一、问题的提出
据统计,到1998年底,我国的物业管理企业已有12000余家,从业人员达150万人。应当说近二十年来,我国的物业管理从无到有,从南到北,从沿海城市到内地城市,从大城市到中小城市,已有了长足的发展。但是,也应当看到,目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着管理规模偏小,规模效益差,亏损严重,发展后劲不足等问题。这些问题已严重影响和制约了物业管理行业的发展。那么,怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面,形成“航空母舰”,发挥团队的整体实力,使物业管理行业得到持续、健康、快速发展呢?笔者认为,物业管理企业应当走集团化发展道路,组建一批实力雄厚,人才集中,专业技术力量强,一业为主、多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。
二、组建物业管理企业集团的必要性
企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是,通过企业间的联合,不仅可以扩大企业的规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益。我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物,适时地组建物业管理企业集团,对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平。
我国的物业管理已进入了快速发展时期,随着物业管理市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点集中在管理水平和服务质量上。目前,在物业管理行业中,管理水平不高,服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面,满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求,必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心,组建起物业企业集团,使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样,才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。
2、有利于实现规模效益,改变物业管理企业经营规模小,经济效益差的局面。
按照市场经济的发展规律和价值规律,企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外,在追求社会效益、环境效益的同时,也应当追求经济效益。但是,眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小,规模效益差的问题,很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。由于管理规模小,经济效益差,许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业
3、有利于发挥人才优势,改变人才、技术分散的格局。
人才资源是物业管理企业经营活动的关键,这是因为,市场经济是竞争经济,竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说,谁拥有了物业管理人才,谁就拥有物业管理的未来。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理,它要求从事物业管理的人员,不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神,而且要有专业技能。目前,物业管理企业中人才奇缺的现象较为普遍,突出表现在:一是传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才,特别是能担任部
门经理以上职务的人才少。这种人才结构不合理的局面如果得不到改变,势必影响物业管理向高水平发展。组建物业企业集团,可以通过对集团成员企业人力资源进行重新组织和调整,将分散的人才资源实行优化组合,集中集团成员企业人才优势,使企业人才保持最佳结合。
4、有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环。
目前绝大多数物业管理企业,由于规模小,资金、人才有限,技术力量弱等原因,往往只能局限于物业管理,难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团,通过集团成员企业优势的组合,可以集中资金、人才、技术力量等优势,在重点搞好物业管理服务的同时,企业集团还可以根据自身的优势,扩大经营范围,开展多种经营,组建若干分公司。如清扫公司、保安公司、绿化公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司,还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、人才中心、培训中心、楼寓清洗公司等等。通过多种经营,状大企业的经济实力,弥补物业管理服务收费的不足,尽而实现企业发展的良性循环。
5、有利于参与市场的竞争,在竞争中求生存、求发展。
