【案情简介】
2009年3月31日，业主陈某向厦门市梧村街道某小区物业管理公司(以下简称物业公司)投诉，楼上业主林某家中的下水管道可能破裂，污水下溢，已将自家的液晶电视、家具、实木地板以及房屋墙面浸泡，家装破坏严重，造成经济损失合计3.2万元。物业公司接到投诉，经查实后，迅即电告楼上业主林某，要求其尽快回家修理。但林某认为，自己一直未入住，下水管道破裂与己无关，不同意回来修理。为了防止业主陈某的经济损失进一步扩大，物业公司只好强行将林家封闭的窗户撬开，进入林某房内，对破裂的下水管道进行了维修。
陈某认为，楼上套内下水管道破裂，给自己造成了经济损失，楼上业主林某作为房屋的所有权人，给楼下相邻人造成了经济损失，应当承担赔偿责任;物业公司未尽物业管理职责，已违反了物业管理合同规定的条款;下水管道产生破裂现象，足见开发商建筑安装工程存在严重的质量问题，后二者应当对自己的经济损失承担连带责任。
2009年4月20日，陈某依法向法院提起诉讼，要求林某、物业公司、开发商三被告共同承担自己的经济损失合计3.2万元，并承担本案的诉讼费用。
被告林某认为，其于2004年3月1日在该小区购买了这套商品房后，一直没有实际居住;发生下水管道破裂，属于开发商提供的设施存有质量瑕疵所致，原告陈某应当要求开发商承担责任，不应由自己承担赔偿责任;更何况，物业公司还将自己家的窗户破坏，进房维修下水管道，也给自己造成了经济损失。因此，不同意承担原告陈某的经济损失。
被告物业公司认为，公司已根据与业主签订的物业管理合同提供了合格的服务，对楼上业主家中出现的下水管道破裂现象，公司是无法进行实时管理的，因为不可能整天挨家挨户进行下水管道检测工作。更何况，物业公司接到原告陈某投诉后，在第一时间赶到事故现场，将业主林某家中破裂的下水管道修好，对于业主陈某经济损失的扩大起到了防止作用。因此，公司不存有任何过错行为，不同意承担原告陈某的经济损失。
被告开发商辩称，该商品房在项目竣工验收、交房等阶段，下水管道已经相关部门和单位验收是合格的，且已过了为期一年的保修期，故不同意承担原告陈某的经济损失。
【法院判决】
法院认为，原告陈某与被告物业公司之间签订的物业管理合同，属双方真实意思表示，其合同内容未违反法律法规规定，属合法有效的合同，应当受到法律的保护。根据双方签订的物业管理合同约定，楼上套内管道维修义务并非物业公司的维修职责，因此，物业公司不应承担责任。同时，被告开发建设企业举证该商品房项目的下水管道验收质量合格，现已过了保修期，故原告要求物业公司和开发建设企业承担赔偿责任没有法律依据，法院不予支持。本案原告陈某家中的液晶电视、家具、实木地板、房屋墙面遭到损害，是由于被告林某家中的下水管道破裂所致。原告陈某遭受的经济损失与被告林某的侵权行为之间具有直接的因果关系。被告林某作为楼上房屋的所有权人，给相邻人造成了经济损失，根据法律规定，理应承担赔偿责任。被告林某提出的抗辩理由不成立，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：由被告林某承担原告陈某经济损失3.2万元;并承担本案的诉讼费用;被告物业公司和开发建设企业不存有过错行为，不应承担赔偿责任。
【法律评析】
已过保修期是本案开发商的免责要件。
本案中的商品房下水管道产生破裂现象，继而给相关业主造成了经济损失。这起事故，关乎房屋质量问题，人们通常首先会联想到向开发商追究责任。
人们通常说的房屋存在质量问题，指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。从总体上分，房屋质量问题大致有三类：违规质量问题、违约质量问题、使用质量问题。违规质量问题是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准;违约质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准;使用质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷，而是由于购房人没有按照要求使用相关设备，从而使其达不到正常使用功能，甚至演变为质量缺陷。对于使用质量问题，应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。本案原告陈某和被告林某均无法举证涉讼房屋在法定期限内存有违规质量问题和违约质量问题。
根据《建设部关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》(建房[1998]102号)的有关规定，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期不低于1年。在实践中，开发建设企业所承诺的保修期一般不超过2年。在本案中，业主林某购房时间已超过5年。开发建设企业在其提供的住宅质量保证书中，没有对1年的保修期限予以延长，则开发建设企业不再承担赔偿责任。因此，在本案中，原告陈某和被告林某要求开发建设企业承担责任是缺乏法律依据的。
