北京，市政府领衔公关社区建设

1月8日，北京市建委召开《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》动员大会，参会人员有来自北京市建委、市社工委、市民政局、市规划委的领导和各区县相关部门的负责人，以及众多媒体。大会由北京市建委副主任苗乐如主持，北京市建委主任隋振江、北京市民政局副巡视员冯昌领、北京市规划委委员曹跃进、北京市社工委书记宋贵伦等分别在会上作了重要发言。会议要求北京市各区县在2月底前召开《指导规则》宣传贯彻大会，相关各部门和单位在动员部署的同时，要结合《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，对相关人员进行培训，对辖区内已成立的业主委员会在上半年进行分期分批培训。隋振江：奠定社会自治的基石贯彻落实《指导规则》动员大会上，北京市建委主任隋振江做了重要讲话，他指出住宅区业主大会和业委会建设是社区文明建设中最重要的一环，要奠定社会自治的基石。物业管理工作与贯彻落实科学发展观有着密切的关系，此次北京市推出的《指导规则》只是一个前奏，随着北京物业管理行业协会成立，北京市将陆续出台一批与物业管理行业相关的法律法规。其中，《北京市物业管理条例》已经列入北京市人大2009年立法计划。隋振江分析，此次出台的《指导规则》拥有三大亮点：第一，建立团结高效的工作协调机制。《指导规则》实施之后，首先，物业服务企业和开发建设单位要密切配合，给社区治理打下良好的基础；其次，业主、物业服务企业要形成良好的配合，共同建设好家园；此外，为了使物业区域划分与社区管理有机衔接，街道、乡（镇）、规划、建设房管、国土、民政等部门都要参与到业主大会和业主委员会建设中来，这些政府职能部门更需要形成良好的配合机制。第二，社区居委会负责筹备业主大会。社区自发组织业主大会和业主委员会容易产生各类矛盾，在社区内部形成对立面，既不利于社区和谐稳定，也难以达到社区自治的目的。社区居委会负责筹备业主大会，可以使业主大会和业主委员会成立机制更规范，制度化、规范化、法制化，是提升社区自治能力的有力保障。第三，促进业主自我管理能力的提高。《指导规则》中诸多条款都注重维护业主的社区主体地位，例如：对业主大会、业主委员会日常活动的监督仍以业主为主体，还规定部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。隋振江强调：“要把物业管理看成是复杂的社会问题，而不是简单的行业问题，它涉及到方方面面的关系，要引起各部门的高度重视；随着社会对产权、物权的越来越重视，社区居民自治的基础就是业主大会业主委员会的建立，是良性社会的开端；要让居民住得舒心，而不是在我们的家园里制造矛盾；要认识到维护业主的权益，监督业主履行责任是社区建设的内核；政府公职部门要进一步树立服务意识，尤其是社区政府和街道居委会，更多的工作是服务、指导、监督，其中服务和指导是一切工作的基础。”冯昌领：抓住要领，密切配合北京市民政局副巡视员冯昌领强调《指导规则》的试行必须抓住要领，其要领就是各个单位，各个要素，各个分支密切配合，齐心协力才能解决社区业主大会和业主委员会建设过程中存在的问题。第一，加强宣传。进一步落实好《指导规则》，利用社区现有的宣传条件，组织宣传推广《指导规则》，通过开展多样化、丰富性的宣传活动，形成广泛的宣传效果。第二，密切配合。物业管理工作本身具有涉及面广的特点，社区建设又属于物业管理工作的基础，需要充分发挥社区党委、服务站的服务、指导、监督作用，提高建委、社工委、民政局、规划委等相关政府部门的调控能力。第三，提高认知。随着社区居民的素质日益提高，业主的社区自治意识也在不断加深，北京市推出《指导规则》具有一定的先进意义，与当前北京市物业管理行业发展日趋成熟的现实相符合，需要进一步提高业主对《指导规则》的认知。第四，落实基础。在住宅区业主大会和业主委员会建设方面，冯昌领主要强调要落实三个基础部分的工作，“它们是居委会、业主大会和业主委员会。尤其是业主委员会的日常工作应该落实到制度上。业主委员会制度在中国还没有完全发展成熟，尽管业主委员会建设经过了多年的实验，目前还是问题频出。所以必须狠抓基础。”第五，因地制宜。“2009年，北京市将陆续有一批与物业管理行业相关的新法律法规出台，推出新规则之前一定要认真调查研究，积极听取各方意见和建议，力求出台的法律法规最大限度的征求民意，符合社区建设的实际情况。