伴随着物业管理在国内的日趋普及和成熟,业主比以往更关注物业管理公司如何使用物业服务费,怎样保证物业管理的基本标准,从而保证全体业主的利益;而物业管理公司则关心提供了物业管理服务能否获得和怎样获得报酬。这两个不同角度的认识构成了一个共同的问题,就是业主如何提供或叫做物业管理公司如何获得服务报酬的方式,目前在市场上大体存在两种方式,即酬金制和包干制。本人主要从概念与性质、内容与特征、和基本理论等方面探讨物业管理酬金制。
一、酬金和酬金制的概念、性质
酬金也称佣金,是在市场经济条件下,产生了雇佣代理行为时出现的一种交易或报酬的货币表现形式。它是指卖方或买方支付给中间商代理买卖或促进交易的服务报酬。在具有代理服务性质的行业中大都实行不同形式的酬金制,如房地产中介的租房佣金;证券行业的手续费;旅游行业的留成费用;保险行业的业务提成等等。
物业管理活动中,由于专业物业管理企业掌握着对物业的维修、养护和管理的知识、信息和技术,业主又不能在多产权状态下实现对物业的管理。而物业需要管理的必须性,决定了物业管理活动,必然要由全体业主共同聘请物业管理企业代为进行。从而确定了物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种代理性质的或者。虽然,物业管理从行为和形式上看是代理活动,但又有其他权利义务关系,所以,从双方的法律地位和合同性质上看,他们又是一种平等的、经济性的服务合约关系。从这个意义上讲,物业管理酬金的概念,是指合同约定状态下,物业管理企业代全体业主进行物业管理活动,并向业主提供其他相关服务时所获得的报酬。同理,物业管理企业收取的由业主缴纳的物业管理服务费,实际上也就成了代收代支的代管性资金了。
当一个行业内或几个行业间的一定范围内,以提取酬金作为计费或获取报酬的方式成为旁边现象、必然规律或形成惯例和具有规定性时就称为酬金制。物业管理酬金制在香港就是由现象到行业惯例的发展过程,而在深圳和内地一些地方就是以政策规定形成的。物业管理酬金制的概念,是指代收代支的物业服务资金和其它属于全体业主权益的收入中,按约定比例提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、物业管理酬金制的内容与特征
酬金制方式下,物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时,为充分利用社会资源,代业主选择最适合的专业服务提供商,并负责对其进行有效监管,这些管理活动、监管活动和物业管理资金的使用情况是否合理,都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理或者中重大事项的决策,但是多数业主状态下的个体业主是实现不了这个认可和决策的,这就要求通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权力。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动,实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。所以酬金制方式下必须建立以下制度和机制:
1、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预决算,是物业管理活动中酬金制方式下的核心内容之一,是物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做的收支平衡预算。管理预算不同于企业的财务预算,它不是一个物业管理区域内全年的物业管理计划的实施情况及之相适应的管理服务费的收支平衡情况。这个制度的建立即可以使物业管理服务内容对应所收费更公平和更合理,也可充分解决业主盲目参与管理的问题,使物业管理活动更为科学。
2、建立物业管理费收支情况报告制度
也称为接受监督,费用公开制度。这是管理预算制度的基础上,应业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。国家和很多地方原已有相应的规定。酬金制方式下它主要有两个方面的含义,一是业主作为物业的主人,对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位,是有知情权的,其知情目的是保证自己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报,知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果和管理费收支情况在合法程序制导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方,对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意,也有告知的义务和责任,其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准,告知的方法和程序就是通过定期公布管理费收支报表来实现。
