2007年10月开始实施的《物权法》对业主共同决定的事项和表决的计算方式作了规定。根据《物权法》第七十六条的规定，物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》修正案对此作了相似的规定。
《物权法》和《物业管理条例》修正案关于业主表决的计算方式既考虑了“物”的因素，也充分地考虑了“人”的因素，和修订以前的《物业管理条例》相比，应该来说更为合理。一方面以物业的建筑面积计算，能充分反映物权;而以业主人数计算，则能平等地考虑每一个业主的权利，不至于造成大业主垄断业主大会决定权、出现忽略或损害中小业主利益的现象。但是，在实施过程中，人们对于什么是“建筑物总面积”以及“业主人数”等问题产生了不同的理解，从各地实践的情况来看，也不完全相同。笔者最近参加了《广东省物业管理条例》的修订工作，调研过程中，一些实务部门的同志提出有必要从立法上进一步明确这个问题。下面，笔者就结合这些意见，对这个问题谈一点粗浅的看法。
对于什么是“专有部分面积”，有两种理解。一种理解认为，专有部分面积应该按照建筑面积计算。另一种理解认为专有部分面积应该按套内建筑面积计算，不包括公摊面积。笔者赞同第二种意见。理由是：专有部分是一个法定的术语，按照通常的理解应该是那些具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。而公摊面积所代表的那部分物业是属于全体业主共有的，虽然也纳入到建筑面积，但不会改变公摊面积部分属于业主共有的性质。也许有人会说，业主在购买房屋时对于公摊面积也是支付了对价的，这没有错，但是业主支付对价所购买的权利包括三部分，一是对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，二是对专有部分以外的共有部分享有共有权，三是对共有部分享有共同管理的权利。可见，业主支付对价所买到的建筑面积并不都是业主专有的，其中属于公摊的部分仍然是属于业主共有的。基于以上理由，笔者认为，专有部分面积还是以套内建筑面积计算为妥。
“建筑物总面积”可能是新出现的一个术语，笔者翻查了有关资料，没有发现权威的解释。实际操作中有人认为，“建筑物总面积”从字面上理解，应该是指整个小区的总建筑面积，而不是业主专有部分的建筑总面积，也就是说，还要考虑到小区公摊面积的因素。也有人认为，“建筑物总面积”应该是指业主专有部分的总建筑面积，而不是整个小区的总建筑面积。笔者认为，对这个术语的解释既要考虑现有建筑面积计算的技术规范，也要考虑实操性。按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。如果按照第一种理解，将导致业主很难就这些事项作出有效决定。假如某个楼盘的公摊比例很大，超过三分之一，那么业主将永远不能就这些事项作出决定。即使公摊面积比例在通常的八成左右，要达到获得通过的三分之二以上的面积比例，实际上也要八九成的业主参加才行，而这在实际操作中是很难的。所以笔者倾向于认为这里的建筑物总面积应该是指业主专有部分建筑面积之和。
一套物业有多个产权人如何表决?对此，一部分人认为应该按照产权证上登记的业主人数来确定，所有共有人都可以参加表决，另一部分人认为一套物业只能由一个业主参加表决，否则对其他共有人较少的业主不公平。笔者赞同第一种意见，首先从《物权法》和《物业管理条例》的规定来看，业主决定重大事项的计算规则是过半数或三分之二以上的业主，而不是按户数来计算的。只要是业主就可以参加表决。其次，对于住宅物业来说，它是业主的安身立命之所，物业管理的好坏关系到每个人的切身利益，在表决时适当地强调每个业主的“人”的因素也是于理有据的。再次，按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会表决采取的是“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，对于有多个产权人的物业来说，虽然有多个业主参加表决，但是该套物业的专有部分面积还是原来产权证上登记的面积。不会因为强调“人”的因素而弱化其他物业“物”的因素。与这个问题相关联的是一人拥有多套物业该如何表决?对这个问题，笔者认为宜采取如下方式解决，即专有部分面积按其所拥有各物业专有部分面积之和计算，而人数则按一人计算。《物权法》和《物业管理条例》在起草、修订过程中对于业主表决的计算方式已经充分考虑了“物”因素，一人拥有多套物业时，其权益和意愿可以通过计算建筑面积充分体现出来。
