2008年2月1日，施行了近十年的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》完成了它的历史使命，取而代之的是《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），新《办法》在交存标准、交存时间、资金管理模式等方面都作出了新规定，对今后的专项维修资金的归集和管理工作产生深远的影响。
《办法》的实施引起了各方的热议。尤其是在资金的管理模式上，《办法》在第十条、第十一条、第十五条均作出了新的规定，即业主大会成立前，专项维修资金由物业项目所在地主管部门代管。业主大会成立后，划转由业主大会自行管理。这一规定改变了原有的资金管理模式。过去，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行十年间，三分之二以上的维修资金由政府代管，余下极少数是由物业服务企业或业主委员会自行管理。在此期间，这极少数的维修资金自管物业出现了一些问题，因此业主、主管部门、物业服务企业及业主委员会等各方都对新《办法》实施后专项维修资金的业主大会自管产生了疑问。业主大会对专项维修资金的自管是否有利于资金的使用，是否有利于提高维修效率，乃至于是否会危及住宅专项维修资金的安全，有识之士对此深感忧虑。
笔者从住宅专项维修资金制度的建立与业主大会的现状，来谈谈专项维修资金划转业主大会后的安全管理问题提出一些个人的看法。
首先，我们从专项维修资金的建立，国家为什么要建立专项维修资金制度开始说起。根据《物权法》，我们知道业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对于物业的共用部位和共用设施、设备，业主是共有人，享有权利，承担义务。这也就意味着，当共用部位、共用设施、设备需要维修时，共有的业主应当共同分担维修的费用。但在现实中，当物业的共用部位、共用设施设备发生维修时，往往因为没有维修经费而无法进行维修，维修问题久拖不决，影响了物业的正常使用和运作。这又引出了问题，为什么没有维修经费？费用不是由业主共同分担吗？这也恰恰是问题的症结所在，正是由于业主怠于履行自己的出资义务，从而导致维修经费无法落实。
因此，1998年，国家为了公平，强制要求所有业主都预先交纳一笔用于共用部位共用设施设备的款项作为维修经费，以确保维修问题能够解决——这就是我们维修资金建立的原因。关于要求业主交纳维修资金，很多业主也是无法理解的，他们会问，国外也没有建立维修资金，确实，国外是没有建立这种制度，但是，无论是在美国、日本这些发达国家，还是在香港，台湾，对于业主不履行业主义务的情形，他们在法律上采取极为严厉的措施——若业主不履行义务，他将会被剥夺作为业主的资格，法院甚至可以拍卖他的房产，用以支付他所要支付的费用，因而业主会自觉遵守并认真履行义务。
而我国的法律法规对业主不履行义务上的处理这一方面没有太多的规定，加之过去一直享受着计划经济体制下的福利住房政策，所有的问题全由单位（国家）包揽，因而造成国内的业主们既没有履行业主义务的意识，也不关心共同事务管理。这就使得住宅专项维修资金制度在现阶段的建立成为了必然。而基于资金安全性的考虑，由于当时业主委员会和业主大会制度尚未建立，因而资金建立后的管理就交由政府的主管部门来负责。
其次，2003年业主大会和业主委员会制度建立以后，由于我国现代民主的基础薄弱，特别是普通民众的民主意识民主素养不高，社会上民主氛围不足，造成业主大会和业主委员会制度建立后先天不足，发展不均衡等问题，主要表现在以下方面：
一是我们现行的法律、法规并没有对业主大会和业主委员会的法律性质和地位作出明确的定位。业主大会、业主委员会的性质是法人或非法人组织，是否具有独立的诉讼地位，是否可以独立承担法律责任，虽然规定业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，但实质上业主委员会并不具有独立的民事主体资格，业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。我国实行住宅商品化的时间不长，物业小区的社区民主文化氛围还不浓，作为业主自治组织的业主大会十分不受业主和社会的重视。业主的民主参与意识不强，大多数业主怠于行使权利，导致目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会。
二是业主大会和业主委员运作不规范。业主大会方面，由于我国法律对业主大会召开的程序性规定不明晰，现实中引起许多争议，包括参会主体资格争议、表决票的真实性争议，委托投票的真实性争议，投票权争议，从而引发部分业主对会议程序的正当性和选会议结果的合法性提出异议；业主委员会方面，目前成立的一部分业主委员会形同虚设，由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。完全不能发挥业主自治功能和作用。而另一部分业主委员会又存在滥用职权的情况，如私自出租物业区域的公共部位或设施、私自发包物业区域的工程项目、占用物业区域的公共资源为个人经营使用，甚至挪用房屋专项维修基金等等。
三是业主委员会缺乏监督。《物业管理条例》尽管也规定了业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对如何行使监督权却没有明确具体的规定。对业主委员会缺乏有效的制约与监督机制，这就很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。在没有有效监督制约机制的情况下，个别业主委员会成员利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益，有的业主委员会成员接受物业服务企业的贿赂，难以维护物业区域全体业主的利益。另外，业主委员会内部缺乏有效的监督机制，也容易导致其成员滥用权力的问题。
从以上的情况看我们就不难理解主管部门对将这么一大笔资金交由业主自管存在风险的担心并非多余，但法规毕竟明确的规定这一做法，因而我们的主管部门在担心的同时，应该更多的去考虑如何将让业主大会自管资金的风险降到最低，如何引导、规范业主大会的资金管理工作。笔者认为，政府主管部门可从下面三个方面着手确保专项维修资金的安全：
第一，明确资金划转的条件。业主大会要对资金进行自管，除了应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外，还应当具备一定管理能力和管理条件。这需要主管部门在资金划转前，引导业主大会做好接手管理前的准备工作，如应当建立健全完善的资金管理制度和资金使用程序。同时还应当明确落实资金管理的责任人和资金的账目管理单位，其次，还应当针对特殊的紧急情况资金使用的应急措施；资金不足时的续筹方案等等。从而避免出现资金管理上的制度漏洞。
第二，制定资金管理方面管理制度，并推广使用示范文本；主管部门在代管资金方面，积累了近十年的管理经验，应当就资金管理总结出一套规范的管理做法，制定一套完整示范文本来供业主参考，不仅可以起到规范运作的效用，还可以大大增加业主大会的自管能力，弥补业主专业知识和管理经验的不足。
第三，积极引导业主引进具备资金管理资质的专业机构来参与资金的管理。如会计师事务所、财务公司等专业机构可以提供代理记帐、会计咨询、工程项目预决算审计等专业化服务，这些专业机构与业主、物业服务公司、维修单位都没有利害关系，便于作为第三方介入对资金进行管理，从而使资金管理更为规范，避免业主委员会挪用资金等违法行为的发生。◇
作者单位：南宁市房产管理局
编辑：邹楠