3、建立物业管理审计制度
酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监管是业主的权利,正常情况下这种监管可以通过管理预算和收支报表的公布来实现,但在有些情况下这种正常的监管不能满足业主的需要,或者物业管理企业对业主所提物业管理费的问题有不同意见时,就可聘请专业机构进行审计。物业管理审计不是企业内部审计,也不是行政或离任审计,它是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权力审计。由于审计是有成本的,所以一般情况下合同双方在管理费使用方面有争议,或物业管理单位调整时是必要审计的。在双方能够信任和认可的情况下,就可以签定例行审计条款。审计费用一般本着争议性审计由主张者承担和责任者承担的原则,例行性审计在管理预算中计划,在管理费中列支。
4、建立多退少
补机制
物业服务费的概念和性质决定了管理费的所有权属于业主,管理者只被赋予使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能来说,基本上都是直接为管理和服务所运用的资金。理论上讲,酬金制方式下代管资金即物业管理费收支相抵后等于零,由于管理费标准的编制的常数,而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素,酬金制方式下这种变数在一定范围内,可以用年度管理预算来调整,但在管理预算调整解决不了时就会出现明显的管理费不足,有时也会出现管理费结余,结余情况下其权益属于全体业主,具体可采取弥补上年亏损、纳入专项维修资金或根据业主大会的决定进行处置,如果出现不足则应由全体业主进行分摊。
5、建立奖励机制
物业管理费的结还有一种情况,就是在管理服务工作中由于管理得当,精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素,在保证了管理服务标准的前提下,使管理费出现结余,其结余部分在上述多退少补原则基础上,应该建立一个机制,即在这部分结余中拿出一部分进行奖励性的二次分配,具体以结余提成、提高酬金率或在合同中约定,以鼓励管理者为结余所做的有效劳动,同时奖励管理者在管理服务活动中不断开源节流,为业主创造更大的利润。
三、酬金制存在的理论基础
酬金制虽然是行业特性所决定的市场选择,但显然有其内在规律可循,运用经济学原理可以从两个方面来论证酬金制存在的合理性和必然性。
(一)信息不对称理论
信息不对称理论是指市场中交易的一方比另一方拥有更多的信息,也就是说,市场交易中的双方的信息量不相等,导致信息拥有方为牟取自身更大的利益使另一方的利益受到损害。即卖方一旦比卖方一旦比买方的信息量多时,就会利用信息上的优势扩大自己的利益空间,买方若不能相信卖方,也就会试图利用低价买进来弥补自己在信息上的欠缺。由于买方出价过低,卖方就不愿提供好的产品,就会导致市场失效,出现提供劣质产品的情况。
物业管理中,虽然理论上业主和物业管理企业是平等的民事主体,但由于双方能力之间存在的巨大的落差。物业管理企业总是能够掌握更多的专业技术、财务资料和物业管理市场的各种信息,业主至多仅能从表面或形式上判断物业管理服务是否合理,缺乏刚性的判断,在这种情况下,物业管理企业不可能不为自己利益去损害业主利益,即便可能,业主也不会相信。这就使双方都要找一个即保证自己利益,又使对方满意的交易交换方式。酬金制自然产生了,酬金制方式下,物业管理企业以提取酬金的方式获得双方认可的合理报酬。同时,双方也都把重心放在如何把酬金以外的资金用好的问题上了。当然,物业管理企业还必须接受业主的监督,使业主不再被动地接受结果,充分体现业主自治原则。所以。酬金制解决了信息不对称的问题,能够很好地保护业主和物业管理企业双方的利益。
(二)“搭便车”理论
所谓“搭便车”理论是指公共服务具有不可分割的特性,无法排除不参与的享用,致使有关人员认为自己是否参与的差别不大,而降低成员的参与度。
在物业管理方面,由于业主往往认为“总有人愿意管大家的事”,而放弃对物业管理活动的参与。虽然“搭便车”现象对每个业主来说都是合理选择的结果。但如果大家都这么想,都只想坐享其成不想付出努力,业主的利益受损便是不可避免的了。
由于酬金制降低了物业管理企业随意扩大利益的可能,在业主作为一个整体参与物业管理活动的积极性的前提下,酬金制可以 一定的保护业主利益的作用。
(作者单位:深圳物业管理进修学院、深圳物业管理研究所)
曹阳 刘双乐(摘自《中国物业管理》2003年第6期)