另外，新规则试行的过程不能照本宣科，也不能全篇一律，要做到因地制宜，合理规划。”例如，在新建小区和老旧小区试行《指导规则》一定要区别对待，尤其是小区公共维修基金的动用权和小区物业服务企业的聘任等问题，关涉到每一个业主的利益，且影响重大，必须谨慎。曹跃进：盯住配套设施建设会上，北京市规划委委员曹跃进讲话指出，社区配套设施设备建设的科学管理应该得到重视，并且应该调动各方“眼睛”，盯住配套设施的建设，把监督进行到底。曹跃进还提出，配套设施的建设和监管必须提高到法律层面，最大限度避免纰漏。曹跃进讲到北京市自从上个世纪八十年代就十分重视居住区配套设施建设，1994北京年市政府颁发《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》（简称“94指标”）；2002年修订指标，并印发了《北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知》，自2002年9月1日起施行；《关于居住小区配套设施一次性调查的通知》于2005年出台……事实上，北京市一直把配套设施建设作为一项重要工作来抓。关于配套设施建设必须做好一件事：监督。首先，广泛发动社会监督，调动广大人民监督配套设施建设的积极性，发现违法的情况及时举报；另外，业主大会和业主委员会要充分发挥桥梁作用，起到良好的监督效果；同时，政府主管部门密切配合，进一步推动相关法律法规的建设和完善，为社区配套设施建设和监审提供一个良好的法制环境。宋贵伦：循序渐进，合理规划北京市社工委书记宋贵伦作了总结发言，他认为政府要进一步转变职能，分拨出足够的人力、物力、时间，进行政策公关性新闻宣传，做到《指导规则》家喻户晓，让社区居民真正了解《指导规则》，真正认识到《指导规则》关系到切身利益，真正了解社区自治给居民生活带来的好处。首先，政府只抓两点：服务和管理。而这两点之中，服务应该是第一位的，是最能体现政府执政能力的，也是最能让老百姓得到实惠的；第二，街道办事处必须转变职能，适应正在悄悄变化的形势，在实际工作要求服务面广、管理更加科学深入的情况下，迅速跟上发展需求，真正起到应有的作用；第三，在构建公共服务体系、社区管理体系、社会组织体系、社会领域党建工作体系方面深入落实相关政策；第四，多方配合做好新闻宣传和专业知识讲解工作，真正做到家喻户晓，在这一过程中要合理分解任务，各司其职，做好各自的工作；第五，边学习、边贯彻、边解决问题，要认识到《指导规则》的深入推广和社区建设是一个庞大的工程，其过程相当漫长，不能急于求成，也不能以业主大会和业主委员会建设的越多越好为标准，一定要循序渐进，合理规划，避免出现好心办坏事的结果。王国民：关键要有优秀的业委会主任北京科水物业管理有限公司总经理王国民在接受记者采访时谈到：从事物业管理服务工作多年，对物业管理行业是有着深厚感情的，我们的行业越来越成熟，身为其中的一份子倍感欣慰。尤其是近些年法律法规日益完善，物业管理行业已经慢慢进入了一个顺畅的发展轨道。而对于北京市物业管理行业的发展，身处其中更是深有感慨的。据统计，截止2009年1月北京市实施专业化、市场化、社会化的物业管理房屋已达3.3亿平方米，占城镇房屋总量的近80%，其范围之大可谓空前。近期，北京市建委推出《指导规则》，从小的方面讲有利于规范物业管理行为，推动住宅小区业主大会和业主委员会建设，从大的方面讲，是社区文明建设的关键环节，能够很好的为社会文明进步打下基础。王国民说《指导规则》使住宅区业主大会和业主委员会的建设有章可循，我们物业服务企业是非常欢迎的。因为，当前物业服务企业面临一些困难，繁杂的纠纷不仅占去物业服务企业大量的时间和精力，也是诸多物业服务企业陷入经营困境的直接导火索。如果住宅小区有了一个规范运作的业委会，物业服务企业解决纠纷就可以直接与业委会对接，办事更有效率，同时业委会的调解、仲裁、宣传作用也能够在一定程度上帮助业主认识到物业服务的价值和物业服务对于社区、对于切身生活的价值。但是，我们也曾经在所管辖的住宅小区成立过业主委员会，而且有过一个五年业主委员会的案例，从中得出一些经验，当然也有很多教训。起初，物业服务企业和业主委员会能够形成良好的互动，积极配合解决小区出现的各种困难。但是，两年后，业委会的运作开始出现一些小问题，五年后，矛盾尖锐化。这些矛盾主要有：业委会成员的清正廉洁问题；业委会主任由谁担任，是否具有公信度的问题；业委会内部的矛盾纠纷问题等。