现实生活中，购房成为公众生活中的头等大事，总会引起媒体的广泛关注。购房合同的一方是拥有传统优势地位的房地产开发企业，另一方是用一辈子的积蓄换回一套房子的普通购房者，地位上的悬殊导致购房合同纠纷不断。市场经济条件下，任何的买卖合同都应当本着诚实守信的原则订立，维护房地产买卖市场的和谐。购房合同中套内面积差异的存在一定程度上影响了市场的秩序，破环了市场经济的法制化。建立合理有序的房地产买卖市场秩序对于促进房地产产权市场有着重大的意义。
买卖合同，是财产流转的基本法律形式，在我国原有的民事立法如《经济合同法》中称为购销合同，《合同法》也称之为买卖合同。依据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同作为买卖合同的一种，受《合同法》关于买卖合同一般规定的调整，其概念可定义为：房屋买卖合同是指出卖人移转房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是有偿合同、双务合同、诺成合同、要式合同。另外，由于房屋具有稀缺性，并且关系到国计民生，故房屋买卖受法律和行政的干预也较多。
套内面积根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的有关规定，房屋套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套(单元)内的使用面积;(2)套内墙体面积;(3)阳台建筑面积;其中套(单元)内使用面积，住宅按《住宅设计规范》规定的方法计算。套内面积简单计算公式：其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅设计规范》计算。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
房屋买卖行为是指房屋买卖有偿转让房屋所有权的民事法律行为。房屋所有权人以取得价金为目的而将房屋及其所有权移交给买方。房屋买卖是一种要式民事法律行为。
一、典型案例
李老师夫妇退休后，选择到深圳与女儿一起居住，为了和老人住在一起，方便照顾，一家人精挑细选，终于选中了位于罗湖区的一套套内面积约90平方米、建筑面积约100平方米的住房，并于2007年12月正式签署商品房买卖合同，并按套内面积计算交纳了全部购房款。但是后来在开发商办出的房产证上，房屋的建筑面积变成了110平方米左右，而房屋的套内面积并没有改变。这样一来，李老师一家至少在物业管理费这一项上每月就要比原来多交10平米左右的费用。李老师一家认为这不合理，也与原来签署的合同内容不符，于是找到开发商，开发商说，合同是这么订的，我们没有违约。李老师一家翻开合同仔细一看，在房款计算上有这么一句：本房地产按套内面积计算购房款，如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异，买卖双方互相不退、不补，也不承担违约责任。李老师认为此条款非常不公平，与开发商协商几次均未能解决。
二、房屋购买纠纷现状
房屋购房合同所引起的纠纷，主要表现在以下几个方面：(一)一般质量问题：一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。(二)房屋质量不合格，购房者在交付时发现房屋存在着与合同不相符的质量问题，而开发企业强行交付使用。(三)迟延交付房屋，房屋开发企业未履行合同所约定的时间交付房屋。(四)配套设施迟延或者交付不能，购房合同中约定的配套设施，开发商没有履行合同或者是故意不履行约定，购房者要求开发商承担违约责任，开发企业却置之不理。(五)前期物业纠纷，物业管理企业本应由业主大会选聘，购房者对于房屋开发企业所选聘的物业服务不满意。基于房屋购买合同所产生的纠纷在现实的消协投诉中一直居高不下。其中套内面积与实际面积不一致的纠纷相对较多。
究其原因，套内面积的纠纷主要是因为绝大多数商品房都是采用建筑面积的方式来计价的。现在不论是开发商卖房，还是购房者买房，都习惯了按建筑面积的方式来计价。但这种计算方式却容易出现面积缩水、公摊面积不明确、阳台面积不确定等问题，从而引发出不少面积纠纷。由于房屋面积的测量以及公摊面积范围的确定需要很强的专业性，普通老百姓要想测量出自己房屋的面积十分困难。而一些不法房地产商则利用这一点，在商品房销售面积上作文章，利用“公摊面积”来玩猫腻，房屋总面积没变，套内建筑面积却“缩了水”，公摊面积却增大，把一些不该摊的面积摊到消费者头上，以增加利润。而绝大多数购房者根本搞不清楚到底哪些面积该分摊、哪些不该分摊，公摊面积多少才合理等问题。
