为进一步加强对住宅专项维修资金的管理，规范住宅专项维修资金的归集、划转、使用等行为，日前，北京市住房和城乡建设委员会制定发布了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物〔2009〕836号）（以下简称《办法》），将于2009年12月1日起施行。《办法》对建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》做出了细化规定，并有许多创新之处。
商品住宅首期交存有新标准
两部办法规定，商品住宅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为：独立式住宅、非住宅为50元/㎡；多层住宅、非住宅为100元/㎡；高层住宅、非住宅为200元/㎡。同时，北京市住房城乡建设委根据北京市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
对于三类不同房屋分别规定不同的交存标准，主要是基于建筑物所属共用部位、共用设施设备的多寡及房屋产权形式方面的考虑，比如高层房屋一般比多层房屋要增加电梯的维修、更新、改造；而别墅等独立式住宅属于单一产权，共用部位相对较少，而且出现需要动用维修资金时责任单一而清晰，因此规定了相对少的交存比例。对于北京市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存标准同于普通商品住宅交存标准也是合理的，因为经适房、限价房或商品房的建筑安装造价大体一致。
规定了资金补建、续交办法
对于没有缴纳住宅专项维修资金的，以及分户账户余额不足30％的业主续交住宅专项维修资金的办法，北京市一直没有相应规定。为解决这个问题，办法第十八条规定：（1）成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度；（2）补建和续筹住宅专项维修资金工作，由专户银行或业委会开户银行启动，当业主分户余额不足30％时，由银行向业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。
实际工作中，业主在办理房屋登记手续前交纳了首期住宅专项维修资金后，在续交或补建时，没有相应的强制措施作为保障，致使部分业主不续交、不补建，严重影响了资金的正常使用。为保证住宅专项维修资金补建和续筹到位，办法第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。
细化“紧急情况”，规定政府代修程序
实践中，人们发现有很多急需支用维修资金的情形，但由于程序等原因，紧急情况往往得不到紧急处置。丰台区南顶路29号、32号楼共有四部电梯，已使用了7年，从未进行过中修、大修。截止2008年7月29日四部电梯已停运3部，剩余1部也存在故障，严重影响到业主的正常生活。该四部电梯符合支用维修资金的条件，但由于征求法定比例的业主同意支用住宅专项维修资金难度较大，而且两栋楼的业主部分已交纳住宅专项维修资金而其他的尚未交纳，导致住宅专项维修资金一直不能使用。而《办法》的出台解决了此类问题。
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经相关业主表决而直接申请使用住宅专项维修资金。为贯彻落实此条规定，《办法》在第二十九条明确了危及房屋安全等的五种紧急情况：（1）屋面防水损坏造成渗漏的；（2）电梯故障危及人身安全的；（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（4）楼体单侧外立面20%以上有脱落危险危及公共安全的；（5）消防部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。如果房屋管理单位或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。办法在第三十条明确了组织代修的工作流程。
在实际工作中，业主委员会划转住宅专项维修资金后，使用业委会开户银行账户的资金需提供业主委员会印章及业主委员会主任及副主任的个人印鉴。在遇到危及房屋安全等的五种紧急情况由政府主管部门组织代修后付款时将面临无法支付的问题。为解决这一问题，办法在第十五条第三款设定了预授权条款，规定在划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况时，同意区县建委（房管局）组织代修并支付费用的授权协议书。这一规定为政府主管部门顺利组织代修提供了制度保障。
明确共用部位及共用设施设备的范围
经常会有业主或物业服务企业咨询某户业主家中漏水可否动用维修资金的问题，其中有的是因为排水管线出现故障，有的是因为防水出现问题。那么，楼内甚至户内的管线，是否有一些也属于共用设施设备呢？什么情况下能够使用住宅专项维修资金用于相关设施设备的维修和更新、改造呢？《办法》对住宅共用部位及共用设施设备的范围的规定更加具体化。
两部办法规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
在两部办法基础上，《办法》第二十一条、第二十二条进一步明确了共用部位和共用设施设备的主要范围。
住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层裂缝、脱落等；增加保温层、建筑保温层破损或脱落的；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；以及其它情况。住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；以及其他情况。
鼓励维修工程引入第三方审价、监理服务
使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项均缺乏监管。为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，《办法》鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。◇
作者单位：北京市建委物业服务指导中心
编辑：高丹华
