中物协2009年工作总结

（摘要）

2009年,中国物业物业管理协会在住房和城乡建设部的领导下，认真贯彻国家关于应对国际金融危机的有关部署，引领行业为国民经济平稳发展、增加就业岗位以及打造和谐社会作出了积极贡献，并在履行协会职责，努力为行业发展和会员服务方面做了大量工作，取得了较好成效。

一、积极落实“三保一促”目标任务，认真履行行业社会责任

为应对世界金融危机引发的严峻经济形势，2009年初召开的“两会”把“保增长、保民生、保稳定、促就业”作为国民经济和社会发展的工作重点，温家宝总理在《政府工作报告》中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。“两会”刚刚结束，中国物业管理协会随即下发了《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》，明确把落实“三保一促”作为行业工作重点，并提出六方面的具体贯彻意见，要求全行业把“三保一促”工作与行业发展紧密结合起来，通过开展“三保一促”活动，为国民经济健康发展作出贡献,并推动行业自身的平稳发展。

一年来,行业上下积极响应“两会”号召，广泛开展“三保一促”活动,各地物业管理协会和物业服务企业纷纷以实际行动为国分忧，从坚守在管项目、扩大物业管理覆盖面、为社会创造就业机会和促进社区和谐与稳定几方面彰显了物业管理行业强烈的社会责任感。

去年四季度，中物协在组织地方协会和会员单位上报“三保一促”活动开展情况的基础上，对有关工作进行了阶段性总结，下发了《忧国忧民为己任“三保一促”做贡献》的文件，及时推广各地和有关企业在“三保一促”中的做法和经验，宣传弘扬典型单位和事例，对进一步做好“三保一促”工作提出要求。今年3月2日建设报二版刊登了谢家瑾会长的署名文章《物业管理：经济和社会发展的稳定器》，就行业的发展和贡献以及2009年在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中的作为进行了宣传，收到了较好的社会反响。

二、参与有关立法和政策制定工作，促进行业法规体系不断完善

一是积极参与最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》的修改、论证工作，我会先后三次递交的对司法解释修改意见中，共有22条具体修改意见得到全部或部分采纳。包括建议删除“物业服务企业对业主专有部分维修养护的责任”、“关于供电、供水、供气、供热等管线属于公用设施的界定”、“物业服务企业在合理限度范围内承担安全保障义务”等。

二是积极参与最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（以下简称《意见》）的制定修改工作。在我会的努力下，最高院下发的《意见》首次明确了“行业调解组织”的法律地位，积极鼓励并支持行业协会建立健全调解相关矛盾纠纷的职能和机制，明确了经行业组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业组织调解达成的调解协议，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。《意见》下发后，谢家瑾会长应邀参加去年11月份最高人民法院召开的“诉讼外纠纷解决机制与诉讼程序相互关系国际研讨会”，并作为会议的主讲嘉宾，以《物业管理行业调解的初步探索和设想》为题做了演讲，提出希望在条件成熟的时候，由最高人民法院、住房与城乡建设部联合下发《物业管理纠纷行业调解指导意见》在部分城市先行试点并逐步推广的建议，受到最高人民法院有关部门的高度重视和与会代表的较高评价。

三是受邀参与了住房和城乡建设部《业主、业主委员会、业主大会指导规则（草案）》的修改工作。我会及时组织有关协会和企业专题研究，形成《中国物业管理协会关于<业主、业主委员会、业主大会（草案）规程>修改意见的报告》，上报住房和城乡建设部，所提修改意见最终基本被采纳。由住房和城乡建设部在去年年底正式颁发的《业主、业主委员会、业主大会规程》因对推动业主大会制度的实施具有较强的指导性和可操作性，受到业内广泛好评。

三、积极反映企业诉求，适时提出促进行业可持续发展的意见和建议

一是对减轻行业税负提出政策建议。在2007年行业生存状况调查的基础上，针对反映较为强烈的税负问题，协会组织人员对物业管理税负问题进行了专题研究，在2009年初形成课题报告的基础上，专门行文《关于建议减轻物业管理行业税负的函》（中物协函[2009]3号)，上报至住房和城乡建设部房地产市场监管司，供司里研究和调整相关政策参考，并恳请住房与城乡建设部与国家有关行政主管部门就减轻物业管理行业税收负担问题进行协调沟通，争取有关政策的调整，以扶持物业管理行业健康发展。去年全国两会期间，中物协委托人大和政协代表分别提交了《关于调整物业管理行业给予税收政策的建议》有关提案，财政部的书面答复对我们提出的减轻税负与合理税基意见给予了充分肯定；

二是针对物业费收缴率不高始终困扰行业发展的问题，在国务院法制办公开对征信条例征求意见时，中物协专门给国务院法制办和中国人民银行发出《关于将物业费纳入征信范围的意见函》，从交纳物业费是法律规定的业主义务、把物业费纳入个人征信范围的必要性、把物业费纳入个人征信范围的时机和条件已基本成熟等方面，对把物业管理收费纳入征信体系提出了建设性意见；

三是起草了《关于扶持物业管理行业健康发展的政策建议》，《关于尽快开展物业管理师资格考试的提案》和《关于将物业服务费缴纳情况纳入征信范围的建议》的三项提案，通过多渠道积极与两会多位代表沟通，作为提案在今年的两会上提交，以期进一步改善物业管理的发展环境。

四是谢家瑾会长参加1月22日由国务院总理温家宝主持召开征求对《政府工作报告》意见的座谈会，在发言中结合全国第二次经济普查资料，详细汇报了物业管理行业的发展状况，开展“三保一促”的活动情况，以及行业对扩大消费、增加就业、构建和谐社会和维护稳定等方面的贡献，并希望政府在税收政策，价格政策，纳入征信管理和开展物业管理师考试等方面给予扶持政策和支持，推进物业管理健康发展。

四、开展专项调研工作，深化行业发展研究

自中物协行业发展研究中心成立以来，各课题组在保证课题研究质量的前提下，紧张有序的开展研究工作，认真把握课题研究方向，发挥课题组成员的集体智慧，取得了积极成果。《物业管理行业税负问题研究》课题报告于2009年年初结题；《物业管理项目进入与退出若干问题研究》课题于去年11月结题。该课题通过对目前我国物业服务企业进入、退出项目管理现状的阐述与存在问题成因的分析，对“交接”中凸显的问题进行全面剖析，对改善物业管理项目进入与退出环节的法制环境，规范物业服务企业进入与退出物业项目管理活动的行为，强化对“交接”环节的监管和控制，促进交接活动有章可循提出了对策，为政府主管部门完善政策、制定规则提出了多项建设性意见。

为推动旧住宅区物业管理工作，协会积极参与了北京市老旧住宅小区管理状况的调查，并促成部房地产市场监管司牵头，会同北京市住房和城乡建设委员会、北京房地集团等部门联合成立课题组，对杭州、宁波、上海、武汉等城市就如何加强旧住宅区管理进行实地调研，形成《关于杭州等四城市加强旧住宅区管理的调查报告》，为有关部门研究制定保障性物业管理政策提供了第一手资料。