近年来，为贯彻落实“节能减排”基本国策,北京鲁能物业服务有限责任公司通过设备改造、科技创新、强化管理、引进新技术、利用再生资源等，在降低能耗、节约成本方面取得了一定成效。截止到2009年7月，同期对比，共计节电90.35万千瓦时、节水19.5万立方米、节燃气103.09万立方米，总计费用：约318.92万元。
全员行动提高节能意识
为了提高全员节能意识，使节能减排工作有序开展，公司建立了完善的节能减排组织机构和工作办法。在每年初召开节能减排工作会，总结节能成果，表彰先进，调动全员参与节能工作的积极性，部署下一步工作，使节能减排工作保持有序进行。
为了进一步加强节能宣传，使社区居民了解节能、参与节能，公司利用企业网站、社区宣传栏、板报等宣传节能知识。在物业公共区域的电器设施、电源开关、水龙头旁和有利于节约能源宣传的地方，张贴了节能温馨提示。编辑并向社区业主印发了节能常识手册，受到了社区居民的欢迎。
公司近年来坚持把节能减排工作纳入日常工作进行管理，年初制定计划和目标，积极引进新技术；大项改造集体论证，重点管控实施。在设备改造方面公司主要立足以下工作：
供暖设备改造
2007年底以来，公司与华通集团合作，对多个项目进行了冬季供暖设备的系列综合改造。通过引进“智能温控技术”、改造管网、更换水泵等技术措施，提高了供暖质量，提升了用户满意度，达到了节能减排目的。2008年采暖季节约燃气103.09万立方米，节电31.33万千瓦时。
公司管理的陶然北岸小区，建筑面积52万平方米，通过加装智能节能控制装置，采集室外温度，随时调整一次热水流量，改变了人为“看天烧炉子”的现象，保证了供暖温度质量，使舒适度增强，年节约燃气94.5万立方米。
公司针对佳境天城项目供暖设计缺陷，改造了管网，更换了功率不匹配的循环水泵，一次循环泵由15千瓦改为5.5千瓦；二次循环泵由30千瓦改为7.5千瓦；生活热水泵由5.5千瓦改为1.5千瓦；取消了5.5千瓦风幕水泵；加装了智能节能控制装置；每年可节电11.52万千瓦时，节约燃气2.63万立方米。
高尔夫公寓也加装了智能节能控制装置，改造后每年节约燃气7.74万立方米。
供暖管网改造
名苑小区供暖系统改造前有两个锅炉房独立运行，原设置有两台55千瓦循环泵。公司加装了一条管道实现并网，减少了一台泵，将另一台更换为30千瓦。通过改造满足了项目供暖需求，降低使用功率80千瓦。改造后，一个供暖季节电19.81万千瓦时,节约天然气5.96万立方米。
高能耗设备改造，提高设备利用率
公司针对原设计不合理的高能耗设备进行了改造。椿树园小区一台排烟风机原设计容量18千瓦，排风量2万立方米，经测试，实际排风量0.7万立方米。公司将电机改为7.5千瓦，既满足了用户使用，每年又节约电量2.45万千瓦时。
椿树园小区19号新风机组，只供一个用户使用,风机功率却高达9千瓦。经对相邻的机组进行测量分析，将该用户管道并入相邻的机组管道,停用19号新风机组。在满足用户需求的同时，每个供冷季可节约用电1.12万千瓦时。
供水设备改造，高尔夫公寓配电室改造
佳境天城高区供水水泵原设计流量每小时21立方米，功率15千瓦。通过对全年运行参数分析，单位时间内用水最大需求量为每小时10立方米，根据实际情况，对高区水泵进行了更新改造，改造后水泵流量为每小时10立方米，功率5.5千瓦，全年可节约电量3.33万千瓦时。
高尔夫公寓配电室原有四台1000千伏安变压器，由于设计原因，四台变压器必须同时运行才能达到互为备用。为减少设备无功损耗，对主接线进行了改造。外委施工公司报价30万元，公司自行施工，仅用2万多元完成改造。两台变压器退出运行，实现了低压互为备用的目的。年节电5万千瓦时，节约费用4万余元。
应用新技术实现节能
