“社区工作越来越好，先是小区进行了改造，后又陆续增加了一些基础设施，现在小区更漂亮了，”居住在胜利油田物兴北区的业主说。
2009年，胜利油田实行规范化物业管理以来，管理局对物兴北区等一批油田基地的老旧社区进行了批量改造。改造后的老旧小区，居民的居住品质提升了，小区住房也升值了。服务满意率提高了，2009年物兴小区收费率达到99.46%。
谈起胜利油田生活保障基地打造油田科学发展大本营，要追溯到2009年初。
当时，中央经济工作会议和中石化集团公司工作会议经过研究分析都认为：2009年可能是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年，也是蕴含重大机遇的一年。基于2009年初严峻的经济形势，胜利油田制订了周密的工作部署，其中就包括：“社区板块要成为油田勘探开发的大本营和打造上游长板重要基地”等内容。
改革条件
第一，内部条件。物业管理是胜利油田生活保障基地的重要组成部分，为油田生产生活提供后勤服务保障，使油田广大干部职工解除后顾之忧，能够自觉自发地全身心投入到油田生产经营建设中去。集团会议明确了“社区板块要成为油田勘探开发的大本营和打造上游长板重要基地”的工作部署之后，物业管理优化升级工作得到了全体员工的大力支持。
第二，外部条件。随着全国房地产市场不断升温，近年山东省房地产行业主营业务保持了持续增长。2009年底，据国家统计局发布了第二次全国经济普查报告，报告显示2008年全国房地产行业主营业务收入超过千亿元的地区共有8个，其中就包括山东。快速发展的山东房地产行业，撬动了产业链条上的各个环节快速升级，当然也包括物业管理行业，为油田物业管理管理的改革准备了充分的条件。
工作原则
坚持市场化方向。尽管，我国企事业单位后勤管理市场化改革已经实施多年，但是，很多单位的后勤物业管理还没有真正建立起市场化竞争机制。近几年，胜利石油管理局公共事业管理部逐渐确立了“要按照市场经济的要求和规律去思考和研究解决问题”的宏观思路。
例如，玉景花园是胜利油田自主开发的油田职工住宅小区，公司引入了竞争管理机制，对玉景花园的管理权进行了内部市场化招投标运作，最终取得物业管理权的玉山物业公司也是按照市场化的运行模式对小区进行全程管理。同时，玉山物业公司在内部管理方面也积极探索市场化的路子，要求作为小区管理主体的物业服务站与住宅小区管理方要按照甲乙方关系，签订内部合同，从费用到考核都严格按照合同行事。
坚持石油特色。相对于其它物业管理类型，油田物业管理相对还是新生事物，发展历程较短。在体制上也是内部封闭管理的模拟市场模式，不是一个完全的市场模式，这也是由独立矿区的工作生活实际所决定的。油田社区要立足于为油田搞好服务，把提高服务质量，增强服务本领放在重要位置。
为了适应建立现代企业制度的要求，早在1997年，结合油田矿区管理的工作实际，油田积极稳妥地在矿区进行了推行物业管理的实践与探索，形成了具有适合独立工矿区特点的物业管理运作模式，并逐步引导物业管理工作步入规范化、专业化的运作轨道，取得了良好的社会效益、环境效益以及一定的经济效益。
例如，油田对办社会部分进行了整合，按地域分布，先后成立了10个社区管理中心，把原来由各二级单位管理的教育、卫生、物业、矿建等办社会部分分离出来，实行区域化管理、社会化服务。
坚持协调发展。油田社区作为油田的一部分，承担了后勤保障的职能，在国有企业改革的进程中，更是起了矛盾集散地的作用，成为油田轻装上阵的有力保障。例如，随着离退休党员数量的增加，许多老党员随着改革的不断调整，组织生活不稳定，油田社区党员服务社以小区为基本阵地，为小区党员搭建起了活动平台。
同时，油田社区的物业管理问题要放到整个油田发展的大局中去考虑，同上市部分、专业化公司部分一同考虑，一同谋划，一同提高。同时还要考虑与区域经济的融合。尤其是油田的居住小区，公共设施地上地下纵横交错，小区设施如果统一规划设计，有计划有次序进行建设、改造、施工，对于维护居民正常生活秩序至关重要。
另外，油田社区的物业管理工作在自身努力的同时，也需要与国家产业政策相协调，争取国家及地方政府的理解和支持。
工作方案
加快推进油田社区与辖区内主营单位共享共建。主营单位与社区联合开展“同创和谐环境，共建温馨家园”活动，充分调动一切积极因素，建立“共建共享”长效机制，进一步拉近主营单位与社区密切联系，增强建设和谐社区的认同感和责任心，努力形成和谐共建的强大合力。鼓励主营单位从小区硬件、软件建设等多方面参与社区共建，选择两个项目集中力量抓特色、抓实效，让职工切实感受到共建新变化，共享新成果。
例如，胜中社区玉山物业公司与辖区主营单位建立了定期联络制度。
１.他们建立油田一线与驻外地的市场部职工“留守家属”档案，给每户发放了“亲情联系卡”，与困难家庭和孤寡病弱群体结成“一助一”帮扶关系，积极开展关怀服务活动，切实为主营单位分忧解难。
２.通过借助社区多方资源，扎实推进健康查体到前线、文艺演出到前线、志愿服务到前线，并有效搭建互动平台。
３.通过在小区大力倡导“邻里文化”，开设“居民互助热线”，每年评选“十佳好邻里”和“文明家庭”，节假日悬挂慰问条幅，在小区宣传栏张贴主营单位的先进个人和取得的重大业绩等，共创共建共享的氛围日益浓厚。
４.同时，他们立足工作实际，努力提升管理水平，大力推进服务创新，赢得了主营单位的支持。公司先后完成了5个共建项目，获得了主营单位的资金投入，有4个小区进行了花砖更新、污排维修改造等工程。
推进社区管理和服务标准化、规范化。重点推行《住宅小区公共秩序维护管理规范》、《住宅小区维修服务管理规范》等五个物业管理标准化规范，加大对《物权法》及物业管理常规知识的宣传。加强对各项社区服务工作的考核监督，重点完善“管理局－社区－居民”监督为主的服务考核体系，强化小区楼栋长、居民义务监督员的作用，对社区工作、专业化公司的服务内容，如管理、治安、绿化及社区与专业化公司配合协调等各个方面，一项一项进行定期考核，同时大力创建服务品牌，选树服务典型，促进社区管理和服务水平不断提升。
解决居民生活中最迫切的问题。
1.按“以需定建”原则进一步强化各单位职工住房建设的组织运行，优化房型及小区设计，控制工程造价，确保建设质量和进度，保质保量完成职工住房建设规划。
2.开通居民报修“440一号通”、居民交费“一卡通、一站式服务”平台，开展“服务质量提升年”活动，为广大职工提供更为便捷的服务。
3.加快完善小区配套建设，探索建立稳定的社区维修改造资金投入机制，同时在社区与专业化公司之间建立维修协调服务机制。
4.加快发展社区医疗卫生和学前教育事业，为居民提供优质廉价的社区医疗卫生服务，为职工子女提供良好的学前教育服务。◇
作者系高级经济师，胜利油田管理局
公共事业管理部主任
编辑：高丹华
