一.物业管理概况
澳门的住房主要分为公共房屋及私人房屋两大类,在物业管理的模式上也有不同。澳门的公共房屋可再分为社会房屋和经济房屋两类,前者属房屋局直接管辖的楼宇,後者则按照第41/95/M号法令的规范进行管理。截至2008年底,共有社会房屋37幢3,244个住宅单位8,000多居民。其日常管理,由房屋局委托管理公司进行。经济房屋的日常管理,在执行第一次分层所有人(小业主)大会的决议前,应由发展商直接或委托专门企业管理。当小业主透过小业主大会选出其管理委员会後,有权订立或终止有关管理合同,但须知会房屋局。现时,经济房屋共有42幢楼宇27,457个单位,每户每月平均管理费约200至250元。其中包括公共区域水电费,清洁费及保安服务,公共设备保养保险费用,以及管理公司固定服务费用之份额等,但是对於一些不可预见之开支,例如维修楼宇共同部份及公共设备,分层所有人也须摊分其份额。
澳门现有楼宇约有5,471多幢,大多数为私人所有。澳门的高层楼宇,业权分散,公用地方和公共设施共有,有时更是商业与住宅相结合,管理较业权单一的公共房屋复杂。然而,在市民的公民意识仍须加强,引用的法例比较适合欧洲的情况下,www.fdcew.com物业管理甚或没有管理的弊端一直存在,居民与管理公司经常出现矛盾。
1996年政府颁布了《分层楼宇法律制度》,物业管理问题才有所改善。该条例其後於1999年被废止,物业的管理制度则载录在民法典第五章第四节内,其中规范了分层所有人在管理上之权利、义务及负担;分层所有人大会之组成与运作及;管理机关之组成、权利和义务等。
二.物业管理的经营现状
管理私人楼宇的公司大致可分为三类:第一类是发展商附属经营的管理公司,管理的大多数是发展商参与兴建的物业。第二类是独立经营的管理公司,是受发展商、管理机关(即管理委员会)等委托管理物业。第三类则是由所属楼宇分层所有人(即小业主)自组成立的服务团体。现时在澳门开设物业管理公司,只需向财政局(政府机关)申领商业营运牌照,对物业管理经营者和从业人员并没有特别的规范,截至2007年,物业管理公司约有120间,约12,400物业管理行业人员,包括楼宇管理员、清洁员、前线工作人员、办公室後勤支援及管理层等人员。现时管理层人员文化程度大专以上的占30%,中高程度约占36%,年龄分布大约为30至55岁(约60%)。
管理层的人员有年轻化的趋势,管理员年龄层在50至70岁,超过90%的管理员是55至65岁,小学学历者约占50%,初中学历者约占40%。清洁员多由女工担任,超过九成的清洁员年龄介乎45至55岁,以小学程度占大多数。物业管理公司人员的薪酬状况:督察、统筹及办公室後勤支援员工约有5,000至7,000元;行政业务主管约7,000至9,000元;经理级以上约9,000至11,000元;一般管理员约3,000至3,500元;清洁员约3,200至3,600元。
在管理的收费方面, 7层以下的楼宇多数为旧式唐楼 (约4,726幢),没有升降机、防火或保安系统,业主每月只是支付约50元的楼梯清洁费,而楼宇的总体维修保养则长期欠缺。高层楼宇方面,多以委托专业性的管理,现时的收费约0.3至1.0元/尺,一般来说大约0.5/尺左右,物业服务费包括清洁及保安服务费用、共同部分设备之保养费用、以及共有区域之水电费用,有些更包括10%的维修基金。
三.澳门物业管理的挑战与机遇
澳门自回归後,以博彩、旅游、会展为发展方向,并随着赌权开放,外资增加,内地与澳门签署更紧密经贸关系安排(CEPA)及内地开放自由行政策,均促进了澳门的经济发展。在房地产方面,在建成及扩建、新动工楼宇方面,由2005年6,224间升至2007年6,441间。随着高层新楼宇,商业楼宇及大型基建的落成,加速了澳门物业管理服务的需求,同时亦推动着物业管理朝着高水准服务要求之方面迈进,为澳门的物业管理的发展带来机遇。