为了提高对项目能源消耗科学管理和监测，佳境天城项目引进了先进的能源监测管理系统，通过自动采集设备运行工况，经分析计算后给出经济运行数据，实现了对能源的科学管理。
应用LED新型光源
公司针对地下停车场常明灯进行了光源改造。名苑小区把原有的18瓦出口指示灯改造为3瓦LED灯，二者相比，既节约了能源，又延长了使用寿命；佳境天城和名苑项目把原40瓦车场照明灯改造为13.5瓦的LED。在光照度相同条件下，节电69%，一年可节电16.5万千瓦时。目前其他项目正在改造中，改造完成后，年节电31.3万千瓦时。
此项改造是与专业公司（城光日月科技公司）采取节能效益分享方式，在不增加业主负担、不用政府投资的情况下，达到了节约能源的目的，企业同时受益。
改造常明灯，应用太阳能庭院灯
早期建筑的公共照明多为24小时常明灯。为节约能源，佳境天城项目在保障用户光照需求的前提下，对大堂、楼梯间、通道、电梯厅进行了改造，采用了声光控制、分区开关等措施，年节电28.02万千瓦时。椿树园、陶然北岸、西单国际大厦、名苑等项目也采取了同样措施，年共计节电6.8万千瓦时。
佳境天城项目针对原设计无庭院灯所存在的安全隐患，加装了太阳能庭院灯，方便了用户，保证了安全，同时减少了土建施工投资，节约了电能。
强化节能管理，提高效益
调整配电室运行方式
根据各项目具体情况，公司对配电室主接线运行方式进行分析，依据负荷情况在满足用电需要的基础上，减少变压器空载损耗。年节电7.7万千瓦时。
功率因数是节电的一项重要指标，为了提高能源的利用率，电力部门对此项指标控制并实行奖罚制度。公司针对此项指标实行了严格管理，及时投切电容，保证了功率因数都在0.9以上。目前，公司在管项目全部达到了国家规定标准。既减少了无功损耗，降低了线损，又受到了供电部门的电费奖励。
合理调整设备运行时间
公司主要从三个方面采取措施：写字楼的中央空调设备，在保障供冷质量的前提下合理启停；针对夜间及节假日期间电梯的使用情况，及时调整运行时间和台数，保障使用需求；在用电低谷时间启动排污设备，合理利用低谷电能降低了费用支出。
加强用水设施改造，应用再生水资源
对各项目卫生间的冲水阀和水龙头进行改造，更换为感应式、延时式用水器具。通过此项改造，可大量节约用水。目前公司正在所有项目推广。
公司通过多方协调，为优山美地项目引进中水资源作为绿化用水，每年节约自来水18.7万立方米。名苑小区加装了雨水收集装置，利用雨水作为绿化用水。为减少水的流失，在名苑小区主要便道铺装了透水砖1300平方米，节约了绿地养护用水。西单国际大厦每年供冷排污水约为1200吨，为了合理利用，经改造，将排污水用于保洁，每年节约水资源850吨。
节能减排工作思路及打算
公司节能减排工作主要围绕以下几个方面展开：
1.应继续加大宣传节能减排基本国策：宣传节约能源常识，进一步提高全员节能意识，推进节能减排向纵深发展。
2.大力推进新型节能光源的使用：LED光源从节能效果、照度、外观等诸多方面在特殊地域都能够满足业主需求，将在有条件项目的地下车库、公共空间、路口指示牌、出口指示灯等全面推广。
3.引进节能新技术，推进设备改造：推进供冷系统、电梯、二次供水等节能技术改造的可行性研究，综合经济效益分析，制定合理的改造方案，逐步在项目试点改造，达到节能目的。
4.进一步做好节约用水工作：针对雨水利用，采用切实可行方案进行改造；引进微灌、滴灌技术用于绿地养护，达到节水目的。
5.应用非常规能源：利用太阳能发电技术，对园区路灯、草坪灯、景观灯进行改造。
6.探索物业节能新领域：针对物业管理行业特性，进一步寻找新的节能切入点，在保证服务品质的前提下，把节能工作做得更好更扎实。◇
作者系北京鲁能物业服务有限公司总经理
编辑：邹楠廖月华
