物业管理行业从全国各地区的发展水平和知名物业管理品牌的现状看来,总体上我国物业管理虽然还处于两极分化的状况,所谓的两极分化就是经济发达和经济落后的地方,但也就同时证明我国的物业管理行业有着巨大的发展潜力,即使是这样,以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区,已经步入了市场化、专业化和规模化发展的轨道,其目标是寻求更大的发展空间,无论在经营、人才储备还是在发展模式都能够表现我国物业管理的优越之处。然而至今我国加入了WTO已经有一段时间,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体。这时正是我国物业管理最发达的时候,那就意味着我国物业管理让其他国家认识的最佳时机。
一、向外经营发展问题的提出
我国的物业管理经过20多年的发展,目前已经进入了快速发展的新时期,全国物业管理企业近3万家,从业人员200余万人,物 业管理面积逾20亿平方米。这一新兴行业巨大的社会效益、经济效益和环境效益日 趋显着。九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济发展第十个五年计划纲要》中,明确提出了“规范发展物业管理业”,指明了物业管理的发展方向。我国加入世贸组织,为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路,成为21世纪我国物业管理发展的趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业管理的发展方向;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体;法制化运作,将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道;科技化变革将是大势所趋,大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
从以上情况可以看出,物业管理的发展空间和潜力巨大。 物业管理行业实施向外经营是行业发展的大势所趋,是物业管理企业实行规模化经营、市场化运作、集团化发展的必然要求。
二、向外经营发展的优势分析
1、向外经营发展有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平
我国的物业管理已经进入了快速发展时期,随着物业管理市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点突出表现为管理水平与服务质量。实施向外经营要求企业必须首先提高管理水平,改进服务质量,这必然要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业,在走向向外经营的过程中,使企业的管理水平和服务质量实现优势互补。
2、向外经营发展有利于改变物业管理企业经营规模小,经济效益差的局面,实现规模效益
目前,由于不少物业管理企业普遍存在管理规小,规模效益差的问题,使之不得不依靠主管部门或开发企业来维持生存。而走区域化、市场化、集团化发展的道路,不仅企业规模大,而且人才、资金集中,技术力量雄厚,往往可以通过其整体实力,在市场上获得更多的份额,进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的状况,实现规模效益。
3、向外经营发展有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环
实行向外经营发展,企业可以集中资金、人才、技术力量等优势,在重点搞好物业管理服务的同时,企业可以根据自身的优势,扩大经营范围,开展多种经营,组建若干分公司等经济实体,壮大企业的经济实力,弥补物业管理服务收费的不足,进而实现企业发展的良性循环。
总的说来,向外经营发展有助于企业走集团化发展道路,发挥企业的群体优势,优化产业结构,克服目前物业管理企业经营规模小,经济效益差,发展后劲不足的问题,实现规模经济,提高整体经济效益,增强企业市场竞争力,提高物业管理服务水平,促进物业管理行业的发展。
三、向外经营发展须注意的几个问题
1、“规模效益”与“经验曲线”问题
规模效益一般是指一个企业在超出盈亏平衡点后,其生产规模越大越经济,效益也越好,规模经济绝对不能等同于简单扩大再生产,即规模扩大以后利润总额按算术级数等比递增。规模经济的根本原因在于:由于企业原有资源的共享,随着规模的扩大,产量的提高,分摊到每个产品上的固定成本相对减少,导致总体成本下降,从而取得经济效益。因此,对于物业管理企业来说,扩大管理面积能否取得更好的经济效益,关键应该看投入产出率与资源共享度。它同时提醒我们:规模效益是资源的充分共享而决非人员、机构等简单增加。
那么什么是经验曲线呢?经验曲线是指当某一产品的累计生产量增加时,产品的单位成本趋于下降。经验曲线的根本原因在于劳动效率的提高,工艺的改进和产品的改善,亦即由于企业在管理上取得了明显的效果,促使产品单位成本下降。如果管理不善
,不能有效地激励员工并保持合理的定员,成本还有可能回升。因此,经验曲线告诉我们一个简单而深刻的道理:管理出效益。这是每一个向外经营的物业管理企业必须注意的问题。2、“地域文化差异”问题
时下,实行向外经营管理的物业管理企业日益增多。然而,物业管理的对象是房地产这一不动产,沟通的对象是具有不同文化差异或背景的人,每个城市、每个地区及那里的人们,都有自己不同的地域风格和文化,因此,必须要充分重视这种“地域文化差异”现象。
物业管理的“地域文化差异”分为三个方面:一是自然条件的差异,二是经济发展水平的差异,三是文化的差异。这三方面对物业管理的影响不尽相同。自然环境的差异会由于科技的发展而逐步缩小;而经济规律的重复性也能让人对未来的发展有一定的预见;但文化差异就不同了,文化是一个城市存在的方式,一种价值观念。形象地说,社区就好象是城市的一个个细胞,应被整个城市的气氛所笼罩。因此,人文生态与自然生态同等重要。 人文生态包括人与自然的关系、人与人的关系及人与文化的关系,这些关系在处理上必须结合当地实际。比如绿地私有化可以很好地解决人于自然的关系,不同特点的社区文化可以解决人与人的关系、人与文化的关系等。作为向外经营发展的物业管理企业,要想使其管理模式实现真正意义上的成功移植,就必须对当地的文化充分了解,注重人文生态的研究。
同时,对于当地市场的经济基础、政府支持程度、业主物业管理消费意识等问题,也必须做到心中有数。也就是说,向外经营发展,应首先建立在对目标市场的全面客观分析、准确定位、正确把握的基础之上。
3、“本地化”与“特色化”问题
虽然规模化的过程是“本地化”的过程,但作为外地物业管理企业来说,坚持标准、保持品牌特色仍然至关重要。因为正是由于你的品牌、你的管理标准,才取得了宝贵的市场份额。优秀企业的共同特点是在经营实践中形成了统一的品牌、统一的经营发展方向和理念,它是企业在生产经营过程中形成的共同价值观、目标、文化、个性的统一体,它是强化企业凝聚力的重要手段之一,更是企业传播形象形成良好口碑的重要载体。如果你丢掉了它,降低了管理标准,那你就形同本地企业一样失去了你的优势。如果你在“同化”中“退化”,那么,在如今双向选择的市场竞争中,你就将被淘汰出局,要不就是本地企业超过你、取代你,要不就是被另一家外地企业所取代。因此,作为向外经营的物业管理企业,应始终牢记的一条宗旨即是:“没有特色不开店。”
总言之意,通过市场化、专业化、规模化经营,是万达集团的物业管理公司发展开创的先河,也是万达集团向国际化迈进的先决条件,在未来成为国际上知名品牌跨出了坚实重要的一步。
而我的见解,我觉得,我国物业管理行业已经经历了20多年的风雨,已经是成熟阶段,此时正是把国内最好最先进的物业管理公司推向国际的好时机。
而物业管理要在国际上推展业务,与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业,要使这一行业得到健康、快速发展,就必须沿着既定的目标去探索,去努力、去实践,去发展。并且带来更多新的机遇和挑战,即使去到哪里,物业管理公司都是对物业的管理,对人民的服务,为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境,发挥物业的最大经济效益和使用价值,为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境,满足人民物质和精神生活的需要,实现专业化、社会化、现代化水平的物业管理服务。
作者:陈志刚