在市场经济条件下,占领市场是每个企业追求 的目标。企业要在激烈的竞争中站稳脚跟,并求得更大的发展,必须走集团化发展道路。只有组建企业集团,才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面,使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上都具有竞争力,形成真正的“航空母舰”,以利在竞争中立于不败之地。我国其他行业组建企业集团的实践证明,联合能集中企业的优势,联合能增强竞争力,联合能产生新的效益,联合能增强企业发展的后劲。由此看来,物业管理行业要实现可持续发展,应当走企业集团化发展道路,实行联合和发挥联合的优势。只有这样,才能在激烈的市场竞争中求生存、求发展。
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6、有利于走出国门,进入国际市场。
物业管理在国外已有百余年的历史,在我国刚刚走过20年的历程。从目前来看,我国的物业管理企业尚没有打进国际市场,这并不排除有两种因素,一是我国的物业管理还处于起步阶段,物业管理服务的水平不高,难以进入;二是国际物业市场竞争激烈,单个企业孤军奋战、势单力薄缺乏竞争力。只有将物业骨干企业组成企业集团,发挥整体优势,以联合舰队才有可能打入国际市场。随着我国加入世贸组织日期的临近,我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备,瞄准国际物业管理市场,使物业企业集团成为进入国际市场的先锋队。
三、组建物业企业集团的原则
组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势,优化产业组织结构,克服目前物业企业经营规模小,经济效益差,发展后劲不足的弊端,实现规模经济,提高整体经济效益,增强企业市场竞争力,提高物业管理服务水平,促进物业管理行业的发展。要实现这一目的,组建物业企业集团应遵循以下原则:
1、强强结合,优势互补的原则。
强强结合就是以若干个具有经济实力,社会信誉好,有一定物业管理规模和管理经验,经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团,形成最佳伙伴之间的理想结合,而不是采取以强带弱的方式,将具有实力的物业管理企业与业绩平平或难以生存的物业管理企业进行结合。优势互补是指组建的物业管理企业集团的各企业都具有各自的优势,这些企业组成集团后可以取长补短,相互补充,相互支持,增加实力和竟争力,尽而发挥各自优势和集团的整体优势。
2、平等、互利、自愿的原则。
组建物业企业集团,是否能做到平等、互利、自愿,是企业集团能否组建成功和组建后的企业集团能否长期合作和正常运转的关键环节。平等就是参加物业企业集团的各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的。这里既包括参加企业集团的各方产权所有者在股权面前的平等,也包括企业集团中各种所有制成份的平等;既包括参加企业集团的各企业在法律地位上的平等,也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是指参加物业企业集团的各方企业,与企业集团都是为了互相有利而结合的,企业集团经营的好与差,直接涉及到集团成员企业的经济利益,也就是说企业集团兴旺,集团成员企业必然受益,企业集团不景气,集团成员企业利益自然受损。自愿就是参加物业企业集团的企业必须是完全出于自愿参加,而不是由于政府或行政主管部门硬性搞拉即配。因此,在组建物业企业集团过程中,必须保证集团各成员企业在平等、互利、自愿基础上的结合。同时,在组建物业企业集团时,还应当通过集团章程等明确和保证各方的利益。
3、规模适度、有利发展的原则。
企业集团的组织规模,是指各种生产要素在集团内的积聚程度,它反映了整个集团经济实力和生产经营能力的大小。企业集团的规模不可能有一个统一的、固定的定式,它是根据企业集团自身具体情况而定的。这就需要决策者必须在深入调查研究,反复论证的基础上,确定集团的发展规模。组建物业企业集团也是这样,其规模不是越大越好,而是要在有利于企业集团发展,有利于提高集团经济效益的前提下,确定其发展规模。也就是说组建物业集团的目的,不是要简单的把企业做大,关键是要把企业做强,通过统筹规划,在优化结构的基础上,增强在国内外物业市场的竞争力。因为,规模经济是存在于一定的规模界限之内的,超越了合理的规模界限,组建的物业管理企业集团,不但不会产生较大的经济效益,反而会使经济效益下降。因此,组建物业企业集团时,必须要做到规模适度。
4、打破地区间、行业间界线的原则。
组建物业企业集团的目的,就是要按照社会主义市场经济的要求,以资产重组为纽带,实行大公司、集团化战略,发展规模效益。而要达到这一目的,必须打破地区间、行业间的界线,实行跨地区、跨行业经营。打破地区间的界线,就是组建的物业企业集团,其成员企业不要受地区的限制,只要有利于企业集团发展,自己自愿参加的企业都可以成为企业集团的成员。打破行业间的界线是指组建的物业企业集团,除了本行业以外,其他行业中与物业管理直接或密切联系的企业,也可以成为物业企业集团的成员,如绿化公司、保安公司、保洁公司等等。只有这样,组建起来的物业企业集团,在市场竞争中才具有整体优势。
5、长远性与现实性相结合的原则。
长远性是指在组建物业企业集团时,要充分考虑到企业集团的长远发展,其眼光要看的远一些,视野要开阔,为集团的长远发展留有余地,尤其对集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的超前性。现实性就是在组建物业企业集团时,要从我国物业管理的实际出发,充分认识我国物业管理的现状,特别是在确定企业集团的具体模式、发展规模、联合方式、经营项目、效益指标时,要符合物业企业集团的实际,切不可超过企业集团的实际能力。只有把长远性和现实性结合起来,才能具有一定的超前性,同时又能防止不切实际、急于求成。也只有这样,组建起来的物业企业集团,才能按照既定的目标得到较快的发展。