在经济迅速发展之下,亦为物业管理行业带来人力资源紧张问题,为其发展带来冲击。由於澳门以博彩业为主,加上近几年一些大型国际博彩公司以高薪吸引不同行业人士转职,造成行业人员流失,加上行业普遍薪酬较低,职位一旦空缺则难填补,部分公司只好将入职要求降低,结果影响其服务质素。部分职位元如总管、物业行政主管、巡查督导主管、部门经理等中层职位更长期缺人。物业管理业除要面对人力资源问题外,亦要面对其他问题,如部分小业主欠交管理费,大型物业管理公司进驻所带来的竞争等。
另一方面,由於部分小业主未有履行其义务,欠交管理费,常引致管理公司陷入经营困难的状况。同时,随着楼宇落成的时间,部份楼宇共同部份缺乏维护,及楼宇的外表及内部设施日渐老化,在有需要维修且要摊分费用时筹集资金不足,难以开展有关工程,令到楼宇状况变坏,再者基於保障私有产权的原则,若私人物业未有抵触现行的建筑物条例、或出现危及公众卫生和安全的情况下,政府不直接干预小业主对本身物业的处分权,因此,遇有楼宇管理相关问题,要是双方未能互让达成共识,最终要透过法律途径解决。
此外,由於早期行业的营运公司质素参差,一些公共设施长期缺乏维修、保养,甚至擅自挪用管理基金等;当小业主成立管理委员会後,可能会与管理公司产生纠纷,近年亦有发生物业管理公司管理质素不被小业主接受,而不满之业主以拒交管理费作抗议,物业管理公司收不足管理费拖欠电力公司的公共电费,因而引致多方面问题,如楼宇断电危机、「一厦两管」、「一厦两会」等纠纷情况渐见涌现。
另外楼宇管理委员会亦引发管理的问题,本来楼宇管理委员会的成立,其精神是让物业所有权人和住户行使监督管理公司的权利,但是亦有发生部分人士(长期欠交管理费住户、创业者等)却藉管理委员会的权力或撤换管理公司谋取私利,也未能处理新旧管理公司的交接,导致管理权争夺纠纷,最後也只能诉诸法律,可是一旦作出法律诉讼,双方无论在经济时间与及精神上都可能承担无穷的压力。以上情况都是现时澳门的物业管理发展过程中面临的问题。
四.政府对楼宇管理的措施
在法制方面,政府於2006年,增加房屋局职能,作为楼宇管理的规管部门。而从2007年起,规定公共部门外判的清洁和保安服务必须要订定最低工质,每小时最低21元 (每日168元每月4,368元) 之规定。政府也先後推出:「楼宇维修基金无息贷款计划」、「楼宇维修资助计划」、「楼宇管理资助计划」,以及「低层楼宇共同设施维修临时资助计划」,协助小业主改善楼宇质素及提升管理水准。2009年政府成立一个楼宇渗漏水联合处理中心,协助处理及解决市民在楼宇塞渠及渗漏的问题。法规方面,即将推出「从事楼宇管理业务及管理服务人员职业的法律制度」及「楼宇管理仲裁中心规章」,前者用以规范物业管理行业、物业管理公司和管理员,後者则用以协助处理解决涉及楼宇管理纠纷事宜。
在培训方面,为推动本澳物业管理服务走向专业及提高行业水准,政府近年除在法例方面不断完善外,更投放不少的资源在培训方面。这包括开设管理员初级及中级培训课程。自2004年起,已有约2,000基层管理员以及中层管理人员接受相关课程培训。同时也为人员提供储备,开设「物业管理专业技术人员培训课程」,以应付物业管理行业管理层的工作,并与专业认证机构携手推行「优质物业管理服务认证计划」,祈能透过推动管理公司参予计划以提升管理素质与能力。
五.总结
澳门物业管理在面对社会及经济之发展而不断完善,为辅助业界不断提升自身的质素,提升竞争力,政府致力营造一个有利行业发展及迈向专业化之环境。同时,透过知识和概念的推广,期望小业主在享受服务和权利之余,也尽力履行应有的义务,协同管理自己的资产。澳门物业管理在面对挑战之时,相信在行业不断奋发及自我增值,以及政府相关法制措施的配合下,楼宇管理将朝着水准进一步提升的方向迈进,为社会和谐缔造基础。
(编者按:本文根据郑国明博士于2009年2月28日的讲话稿辑录,并经郑博士过目,讲话稿全文登载于英国特许房屋经理学会亚太分会网页)
郑国明 澳门特别行政区房屋局局长
