近年来,有关业主委员会运作的矛盾和问题不绝于耳。不仅有大量的业委会与物业管理企业发生矛盾和纠纷的案例,甚至业主与业委会之间的矛盾和纠纷也逐步增多。着名艺人朱明瑛物业费纠纷案一审败诉后,朱明瑛又宣布要和所居住的清境明湖花园小区业委会对簿公堂,其理由是业委会未召开业主大会、未经小区大多数业主同意,就与物业管理公司签订了《临时托管协议》,这一委托行为无效。
对于今天身陷“困局”的业委会工作,一般的观点往往是将其归咎为物业管理相关法规缺位、制度设计不完善、业主素质低、政府监管不到位等因素。诚然,上述因素是现实的、客观的。但仅仅以此来“过错推定”则未免过于简单,难以使人折服。古希腊先哲柏拉图说过 : “法律不可能发布一种既约束所有人,同时又对每个人都真正有利的命令”。因此,笔者认为,业委会如何正确定位,及时破解当前的难题,正确地开展工作,才是其中的关键。
一、准确解读法规和制度赋予业委会的五大职能是业委会正确开展工作的前提
依据国务院《物业管理条例》及其配套法规的规定,业委会有以下五个方面的重要职能:
1.业委会执行业主大会作出的决议。
2.监督物业管理公司的工作。如果发现物业管理公司的工作不到位,可以与其商讨解决方法,也可以通过召开业主大会,选聘、解聘物业管理企业等,并且代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3.督促业主遵守业主公约,www.fdcew.com遵守小区的规章制度。
4.监督房屋维修资金的使用情况。一旦发现问题 , 可以通过召开业主大会 , 决定专项维修资金使用、续筹方案 , 并监督实施过程。
5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议。通过召开业主大会,制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
今天,业委会在运作中步履蹒跚、矛盾重重,追根究底还是对制度认识和理解不足,以及贯彻执行过程中的操作不当所致。因此,剖析业主委员会制度的本质,深刻理解立法原义,从认识上、思想上正本清源,进而以正确的认识指导业委会工作实践,这也是破解业委会当前工作难题的第一把钥匙。
二、找准业委会当前面临的现实难题是业委会正确的开展工作的关键
当前,对全国各地小区业委会而言,面临的难题也许林林总总,各不相同,但就普遍性而言,可以归结为以下四个方面 :
首先,业委会委员的兼职身份造成业委会组织松散,难于实施管理。根据物业管理的有关法规规定,业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散,业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。现实中,业委会开展工作最大的难题是人员配备。还有,对兼职的业委会委员来说,工作完全靠热情和责任心,假如委员对工作不热情的话,业委会的工作就容易处于一种瘫痪状态。
其次,业委会因缺乏资金,导致工作难以开展。业委会的经费具体数额则由业委会做预算,由业主大会表决来决定。由于程序复杂,造成经费很难得到保障。而经费紧缺又造成在业委会在履行工作职责时难以尽职,如 : 业委会只能对管理处提供的明细表进行简单审查,假如要进行详细的审计的话,须由专业的审计公司进行,这需要大笔经费,而业委会的经费有限,常常支付不了这些费用。
第三,业委会并没有太多的强制力和执行力,这导致在协调管理处、业主和上级主管部门的工作中,常常处于一种较为尴尬的境地。例如,许多业委会在召集业主开会的时候,有的业主以各种理由推脱不参加,导致业委会很多工作难以开展,比如业主大会无法召开、小区的重大决策业主不进行表决等。对物业管理公司和管理处来说,由于业委会不是他们的直接主管部门,对他们制约相对有限,业委会对他们的监督和管理很多时候流于形式和文件。对行业行政主管部门来说,有时由于公务繁忙无暇及时处理业委会的建议和意见,这种状况也导致业主的利益无法得到及时保证,长此以往,使业委会在业主面前失去威信。
第四,业委会对物业管理公司工作的监管往往流于形式。根据有关规定,业委会的主要工作是监督物业管理公司对小区的物业管理工作、审议住宅区物业管理服务费的收费标准,审议物业管理公司年度管理计划、配套工程和重大项目维修工程项目等。这些工作的开展都需要物业管理公司和管理处的积极配合和支持。
三、对业委会开展工作的一些合理化建议
在许多物业管理企业的物业项目中,小区的业委会都曾出现过类似的问题,经过各方面努力,问题得到了较好的解决。对这些工作实践总结后,笔者认为,业委会正确地开展工作,要从以下三个方面入手:
首先,对内,业委会要做好几项基本的工作:
1.尽快完成小区重要资料的交接。除了不能备份但物业管理必须的资料外,业主委员会应该掌握全部资料原件,并根据《档案法》规定保证档案安全。
2.要建立、健全内部的规章制度。没有规矩不成方圆,内部制度的建立、组成人员的工作分配,只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推诿的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告,并接受业主的监督。
3.业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训,明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力,只有每个人都来关心物业管理,小区才能建设得更加和谐。同时,业主委员会要定期组织业主委员和业主代表学习管理规定。
4.要明确业委会的职责。根据《物业管理条例》规定,结合本小区实际,制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。
5.业委会要做好对物业管理公司物业服务质量和小区收益的监管,如对物业管理费用收支年度/月度预算的审核、物业管理费收支年度决算审核等,并做好业主对物业服务的意见反馈工作,及时向物业管理公司进行交涉,维护业主的权益,同时,参与调节邻里纠纷,维护物业区域正常秩序。
6.最好能聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问,和专业顾问共同搞好业委会的管理工作。
其次,对外,业委会要与居民委员会加强联系与合作,在尊重业委会自治管理的同时,要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用,应贯穿于业委会的产生、变更、注销等各个环节中:即在业委会的筹建、召开业主大会或者业主代表大会时,应当邀请居民委员会的人员列席 ; 同时,业委会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业管理公司、筹集维修基金等),应当听取居民委员会的意见;业委会换届选举时,换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加;还要主动邀请居委会监督业委会的日常工作;此外,要定期召开有业委会、居民委员会参加的联席会议,交流、通报情况,研究解决问题。
第三,对外,业委会还要主动争取政府主管部门的支持,充分发挥政府主管部门对业委会工作的指导作用。加强对业主委员会活动的指导和管理,将业委会的工作和活动纳入依法运行轨道,是业委会工作的发展方向。物业管理实践中,业委会超越职权的行为屡有发生,表面看是物业管理相关法规、制度尚需完善,业主民主意识尚未完全建立,规则意识淡漠,素质尚需提高,政府监督管理尚需改善,实质上是蔑视、践踏法规的行为。因而,要进一步强化政府主管部门对业委会活动的指导作用。
参考文献:
①《论社区居委会与物业管理公司的关系》,北京林业大学工学院2003年暑期社会实践成果论文之六
②韩世同,《业委会应当向工会一样成立和运作》,焦点房地产网,2006.4
③徐建明、王洪卫,《物业管理法学》,上海财经大学出版社,2001
④《物业管理条例释义》,中国法制出版社,2003
作者:武欣欣