尚未取得产权证的物业如何表决?这也是《物权法》和《物业管理条例》实施中需要解决的一个问题。在房地产开发实践中，新开发的物业往往是先交付买受人使用，然后再办理房产证。从买受人入住到办理房产证还有相当长的一段时间。这时候往往只有建设单位在初始登记时办理了一张“大产证”，而其他各买受人的分户产权证即“小产证”尚未办理。从法律上来说，这时候只有建设单位才是真正意义上的产权人，其他买受人只不过是房地产买卖合同意义上的债权人或者物权期权人。但实践中，买受人往往已经开始扮演业主的角色，例如参加业主大会制定管理规约、选举业主委员会、交纳物业服务费等等。笔者认为，对于买受人和建设单位而言，业主身份的确定应该以建设单位将物业交付买受人使用时为准，买受人在入住后办理房产证以前也就是《物权法》和《物业管理条例》中所称的业主，可以以自己的名义对小区重大事项进行表决。在操作层面上，应以房地产登记部门备案的房屋买卖合同载明的买受人为业主，一套物业有多个买受人的，全部为业主，其专有部分的面积为房屋买卖合同载明的套内建筑面积。
建设单位如何表决?在《广东省物业管理条例》修订过程中，有一种意见认为，建设单位不应享有表决权，因为建设单位拥有的未售出物业面积太大，若规定建设单位享有表决权，容易造成一票独大，不利于保护其他业主的合法权益。笔者不赞同这种说法。因为建设单位在物业部分交付使用后，全部售出前，始终是法律上承认的业主。对于筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施等事项如果不允许建设单位参加表决，对建设单位来说是不公平的。而且有时候，建设单位也会将物业的某些独立单元登记到自己名下，它当然有权参加表决。但是，鉴于建设单位拥有的物业过大，有必要对其表决权进行适当的限制，具体而言，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，但不包括依法归全体业主所有的物业、配电房、垃圾房以及不能单独办理房产证的其他物业的建筑面积。建设单位如果只办理了一张“大产证”，那么其业主人数只能算“一人”。这样既照顾了建设单位的利益，也考虑到了其他业主的合法权益。
是否换算成投票权?笔者曾看过一些省市的物业管理条例，发现有些省市将业主对重大事项作出决定的计算方式换算成投票权。具体做法是：将业主专有部分面积按照一定的标准换算成一类投票权，例如专有部分面积为100.45平方米的物业，换算成投票权为10票，小数点部分实行四舍五入;将业主人数按照产权证数或者产权证上登记的业主人数换算成另一类投票权。业主表决时，要投两次票，两次投票需同时达到三分之二或者二分之一以上才能形成有效决议。笔者认为这种方式值得商榷。首先，按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主是否作出有效决定，是直接按照建筑面积和业主人数计算的，换算成投票权显属多余;其次，按照这种方式中第一类投票权统计得出的结果有可能与按照建筑面积统计得出的结果不一致。《物业管理条例》修订时，将原来的第十条第二款“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定……”删除，换成现在的表述方式，笔者认为是有深意的。
笔者形成此文时，适逢最高人民法院就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》面向社会公开征求意见，其中第七条专门就《物权法》第六章规定的面积和人数的计算方式作了规定。按照征求意见稿的规定，对专有部分，按照建筑面积计算;对建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算;对总人数，按照专有部分的数量统计;对建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算。笔者认为，最高人民法院司法解释的征求意见稿确有值得商榷的地方，至于理由在本文中基本都有论述，无论对错，权当对该司法解释征求意见稿的一份反馈意见吧。
(原载于《现代物业·新业主》2008年第08期)
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