我国建立住房维修资金制度,已走过了十余年的历程。应当说,这项制度建立的初衷,是为了维护最广大人民群众的利益,但从实际情况来看 , 专项维修资金的使用过程中却一直存在缴存、挪用、使用难、法规缺位等诸多问题。
一、住房维修资金“使用难”反映出的主要问题
(一)已售公有住房的维修资金如何使用未有效解决。
我国住房制度不同时期不同政策,近年来,住房管理体制等发生了较大变化,原单位的人,逐步向社会的人转变。住房二级市场的开放与活跃,住房转让后的维修资金及维修责任主体不明;售房单位提取的资金或挪用,或改制,或破产;资金管理分散等,已使目前已售公有住房一方面面临大量维修缺资金;另一方面有资金或无资金均无法决策、无法动用资金;群众对此意见突出。即使当年购房缴存和提取资金的,由于我们的政策“动息不动本”的规定,无法使用微弱的资金解决维修困难。
(二)商品住房首次缴存以售房价按比例确定缺乏合理性。近年来,主要城市住房价格已呈较大涨幅;购房人贷款购房的同时,还得高息贷款缴存至少 5 年内不会发生较大使用的低计息或不计息的维修资金;且同区域、同幢房屋因不同售价,出现首次缴存的不公平;行政部门以缴存维修资金作为办理房产证的前置条件,结果导致因缴存资金数额较大,购房人不缴存维修资金,www.fdcew.com也不领取房产证,使资金不能及时缴存到位。
(三)决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。“2/3以上通过”的特别多数决议规定,已成为实际操作中难言的“痛”。还有的城市进一步规定,未成立业主委员会(成立率低)的,不得使用维修资金;缺少缴存维修资金的,其他业主也不能使用维修资金等;如此,在制度上造成缴存的维修资金无法有效使用。再如具体涉及共用部位、设施设备维修责任区分不清,如屋顶自然损坏渗漏、山墙渗水等,在大量单幢群体式居住类型的住房中如何解决?迫切需要以区分所有的制度来明确相关责任。
(四)资金续筹、欠交、追缴缺乏有效措施。一是业主还未尝到建立维修资金制度所带来的益处,对维修资金的续筹缺乏信心;二是房改已售公有住房部分,有的售房单位已将资金使用完,或未按户核算,或由于原单位已撤消、破产、改制等原因,无法追缴;三是商品住房部分,既有同幢房屋、同区域部分业主欠交,无法形成共同维修决议的,也有建设单位代收缴发生挪用的,还有开发采用项目制,建设单位在项目建成后离去,给追缴带来难度;致使当年交钱,现在无法实现维修。
二、解决住房维修资金“使用难”的对策与思考
(一)调整首次缴存标准,树立维修资金是为应急使用而储备的观念。首次缴存的维修资金,是无法满足住房50-70年维修的,因此维修资金的每次缴存应以满足应急维修储备为目的。一是应坚持小额存储,不给业主增加过多负担;改变首次缴存标准按售房价格比例缴存的做法,可以采用按建筑面积绝对值为标准缴存。二是对业主、建设单位、公有住房售房单位等缴存、提取维修资金的标准、时限作出强制性规定;对非单一产权、结构相连相同的同幢住房,同标准缴存;对设电梯的房屋,另由建设单位售房时一次性按标准补充缴存属于业主所有的维修资金,并对收益与残值纳入作相应规定。三是兼顾缴存形式上的不同而实质内容相同的首次缴存资金方式。商品住房维修资金的首次缴存,可以业主直接缴存,也可以建设单位代收代缴两种方式。
(二)体现资金使用决策的原则性和灵活性。对住宅小区内局部维修动用维修资金,应坚持实事求是,在不违反民事活动原则的前提下,可以由维修涉及范围内共有或共用关系 2/3 以上业主书面同意;同时对维修资金的分摊,相应于维修涉及范围内做原则规定;缩小使用维修资金议事决策范围,利于相关业主较快形成决定,实现维修目的。并明确业主委员会或维修涉及范围内,相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其约定。
按此精神,未成立业主大会的,同样可以使用维修资金。维修涉及范围内缴存维修资金业主,同样可以通过多数决议的方式,共同决定,统一使用。
(三)保证业主知情权与监督权,利于业主决策。维修资金一是以物业管理区域为单位,按幢建帐,核算到户,明细记载其缴存、使用、结存等情况;二是政府代管机构对业主委员会有首次告知缴存维修资金义务;三是专户银行应当定期向业主委员会发送维修资金对账单,定期向缴存业主发送维修资金分户账资金对账单;四是缴存业主可以凭相关证件到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额、本人分户账资金数额;专户银行和代管机构有告知和异议复核告知义务。
(四)明确使用维修资金的程序与条件。对专项维修资金的使用原则、使用范围、使用条件、使用程序、分摊原则、应急维修处理原则等,以确保维修资金的使用规范和体现建立维修资金制度中“准公共性”和共同性的内涵。
其次,保持维修资金的“恒定蓄水”原理,对资金补充渠道、不足续筹、业主大会决定续缴维修资金的渠道与方式、公有住房售房单位未缴存维修资金承担维修责任作相应规定。
(五)建立应急维修机制。多年的实践证明,住房日常最易发生维修矛盾的是屋顶漏雨修缮、户外墙面渗水修缮、落水管破损修缮、化粪池清淤疏通修缮等,为了解决业主反映多发性、维修意见难以形成集中意见的突出矛盾,应将上述项目列为急事特办项目,有效地减少大批房屋维修投诉矛盾。同时,对随时容易发生的涉及房屋安全性的应急维修,应当明确相关责任人的责任。
(六)政府或代管机构应增强服务意识。建立维修资金制度的目地和用途,应当是当前政府代管或监管的指导思想。
政府或代管机构应当体现有效监管、高效运行。应与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统;制定和正确使用维修资金会计核算办法;对符合规定程序条件的资金,应在规定时限内确认办结。
政府或代管机构应当“有所为,有所不为”。应不直接参与维修资金的具体使用,涉及维修资金使用的维修工程的招投标、预决算、质量监督等,可以通过专业资质中介组织完成。
(七)进一步明确相关维修责任。住宅小区中,水、电、煤气、排污、防洪等设施的维修,一是相关设施一般维修资金量涉及较大,业主无能力承担
;二是相关设施均为一些行业垄断经营性的设施,业主在持续不断的支付相关费用,如电费、水费等,如果再由业主从有限的维修资金中支付相关设施的维修费用,情理不合;如此只会加剧矛盾冲突。同时对属于人为损坏或无法明确人为损害的,保修期内的,物业管理合同约定维修养护的,明确各自的维修责任。
参考文献:
1、梁柱,《中国物业管理理论探索与实践》,中国经济出版社,2003年1月
2、刘长森,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社
