深圳市的物业管理伴随着特区改革开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了"窗口"和"试验田"的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈"瓶颈"状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。笔者仅就物业管理市场化提出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。
市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。深圳经济特区应有他的"特"色。政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。
纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代表,其运作特点是:行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关"建屋发展局"的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。例如香港地区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能"居者有其屋",这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。
由此可见,市场化是目前物业管理发展的主要方向,但不是永恒不变、唯一的方向。中国有中国的国情,社会主义的中国人口众多,土地国有,社会分化正在加剧,如果单靠商品化的住房和市场化的物业管理,就难以实现"居者有其屋"的目标。深圳经济特区是中国改革开放的前沿、"窗口"、"试验田",它的物业管理既不属于世界上的一类,也不属于二类,特区应有自己的"特"色,应属两类兼而有之的"另类",笔者就深圳特区物业管理市场化的问题提出几点探索意见:
一、培育市场,不断提高物业管理市场化程度,这是中国物业管理发展的大方向,也是深圳物业管理发展的主要方向
深圳属市场经济较发达的地区,面对21世纪,要建设国际化大都市,就要与全球经济接轨,因而着力发展商品化住房和市场化的物业管理势在必行。就深圳物业管理现状和发展趋势看,积极扶植一批颇具潜力的物业管理公司,让他们完全按市场经济规律独立动作,这是关键。具体措施有四:
1.加速改制步伐,使企业具有发展的原动力,增强企业的市场竞争力
根据深圳市委第三次党代会精神,市委发布了《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》,这是特区加快建立和完善社会主义市场经济体制的动力,也是发展物业管理市场化的契机。按照"意见"所提出的战略性调整和改组要求,物业管理行业也可采取"四个一批"(即:发展壮大一批、提高整合一批、放开搞活一批、关闭破产一批)的途径。结合行业的特点,物业管理企业适于采用经营者员工持股制,据一批试点企业的运作看,至少有三个显着优势:一是理顺了产权关系,增强了物业公司经营决策的自主性和独立性;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟·成牢固的利益共同体,从而增强企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强公司的经济实力。总而言之,企业的综合实力增强了,才有资本去参与市场竞争。可以预料,各种形式的改制将在物业管理行业中出现,对这一新生事物,政府主管部门应注重引导,在进一步放宽审批员工持股的企业,取消持股比例限制、借款贷款等方面予以优惠,让一批带头改制的物业管理企业具有影响力和带动力。
2.营造市场化氛围,促进物业管理企业向规模化、集约化、区域化模式发展
目前我市一些物业管理企业踊跃拓展,形成"北上川东进"的各自为战的局面,这是企业发展的必然,但其竞争还处于无序状态。主管住房建设的职能部门(住宅局)和物业管理行业组织(协会),应采取各种有效措施加以引导,当前可实行三种机制:一是竞争机制。优胜劣汰,是生物世界的自然法则。对新开发的住宅区,按公开、公平、公正原则,以招标确定管理单位,对老住宅区中三年考评不达标(按市级标准)的,实行重新招标择优易主,如是,让优胜者扩大其管理规模,充分发挥优势,劣者缩小其负面影响,逐步自然淘汰。二是激励机制。政府对物业管理企业也要"抓大放小",奖优罚劣。
凡具管理优势的企业,应在人力、物力、财力上予以扶持,采取某些优惠政策,鼓励他们有
能量去兼并、重组小的弱的企业,这也符合"四个一批"的精神。三是制约机制。有关部门应对物业管理单位的数量和质量加以控制。对新建的物业管理公司,凡管理面积不足百万平方米的,不予审批;对原有物业管理单位,按新的物业管理资质评审,凡不具管理资质的,一律取缔,虽具备资质,而社会效益、经济效益、环境效益都很差的限期整改,整改不力的予以淘汰。这样,"少而精而大"的局面将逐步形成,一支支物业管理行业的"舰队"将在市场经济大海中破浪前行。3.对商品化的物业,管理服务收费实行价格放开,政府不必干预。
商品化的城市物业管理,不同于计划经济体制下政府包办的房管模式,其运作特征是:由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主住户收取管理服务费,这本身就属市场经济产物,由此,管理者与业主的关系就由原来的计划经济体制下的行政管理关系转变为市场经济体制下的经济民事关系,管理费收支价格放开,这是按市场经济规律办事,企业完全可以根据其管理资质、服务内容质量以及服务类型与业主协商一致,达成合理的收费标准。政府不加干预,如有争议,可由行业协会加以协调。
4.多渠道培育物业管理专业人才,提高多行业整体人才素质,适应现代化、科技化发展需要
专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。
深圳特区有条件有能力解决物业管理人才奇缺的问题。首先应建立一所正规的物业管理学院,每年根据物业发展情况招收一定数量的学生,开设门类齐全的专业课程,使行业有充足的人才资源,其次要整顿培训机构,提高培训质量,企业自身也要建立相应的培训机制,可采取产学联合等形式培养复合型的人才。
二、正视现实,继续扶持非市场化或半市场化的物业管理企业,让他们逐步向市场化过渡
对原有经营福利房微利房物业管理企业,他们从始建之初就因其讲求社会效益而牺牲了经济效益,他们对特区城市建设有过特殊贡献,他们的管理服务费实行定价机制,受政府控制,属于非市场化的行政福利型物业管理,这就形成了政府既要卸下财政包袱,放他们进入市场,又要在定价机制上予以约束,使其与市场发展不适应的矛盾。
笔者以为,深圳是一座移民城市,中低收入的阶层在一段时间还要占一定比例,要使他们达到"居者有其屋"的目标,福利分房可以逐步取消,而政府还是要投资兴建一批福利型住房,那么就要为一批管理微(福)利房的企业营造生存发展空间。笔者以为,特区政府部门应结合我市实情扶持这些企业:一是尽快调查(据说已开始调查)微(福)利房管理企业的收费现状,提出较为公平合理的调整幅度,其管理服务费的定价至少不低于实际管理成本,使服务价格及结构逐步向市场平均价靠拢,以使企业尽快扭亏,提高社会效益、经济效益和环境效益,从而培育微(福)利房管理企业自身造血功能,今后逐步实行价格放开,加速市场化进程;二是对微(福)利房管理企业实行政策扶持,在税收上予以适度减免(政府财政也可予以补贴),使企业能保本微利,从而提高服务质量,使深圳这批属微(福)利房的物业得以保值增值。
总之,社会发展至今已形成世界多元化发展格局,物业管理的发展在一定时期也会出现市场化非市场化或半市场化并存的局面,人为的一刀切是不现实的,何况物回业管理市场化从一开始就受到社会属性的制约,绝对的市场化是不可能的。