套内面积引起的与实际购房面积差异，根本上说是买卖双方都没有履行相对应的权利和义务。出于相对优势的房地产开发企业，首先破坏了市场经济中的诚实守信原则。
三、解决套内面积的措施
(一)明确合同中房屋套内使用面积条款，就房屋套内使用面积条款可以约定如下：1、面积定义及面积种类;2、面积约定，面积误差率=(暂测套内使用面积-实测套内使用面积)÷暂测套内使用面积×100%;3、面积数值;4、测量机构;5、面积实例。
(二)按套内面积销售房屋，商品房建筑面积等于套内建筑面积和公用建筑面积之和。一般来说，产生面积纠纷的“罪魁祸首”就是公摊，公摊面积自身由于涉及较多的专业概念和专业公式，普通购房者难以掌握。而套内建筑面积的测量就简单了许多。实际上按套内卖房能够很好地保护消费者在面积问题上的知情权，增加房屋销售的透明度，更好地维护消费者的权益。
(三)完善立法。如前所述，现行销售办法的制度有些缺陷无法满足市场发展的需要，必须尽快修订《商品房销售管理办法》或制定更高层级的法律法规。在新的按套销售的管理法规中，应作出如下规定：1、合同订立时，开发商必须与购房者约定房屋面积的误差范围以及超出误差范围的处理方式。这一要求应是强制性的而非倡导性的;2、如不作上述误差范围约定而产生面积纠纷的由卖方承担责任;3、未约定超出误差范围处理方式、购房人不愿退房、其又没能与开发商重新约定房屋总价款时，面积误差的处理规则应与前述未约定误差范围时相同。
四、套内面积纠纷中诚实守信原则
虽然法律几乎可以调整社会生活的所有方面，但是一个健康有序的市场仅仅依靠法律是远远不够的。诚信原则涉及三方的两种利益关系，即当事人双方社会的利益和当事人之间的利益关系，当事人与社会之间的利益关系。诚信原则就是要实现三方利益平衡，达到两个利益关系的平衡，这是诚信原则的目的和宗旨，也是社会稳定与和谐发展的需要。而这三方两种利益平衡的实现，一方面要求当事人以诚实，善意的态度行使权利，履行义务，尊重他人利益，保证法律关系当事人都能得到应有的利益，同时不损害第三人和社会的利益。
诚实守信原则在房地产买卖市场显得尤为重要。购房者从诚实守信原则出发，积极履行合同中所约定的支付价款。诚实守信原则体现在购房者一方面需要得到更多的知情权，因为购房合同中的套内面积对于开发商来说是个平常之词，但是对于购房者却很陌生。购房合同属于合同法所确认的合同之一，购房合同中的每一条款约束着套内面积的确认，有助于合同的顺利履行。准确的套内面积确认要求在订立合同时遵守诚实守信原则。具体是指在合同的订立、履行过程中，缔约人应当诚实有信，遵守诺言，实践成约，正当竞争，而不能规避法律和曲解合同。诚实信用原则体现于合同的订立、履行、变更和终止等各个方面和各种阶段。诚实信用原则在合同法中最典型的体现是在《合同法》第六十一条第二款，“当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行下列义务：(一)及时通知;(二)协助;(三)提供必要的条件;(四)防止损失扩大;(五)保密。
房地产开发企业在秉承诚实守信的原则上，无形中提升了企业形象，诚实守信是创造品牌的灵魂和根本。市场经济是法制经济，也是诚信经济，诚信是市场经济不可或缺的基本因素。开发商卖房，消费者买房是基本的等价交换。双方都是以诚实守信作为履约的手段，构成相互的经济关系。任何一方不遵守信用就会使等价交换遭到破坏，没有诚信就没有交换，没有诚信就没有市场。没有诚信经济活动就难以健康发展。
套内面积的纠纷通过诚实守信原则的调节，才能从根本上得到解决。诚信是构建与市场经济法规制度相适应的经济道德基石，也是市场经济中培育企业品牌的基石。诚信是提高企业品牌竞争力的重要机制，在市场经济下，企业品牌竞争力、影响力的不断提升，很大程度上取决于企业是否具有诚信，诚信是否在房地产竞争圈内形成共识。套内面积纠纷的减少，体现了房地产开发企业在履行合同的过程中坚持了诚实守信原则。房地产开发企业顺利地履行合同既提升了企业的正面形象又成功地减少了纠纷，创造了一个双赢的局面
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(原载于《现代物业·新业主》2008年第08期)
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