近些年来,新闻媒体关于老百姓与物业公司在物业管理与收费问题上的意见与冲突屡见不鲜,有愈演愈烈的趋势。针对房地产市场繁荣发展的大好局面,大多数制定于上世纪90年代或是更早时间的物业管理收费标准已经与当前复杂多变的房地产市场不相适应,以至矛盾重重。因此,为了规范物业管理市场,平息老百姓的积怨,有必要由建设主管部门、政策研究部门、物价管理部门共同着手,通过充分调查研究、广泛征求老百姓意见,制定一部切实可行的物业管理法规,公平、公开、公正、合理合法地收取物业管理费用,以切实规范物业管理市场,为老百姓创造安定、和谐的生活环境。
收取物业管理费,有一个前提,那就是首先要确定房屋的质级标准。也就是说,首先须确定要收取物业管理费用的房屋属于哪一个级别,按级收费。北京市原来有一个关于按照甲、乙、丙类区分的物业收费规定,但是,随着房地产市场的发展变化,原来的标准早已不适应目前千变万化的形势。再说,原来虽然有一个收费分类的规定,但是,实际上很多房屋在投入使用时根本就没给确定质量类别,所以到实际收费时,仍是各行其是。加上过去都是大锅饭、铁饭碗,所以没有人细究,多少年来一直是收多少给多少。不像现在,一是房子大多都已落户到个人名下,二是大家的维权意识都加强了,所以关于物业收费的疑问和纠纷也就越来越多。因此,要使物业收费工作走上正轨,首先必须重新审定各类房屋的质量和级别标准。在此基础上重新确定各类房屋的物业收费标准。因此,对所有的现有房屋,除原来已经十分明确质级的以外,都必须明确该套房屋的质级。以此作为物业公司向住户收取物业管理费的法律依据。笔者有如下建议:
第一,明确各类房屋的质量标准
今后在新建房屋交付使用之前,都必须由质量验收部门按照新确定的国家标准明确该套住房的质级,按质论价、按质收费,公开、公正,天经地义。对老房子,过去没有明确质量标准的,即没有划分等级的要尽快进行追补。这样一来,可以从根本上免去以前因质级标准不清引发的物业收费纠纷。
需要注意的是,在确定房屋质级的时候,同属一类质级的房屋,远郊、近郊要与城区在收费标准上要有区别。
第二,要明确国家为职工承担的物业管理费标准
改革开放以来,老百姓的收入普遍增加了,很多人经济条件好了,随之而来,住房条件也得到了改善。有的还住上了公寓甚至别墅房。但是享受国家报销物业费的职工住房物业管理费用问题,应该有一个统一限定标准。决不能说不分伯仲,不管是住甲类住宅的还是住简易楼的,都一律按住房面积予以报销物业管理费用,这样做是极不合理的!建议随着老百姓生活水平的提高,是否可以考虑统一实行乙类住宅的报销标准。即不管是哪类住宅,上限一律只限于报销乙类住宅的物业管理费用标准。具体操作时可按以下原则掌握,即所有职工,凡是明确由单位报销物业管理费用的,除本单位效益好,有能力为职工全报的以外,一般只承担乙类住宅的物业管理费用,高于乙类的部分由承住人自理:不足乙类的,实报实销。
第三,物业费收取范围的确定
北京市物业收费依据的还是[1996]第190号、274号、290号,或是[1989]第170号等文件规定的收费标准。其中包括供暖,小、中、大修,管理费、电梯、高压水泵、小区公共设施、房屋公共部分维修、生活垃圾清运、小区公共电视线、小区绿化、电梯代验费等。对以上收费项目,提出以下意见供有关部门参考。
1.暖费收取
公平地说,应该以套内面积计算。阳台面积不应该计算在收费范围之内。因为按照实际情况,哪家住户的阳台也不是为住人而设计的。更不用说未封闭阳台了。况且阳台上也未安装供暖管道设备,凭什么要计算在收取供暖的面积之内,收取住房的供暖费用。这是一项延续了多年极不合理的收费,应尽快纠正过来。因此,取暖收费面积,应以整套住房的建筑面积减去阳台面积为宜。
2.大修、中修费不应再向住户收取
