双向选择,双方在地位上是平等的。在法律上,业主管理委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由,物业管理公司也有不接受委托的自由。在组织关系上,不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。
(2)物业管理公司
和业主委员会都是独立运作的,互不干扰,双方可以因发展变化的需要,在协商一致的条件下续签、修改或解除合同,但都无权干预对方的内部活动。
(3)工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系,业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道,由此产生他们之间的合作工作关系.一般来说,委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务,如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理,有义务把重大管理措施提交业主委员会审议;业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施,有义务协助物业管理公司落实各项管理工作,等等.这些都是双方之间合作关系的表现.
3 业主委员会运作中存在的问题
3.1业主委员会难以发挥作用,形同虚设,维权意识有偏差
这是当前我国绝大多数城市住宅小区业主委员会的普遍现象.由于物业管理在我国实施的时间不长,绝大多数业主对它还缺乏了解,对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务不太清楚,更认识不到业主委员会的重要性,因而对参加业主委员会比较漠然,选举产生的业主委员会成员不少都是退休的老人,缺乏广泛的群众基础。业主对业主委员会缺乏关注度、信任度,缺乏对物业管理的参与意识,使业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织,不能发挥其应有的作用。
另外大多数业主只对物管公司能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒舒适及收益等方面的要求感兴趣,而对物管公司为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心。业主委员会是全体业主的代表,它同样具有一般业主的思想倾向,即:当业主们在使用私有方面的权利受到损害时,业主委员会比较重视,而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时,业主委员会往往并不关心。业主委员会的态度,直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度。根据北京市房地局小区办的调查与统计,北京、上海、深圳等地已成立的业主委员会中,能够充分发挥作用的不足10%,相当多的业主委员会不能或没有发挥作用。
3.2业主委员会发挥作用不当
这里所说的业主委员会既包括业主委员会集体,也指一些业主委员会成员。因为业主委员会成员的行为往往直接代表和影响业主委员会集体的行动与决策。归纳起来,业主委员会发挥作用不当通常有以下具体表现:
(1)选聘权运用不规范。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定,业主委员会具有法定的选聘权。在实际操作中,业主委员会只有在与原物业管理公司解除合同后,才可以行使选聘权重新选聘物管公司。但一些业主委员会没有认识到这一点,想当然行事,不按有关规定程序行使权利,而是擅自乱用选聘权。如某小区业主委员会在没有同原物业管理公司解除合同及与协商的情况下,又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同,造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。
(2)没有协调好与物管公司关系。有的业主委员会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾,有的业主委员会主任以“主人”自居,稍不满意,就到管理处吵闹,使物管公司无法正常开展工作。
3.3不能积极主动地发挥作用
业主委员会是全体业主和使用人的代表,业主选举业主委员会的目的之一,是希望业主委员会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上,目前绝大多数的业主委员会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时,都比较被动。只要不出大问题,只要业主们或物管公司不督促、不反映、业主委员会就不主动去做工作。
3.4业主委员会组成复杂,利益协调难度大
产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,从这些业主中选举出来的业主委员会成员自然代表着各自不同的利益群体,而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业主委员会内部搞好工作上的互相配合与协调,及时、正确的处理内部成员之间的利益的冲突,不是一件容易的事情。何况业主委员会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突,以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。
4、正确发挥业主委员会的作用,维护全体业主的合法利益
为了让业主委员会既能行使权利,又能承担相应的责任与义务,同时还能享受到合法的报酬,力争实现业主委员会、权、利的协调。
首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会作出法律定位。在物业管理活动中业主、业主委员会以及物管公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国民法通则第126条规定,建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。从管理人的概念来看,物管公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利。
其次,没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较下,
业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质,因为只要建筑物存在,业主委员会作为全体业主选举产生的管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。因此,应通过物业管理法律、法规的立法,直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位,赋予它一定的权利和权威,并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业、及时性、应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务,承担业主委员会应尽的责任,具备一定的专业知识的业主,就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签定聘用协议。第三,为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出,就应该给予奖励,否则就要给予处罚。另外,还有注意约束业主委员会的行为,保证业主委员会工作的公平行和及时性。
第四、针对上述“病因”,有关方面(政府主管部门、物业管理协会等)可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面,多层次、多渠道、多角度、多方式、方式长时间地对居民(业主)进行广泛的宣传教育,让居民逐渐成为“成熟”的消费者,进而关心、支持业主委员会,自觉参与小区的物业管理,这样小区的物业管理就能走上健康发展的道路。
最后,政府有关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用,真正帮助物业区域(小区)组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业管理协会要加强对业主委员会成员,尤其是只要负责人的培训工作,提高他们的思想、政治素质和专业水平。此外,还应指导他们正确选择物管公司及发挥其应有的作用。