6、借鉴成功经验的原则。
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p; 我国汽车、机械、石油化工、交通运输、房地产开发等行业组建企业集团的经验,为物业管理行业组建企业集团提供了许多值得学习和借鉴的地方。我们有必要学习这些行业走集团化发展道路成功的经验和作法,结合物业管理行业的实际,积极探索,大胆实践。
7、先行试点的原则。
组建物业管理企业集团,对物业管理行业来讲,既是一项新的事物,又是一项十分复杂的工作。它不仅工作量大,而且政策性强,要达到预期的效果,必须坚持先行试点的原则。眼下组建物业管理企业集团暂不宜普遍展开,可先选择部分开展物业管理好的省市进行试点,在试点的基础上,总结经验,完善提高,循序渐进,逐步扩大。
四、组建物业企业集团应注意的几个问题
组建物业管理企业集团就是要将行业中的骨干企业组织在一起,使其在行业中形成核心企业,代表行业的发展方向和行业管理服务水平,在市场竞争中形式一种合力,尽而实现规模经济和规模效益,推动整个物业管理行业的发展。要实现这一目标,防止物业企业集团在组建过程中和组建后走弯路,并达到预期的目的。笔者认为,组建物业管理企业集团应当突出抓好以下工作:
1、搞好可行性研究,防止盲目性。
组建物业管理企业集团是一项十分复杂、细致的工作,必须在调查研究的基础上,按照互利互惠,共同发展的原则进行组建。组建物业管理企业集团的可行性研究,就是系统地、仔细地分析、研究、验证拟组建企业集团的有关全部条件和因素,以便决定它们付诸实施的可能性。具体讲就是分析研究各成员和有关企业集团的人员构成、资金情况、管理规模、管理水平、经济效益等情况,预测其经济效益和要达到的目标。特别是对于组建方式、联合方式、企业集团成员的选择要进行反复的研究和论证。因为,组建物业管理企业集团,不是一般技术、经济协作或单项经济联合,而是一项大工程,如果在组建阶段,对联合的条件和基础没有弄清楚,没有从经济上、技术上进行充分论证,没有一个科学、合理、详细的设计方案,便忽忙上马,草草签约,往往影响集团的凝聚力,以至后患无穷。因此,组建物业管理企业集团,必须借鉴其他行业组建企业集团的经验和吸取其教训,切不可盲目从事,忽忙拍板,草率结合,而要经过深入细致的调查研究,反复论证,稳妥地组建物业管理企业集团。
2、遵循自愿原则,防止行政化倾向。
在组建物业管理企业集团过程中,必须遵循自主、自愿的原则。只有这样,组建起来的物业集团才具有向心力、凝聚力,才能实现扬长避短、优势互补,健康发展。如果组建的物业管理企业集团成员企业不是自主、自愿,而是采用行政手段搞拉郎配、搞捆绑或靠拼凑组建,这样的企业集困即使组建起合,也难以维持长久。
3、保持适度发展规模,防止盲目扩大规模。
组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势,实现占领国内市场,打进国际市场。但并不是规模越大越好,而是要根据市场的需要和经营规模,靠人才优势、靠社会信誉、靠管理水平、靠服务质量去占领市场。因此,组建物业管理企业集团时,决不可盲目的无计划、无限度的扩大规模,更不能一哄而起,贪求数量,这样组建往往由于基础不牢,组建的快,分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模,最终导致不仅没有实现企业集团的优势,而使企业集团背上沉重包袱,最终导致企业集团陷入困境的教训。为了防止盲目扩大规模,组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究,从企业利益出发,从市场需要出发,来确定企业集团的发展规模。
4、经营领域适度,防止过份追求经营多样化。
一业为主,多种经营是物业管理企业集团发展的重要战略选择。但决不是经营的领域、幅射的行业越多越好,只有从企业集团的实际能力和优势出发,选择与物业管理行业密切相关的行业,才能有利于物业企业集团的发展。如果把与物业管理无关联的行业企业也吸收到物业企业集团中,并以此作为拓展的经营领域,往往不利于企业集团的发展。因此,组建物业管理企业集团拓展的经营领域,应围绕与物业管理有关的行业开展多种经营,如绿化公司、保安公司、清洁服务公司等等。切不可无限度追求经营多样化,搞的过多过滥,最终导致主业不强,副业不富,在市场上失去竞争力。
5、规范化运作,防止简单化组合。
组建物业管理企业集团的是终目的是扩大企业经营规模,提高企业经济效益,要实现这一目标,就要在建立现代化企业制度,转换企业经营机制,适应市场竞争上作文章。同时,在组建企业集团的过程中要实行规范化运作,严格按照组建企业集团的有关规定进行操作,切不可草率行事、简单化的组合。特别要注意学习其它行业组建企业集团的成功经验和作法,建立起企业集团章程和完善的管理制度,使物业管理企业集团一开始就走上制度化、规范化的发展道路。
6、强化管理,防止忽视自身建设。
组建起来的物业管理企业集团,能否按照预期的目标发展,很重要的一条就是企业集团组建后,能否不失时机地抓好自身的建设。因为,参加集团的成员企业,其各有长处和优势,也各自存在不足。而要真正做到扬长避短,优势互补,以适应物业市场竞争的需要,必须不断
强化自身的建设。同时,一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍。由此看来,加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设,直接关系到企业集团的发展,必须抓实抓好。只有这样,企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