实行住房制度改革以后,在向职工或是购房者出售房屋产权的同时,已经按照国家有关规定向其收取了住房维修基金,留待以后用于房屋的大修和中修费用。那么对于已经参加房改售房,即购买了公有住房的人或是在购买商品房时已经缴纳了住房维修基金的人,今后均不应再向住户收取大修和中修费,否则就是物业管理部门装糊涂,重复收费,欺骗业主。除非是该栋楼房维修基金不敷使用的情况下,加收维修费,则另当别论。
3.小修费
对于已经取得住房产权的住户,也不应该再定期收费小修费。而是应该实行有偿收费。即修哪部分、换哪部分收取哪部分的费用。收费标准按照物价管理部门核定的标准执行。
4.电梯、高压水泵
电梯、高压水泵的收费标准目前是五花八门,各行其是。大多是物业部门说多少就是多少。因为物业部门核定的收费标准是以机组为计算依据,而到了住户那里又变成以面积为收费标准,这里面究竟有没有水份,只有物业部门自己清楚。电梯和高压水泵应实行全市统一定价,但是在城区、近郊区和远郊区上要有区
别。尤其是城八区应该实行统一收费标准。在一个城市内一个单位一个收费标准是典型的管理混乱的现象。有关部门应该确实负起责任来。另外,对于电梯和高压水泵费用的收取应实行公示。即向全体业主公开按照国家规定应该收取的金额,以及按面积分摊到每一个业主后的分摊额。5.电梯年度代验费。此项收费业主无疑义。6.绿化费
绿化费的收取目前有鱼目混珠的现象。新建小区按照国家规定的比例建设了相应面积的绿地的,收取绿化费业主无疑义。但是有相当一部分老旧楼房或是一些见缝插绿的新楼,明明没有建立一寸土地的绿地或绿地面积远远没有达标,也搭车收取绿化费是极不合理的。因此,对于绿地建设不达标的应规定一律不准收取绿化费。
7.管理费
管理费的收取是最虚无的一个收费项目,应该通过听证,听取各方面的意见,实行全市统一价格,同时要城区、近郊区、远郊区有所区分。
第四、关于对物业公司加强管理的问题
目前,不少物业公司八仙过海各显神通,开辟了许多创收渠道,比如把地下室出租办旅店,年收入十分客观;小区收取停车费,一辆车一年要收1000多元,一个小区有四五百辆车,年收入数十万元;有的小区压缩办公用房,只留一小部分办公,把大部分办公用房出租;还有的修建了一些临时商亭出租,收取租金。总之,各个物业公司在创收方面都有各自的许多高招,创收渠道五花八门。这就需要负责城市管理和住房管理的政策研究部门搞一个调查研究,确定几个调查内容:一是凡是有创收收入的物业公司,创收比例应控制在多少个百分点之内为宜;超出规定的赢利比例的,应核减小区业主的物业收费额度。比如,一个小区有出租房、停车费以及其它创收的加在一起,减去成本以外,可以按净收益的50%~70%留成,超出部分应按小区住房面积比例减收其他业主的物业费用,比较合理。不然的话,物业公司利用全体业主权益内的公共收益全部用于发奖金或是小金库开支,是极不合理的,等于侵吞了大家的利益。这个问题必须引起有关部门的高度重视,及早纠正。不然的话,随着广大业主的维权意识不断加强,这个问题迟早会像火山一样爆发出来。倒不如政府部门先行一步,为广大业主提前考虑一下,掌握主动权。
物业管理与收费问题,牵扯到千家万户,是涉及到每一个公民切身利益及社会安定的十分重要的社会问题。应该引起有关政府部门的高度重视。最广泛地听取来自各个方面、各个阶层的意见和建议。切不可凭某个人的脑子一热就出台一个收费标准,实行不了几天,暴露出一大堆问题,不得不一改再改。最好是先广泛征求意见,出一个暂行标准,发现不足及时修改,再试行,在试行中不断修改完善。总之物业收费问题是关系到千千万万老百姓切身利益的事情,来不得半点含糊。希望有关部门在这个问题上慎之又慎,妥善解决。为百姓创造安定和谐的社会环境。
