本文标题，借用了1787年富兰克林在起草和讨论美国宪法的独立大会上的演讲题目——《我对这部宪法很满意》。住建部《关于印发<业主大会和业委会指导规则>的通知》（建房[2009]274号，以下简称《指导规则》）下发后，笔者深入学习，感受颇多。
很及时
2003年6月26日，建设部下发了《业主大会规程》，该规程对于规范业主大会和业委会的活动，维护广大业主的合法权益，起到了极其重要的指导作用。
但不可否认，由于受历史条件限制，《业主大会规程》对一些问题的认识具有一定的局限性，特别是《物权法》和《物业管理条件》出台以后，《业主大会规程》中的个别条款明显与上位法相抵触。因此，《指导规则》的出台十分及时和必要。
很有新意
整部《指导规则》闪烁着解放思想、实事求是的火花，至少有十几处创新之举可圈可点：
一是建立了业主大会和业委会管理的新体制；
二是规定了建设单位在首次业主大会会议中的义务；
三是首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，筹备组中业主代表的产生由街道办事处，乡镇人民政府或者民委会组织业主推荐；
四是欠费业主以及实施其他损害业主共同利益行为的业主，其共同管理权可以通过管理规约和业主大会议事规则加以限制；
五是业委会的重大决策应当向业主公布；
六是业委会委员资格的终止，既可以由业主大会决定，也可以由业委会根据业主大会授权决定；
七是业委会应召开而未召开业主大会会议、业主大会临时会议或换届选举的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应责令业委会限期召开，逾期不召开的可以由居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开；
八是业委会资格终止，业委会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，相关当事人可以请求物业所在地的公安机关协助移交；
九是特殊情况下居民委员会可以代行业委会的职责；
十是业主大会、业委会作出的决定违反法律法规的，由区、县产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主；
十一是可以召开物业管理联席会议，由街道办事处、区县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业委会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。另外，《指导规则》对《物权法》的理解很深入，与《物业管理条例》的结合很紧密。
很管用
如前所言，这部《指导规则》有许多创新之处，我们之所以对这些创新很满意，关键在于这些创新具有极强的针对性和实操性，不是“为了创新而创新”，能够解决当前业主大会和业委会建设中存在的突出问题。
从沈阳市实际看，当前业主大会和业委会建设中存在的最突出问题有三：一是首次业主大会成立难，往往该成立时不成立，待到矛盾十分尖锐甚至积重难返时，想成立又成立不起来，因此在当前形势下，政府相关部门应当做好指导和协助工作；二是多数业主不愿当家、不敢当家、不会当家，只有少数欠费业主对进入业委会的热情空前高涨，他们进入业委会的目的十分明确，就是煽动不明真相的业主“炒物业”，严重扰乱了物业管理市场的正常秩序；三是相当一部分业委会行为“失范”，不作为或者乱作为，靠房地产行政主管部门“单打一”进行管理，很容易出现管理“真空”，因此加强街道办事处、乡镇人民政府和居委会对业委会的监督管理是十分必要的。
应当说，这部《指导规则》的出台，为解决上述问题提出了非常有针对性和可操作性的办法，也使我们看到了规范业主大会和业委会活动的希望，看到了维护业主合法权益的希望。
我们将要做的并能够做的就是热诚一致，使这部《指导规则》在实践中得到贯彻和检验。◇
作者陈全
系沈阳市房产局物业管理处处长