业委会某些成员试图从物业服务企业处得到利益，个人要求得不到满足，他们就煽动业主，找出种种理由炒掉物业服务企业。接下来，原住宅小区的业委会成员组织起来，注册成立了一个新的物业服务企业，为业主提供物业服务。但是，由于他们没有经验，内部管理也矛盾重重，最终也没有能够很好的治理小区，给小区居民生活带来了很多麻烦。类似的现象不只发生在北京，全国各地都出现过物业服务企业退出小区，造成住宅小区成为物业服务真空地带，从而陷入到脏乱差的境地，而物业服务企业和业委会之间不和，业委会成员之间产生激烈矛盾等现象也时有发生，《指导规则》出台之后，怎样落实好《指导规则》，怎样使《指导规则》更具有操作性是值得大家关注的问题，要具体问题具体分析，新产生的问题新分析。舒可心：我很担忧住宅维修基金的监管《指导规则》的出台是政府行为，但是具体实施的过程却关系到社会的方方面面，是关系到社会稳定的大事。以前业主不太理解这一点，是因为业主的自治能力还没有达到一定的程度。随着社会的发展，业主自治能力不断提高，《指导规则》会越来越受到重视。现在，《指导规则》出台正当其时。因为北京市住宅小区的业主大会和业委会成立面临一定的困境，很多小区成立业主大会和业委会有困难，简单点说就是成立不起来。政府推动社区居委会牵头去成立业主大会和业主委员会不失为一种较好的选择，这样就让业主大会和业主委员会的成立更具有可操作性。随着北京首批商品房建筑物的老化，维修支出也急速上升，而多年积累的问题往往使得业主的交费率越来越低。这种矛盾的激化已经导致越来越多的物业服务企业“逃离”物业管理项目。《指导规则》的出台，将直接推进业主大会的设立和业委会的选举，是协助业主们共同行使《物权法》第七十六条中“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”这一重要权利的重大举措。但是，随着越来越多业主大会的设立，众多业委会的运作与业主利益之间的关系，将成为物业管理乃至社区治理的一对新矛盾。如何对业委会进行监督而防止业委会故意或非故意的侵害业主利益将逐步成为业主问题的焦点之一，其主要表现将是住宅小区维修基金的滥用问题。其实，这个问题目前已经在一些已经成立业主大会的小区中发生了，应该引起业主们和政府部门的足够重视。毕竟如何管理好、使用好住宅小区的保命钱对整个社会来说都是一个新课题。首先，如何实现业主委员会行为的有效监管。业主委员会，可以行使《物权法》第七十六条条文以外的全部业主的共同权利，也就是说它在一定程度上能够代表小区内全体业主处理一些基本问题。那么谁能够形成对业主委员会的有效监管？这个有效监管的“效”到底多高？业主自治，我们还处于初级阶段，必须认清这一现实。业主维权今天以及逐步走如了一个高级阶段，即是业主与业主之间的维权、业主与业委会之间的维权，是内部维权，而不仅仅是业主和物业服务企业之间的低级维权，尽管业主委员会能够提高业主关注公共事务的积极性，业主维权的内容是否科学合理更需要我们重视。所以，业主大会和业主委员会自身的失误、腐败监管应该首先引起我们的重视。在维修资金问题上，就是业委会或失误或故意的，与不良的物业服务企业联手违法动用维修资金，造成这笔“大厦养老金”提前花光用净！

其次，政府监管作用的适时隐退。政府管理住宅区业主大会和业主委员会建设，说到底还是社区自治没有发展的恰到好处，政府管理的最高境界是退居幕后，如此才能实现社区的真正自治，当然这需要一个过程。在这个过程中，政府部门的行为也需要形成一个有效的监管机制，有谁能够监管居委会、街道办事处和相关主管部门所有人的行为，这直接关系到北京市数额巨大的住宅小区维修基金的使用问题。腐败行为任何时候都应该引起广大公民和政府高一级监管部门的重视，否则，《指导规则》施行后，我们可能面临着一个更加困难的局面，住宅小区维修基金被不合理动用，由此引发更多的矛盾，无法调节。

另外，做好试行《指导规则》的准备工作。腐败是怎样产生的？是因为没有做好准备工作才产生的。北京市推出《指导规则》，我们已经准备好了吗？从北京市社区文明的发展现状来看，是时候推出这样一个规则了。社区文明自治走到一定阶段的时候，政府的引导作用能够起到一定的功效。但是，《指导规则》的前期培训阶段也应该引起重视，只有通过培训让提升社区自治能力的主要精神深入人心，让《指导规则》真正家喻户晓，让社区的业主也了解即将面临的问题,更透彻的做好准备工作，才能更顺畅的试行《指导规则》。