网上一搜索“物业管理和业主”,会跳出上千万条新闻或信息,大多是说物业管理公司和业主的各种矛盾,尽管也有一些提出解决的办法,但这些办法也是建立在基于各种矛盾基础上的“建议”,因此,说大部分物管与业主之间随时处于“敌对”状态,一点也不为过。
对大部分业主而言,“花钱买冤家”似乎正成为众多个人房产拥有者的普遍之痛;“我的物业我做主”的所有者权力正在遭遇物业管理公司的挑战:服务缩水、擅自涨价、收费混乱、车库只售不租、公益收入被侵占、大修基金被挪用、拿业主的物业去创造自己的财富等成为两者之间的主要矛盾。原本定位于服务者角色的物业管理公司,演变成了管理者,甚至统治者。
而物管公司却埋怨业主缴纳物管费不积极,不相信业主委员会,遇事无理取闹,不理解物管公司的工作,很难达成一致意见,维权方式极端,拉横幅,搞串联,影响了其他人的生活。物管公司自己也坦言“只有极少数物业管理和业主之间关系融洽,大多数小区中,则处于对立面”。
即便是利益一致的业主和业委会之间,也难免滋生龌龊,业委会没有定期改选,个别成员为一己私利与物管公司妥协,谈判时放弃基本原则,没有代表大多数业主的利益,造成了业主之间的不信任。
利益平衡被打破,信任关系被撕裂,业主、物管、业委会三方之痛就成了必然现象。自引进物业管理开始,这种痛苦几乎伴随着中国城市化的进程走过了20年,不曾消停。尤其是在本世纪初,物业管理的纠纷达到高潮,被物业抛弃的小区,或者被小区抛弃的物管比比皆是,有数据显示,在部分城市,物业纠纷的案件几乎占据了民事案件的五分之一以上。
事实上,物业管理之痛是城市化进程必然历程,是正常现象,有助于推动城市进步和发展。痛灼之后,开发商开始感受到口碑的力量;痛灼之后,物业公司逐步从管理者回归到服务者的“本性”;痛灼之后,《物权法》、《物业管理条例》等法律法规逐渐诞生。
痛定思痛,反省物业管理和业主、业委会三者之间的痛苦交织,不难发现造成这种痛苦的原因:现行的法律法规还不完善,业主和物管方的消费观念差异巨大,业委会运作不规范,缺乏监督机制和承担民事责任的能力,有利时团结一致,无利时一盘散沙,这些问题,如果没有基本的理解和配合,任何一方解决起来都很困难。
本站报道的阳光会小区存在的“三方之痛”,同样存在以上问题。但笔者认为,要真正结束三者之间的“战争”,必须理性看待这一社会问题,在法制精神和社会契约精神下寻求解决问题的方法,既要讲求严刑峻法,又要讲求公序良俗,体现基本的公民精神。
而要培育这两种精神,必须去除流淌于血液中的小农意识。其一,完善法律法规,使违约的一方能真正受到惩罚;其二,在全社会培养诚信意识,在道德上给予违约者以压力。比如,业主要充分信任自己选出来的业委会,业委会要诚实公正依法履行自己的职责,物管公司则不仅应依法为业主提供优质管理,还要提供温情服务。
物业管理水平关系到小区居民的幸福指数,解决物业之痛,需要居民共同参与,大家一起出主意,想办法,积极建言献策,不断创新物业管理体制,比如,可以把物业管理和社区管理相集合;比如将物业公司股权配送给业主,让广大业主自己参与到物业管理中来;比如由政府部门直接接入对物业公司的监管,建立物业准入或退出考评体系等。惟有创新体制,才能真正建立起平安和谐的生活空间,终结这场难分胜负,两败俱伤的战争。