物业管理的公共性使物业公司免责。
物业管理的公共性源于物业管理内容的多样性和社会性。物业管理区域是集居住、服务、经济功能于一体的小社会，如管理小区内可能设有学校、医院、停车场、商店等各种场所，产权归属交错，结构功能繁杂，小区的物业管理包括日常管理、多种经营和特约服务等，内容多种多样。由于保安、卫生、环保、消防、外来人员、户籍、计划生育等社会问题相对较为集中，物业管理企业在一定程度上还需配合公安、居委会、环保等部门履行一定的社会职能，使其管理内容呈现多样性和社会性。物业公司为小区提供的保安、保洁、公共秩序维护、小区绿化、车辆保管等这些服务往往涉及的均是小区的公共领域，是为小区的所有业主提供的，不具有特别针对性。物业公司提供服务所具有的这种公共性质，一是考虑了维护业主的私人空间，二是考虑了物业公司的实际管理、服务能力。因为相对于一个小区的住户，物业公司的人手较少，从工作能力上来讲，难以顾及每家每户。在本案中，下水管道破裂问题发生在业主房屋内，由于房屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查;在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主房屋内下水管道的使用情况;况且，该商品房交房验收时，物业公司已对下水管道进行了相关验收，验收记录合格。因此，物业公司在此次事件中不存有任何过错行为，不应承担原告的经济损失。
但根据实际情况，也并不绝对排除物业公司承担责任的可能性。若在本案中，物业公司在接到楼下业主反映情况后，没有及时采取措施，或者采取消极的不作为，致使楼下业主经济损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的经济损失承担赔偿责任。
物业公司无需为避险行为所造成的经济损失担责。
本案还涉及到紧急避险问题。紧急避险，是指为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已而采取的损害另一较小利益的行为。该行为符合下列条件时，可以成为侵权责任的抗辩事由：(1)危险必须是现实存在的;(2)避险行为必须是在不得已的情况下为之;(3)避险行为不得超过必要的限度，即以避险措施造成的损害应当小于因此而避免的损失。
本案中，物业公司未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障，符合下列条件：(1)楼下业主的损失不断扩大;(2)联系到楼上业主，而楼上业主却置之不理;(3)进入楼上业主家是唯一可行的维修方式，或虽有其他方法，但若采取，则可能造成其他更大的损失;(4)楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失要大。因此，可视为紧急避险。
物业公司在采取紧急避险时，应合理注意采取给楼上业主带来最小财产损害的方式;同时，在入户时，最好有公允的第三方见证。
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百五十六条的规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”因此，楼下业主作为受益人，应对楼上业主遭受的门窗破损损失承担补偿责任;同时，若楼上业主也因此而避免了因水管破裂而使自家财产遭受更大的损失，那么，楼上业主也应自担部分损失。
相邻业主之间负有排除安全隐患的配合义务。
相邻关系，是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系，从权利的角度可称为相邻权，是指二个或二个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益权时享有的要求对方给予必要便利的权利。相邻关系多种多样，相邻权和相邻义务也各不相同，《物权法》对日常生活中最常见的六种相邻权和相邻义务作了规定：(1)用水、排水的相邻权;(2)通行的相邻权;(3)修建建筑物和铺设管线的相邻权;(4)通风、采光和日照的相邻权;(5)不得超标排放污染物和施放有害物质的相邻义务;(6)不得危及不动产安全的相邻义务。鉴于建筑物联体相邻的特殊性，相邻业主之间负有排除安全隐患的责任。本案中，被告林某作为房屋的所有权人，给相邻人造成经济损失，理应承担赔偿责任。
楼上业主下水管道破裂后，若任由污水横流，不仅水浸楼下业主，而且可能给公共管线等带来诸多安全隐患。物业公司在帮助排除隐患时，确需相邻业主予以配合的，应事先说明;在遭其坚决拒绝时，甚至可以向法院要求相邻业主承担相应责任。相邻业主应本着互相理解和配合的心态，积极配合物业公司，排除物业的安全隐患。
(原载于《现代物业·新业主》2010年07期)
