江苏地区2004年以后开发建设的住宅小区，车辆停放、设备用房等基本都设在地下，从目前地下库、房日常管理情况看，虽然近几年江苏遭遇了暴雨等重大自然灾害，导致一些地下停车库、设备房浸水，车辆、设备受损，但就城市范围而言所占比例很低，所以未能引起地下空间的产权、管理单位和小区业主们的重视，因而在配套排水设施与系统的日常调试、维护和重大自然灾害应急预案、机制等方面，存在了相当大的安全隐患。虽然物业服务企业只负责日常管理，不承担财产损失赔偿责任，但也难逃未按合同履行管理职责的连带赔偿责任。
案例一：地下停车库业主车辆遭水淹，物管赔偿损失
常州市区业主张某于2005年购买了自家所在小区一地下车位(使用权)用于停放的奔驰轿车。2007年7月3日夜降暴雨，小区部分车库被水淹，第二天早晨张某开车时发现车淹在水里，遂通知其投保的保险公司到现场定损。2007年9月11日，奔驰4S店出具一张“车辆损失证明”，证明该辆奔驰轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏贬值损失估算为18万元。
张某为此诉至法院要求小区物业公司赔偿。法院依法委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对轿车贬值进行鉴定，该车贬值损失为96,500元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力情形，且公司已尽到了充分的管理责任，物业公司无需承担赔偿责任。
法院认为，本案天降暴雨，首先有天气预报可预知;其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施或及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。物业公司确实采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主，导致车辆被淹受损，未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿。
针对水浸地下空间的管理改进措施
对于未交付使用的地下停车库、设备房，物业服务企业应严格按照图纸和相关规范要求，认真把好地下停车库、设备房的交接、验收关，真正确保地下停车库的集水坑与自动抽排水系统、设备的数量与质量。同时对地下停车库、设备房出入口路面标高较低，路边截水沟无法截住排走雨水，容易导致雨水倒灌进入地下停车库的情况，要以书面形式建议建设单位采取补救措施，提高入口处标高。
对于已投入使用的地下停车库、设备房，物业服务企业要参照建设单位提供的竣工图，结合相关规范，对地下停车库、设备房的抽、排水系统与设备进行逐一排查，发现存在问题的要及时与建设单位沟通、协商，尽可能争取由建设单位处理解决。凡超过保修期无法由建设单位出资解决的，可根据地下停车库、设备房现有抽、排水系统与设备的实际情况，从满足应对突发性暴雨等自然灾害可能导致的雨水倒灌，确保地下车辆、设备安全的需要，增加抽、排水系统与设备，其费用可以在征得业主大会同意后，从公共维修资金或小区车辆停放费中支出。
根据小区内部雨、污排水管网的排水方向、坡度、标高等情况，结合小区周边市政管网与河道，进行一次全面的检查、测量。凡市政管网与河道影响小区内部雨天排水，容易造成路面积水，雨水倒流进入小区的，物业服务企业可通过向社区、街道办反映，由社区、街道办出面，向相关部门建议，由政府出资对影响小区排水的市政管网、河道改造，以确保小区雨、污排水的畅通。
物业服务企业认真制订地下停车库、设备房各种抽、排水设施设备定期调试、保养与维护和排水系统的清疏计划，由工程管理部门组织工程技术人员与维修工，负责地下停车库、设备房各种抽、排水设施设备的定期调试、保养与维护和排水系统的清疏工作，同时加强跟踪、检查，确保在突发性自然灾害发生时，地下停车库排水系统与设施的完好性。
物业服务企业根据地下停车库、设备房的面积、出入口位置与个数、停放车辆情况、排水系统与设施现状等方面的情况，结合本地历史上最严重的暴雨灾害发生年限、概率与危害程度，制订应对突发自然灾害应急预案，并组织车主与企业全体员工，每季度演习一次，做到警钟长鸣，有备无患。
雨季或暴雨季节来临时，物业服务企业应根据气象部门的预报，在小区主要出入口做好一周天气情况公示、告知工作，结合一周天气情况，调整地下停车库的人员布置，对于预报有可能发生大到暴雨等突发性自然灾害的，要加强地下停车库排水系统与设施的检查与调试以及防、排水物资的准备，同时通知车主启动应急预案机制，共同做好应对突发性自然灾害的准备工作。
针对突发性暴雨天气，容易导致供电线路故障无法供电这一情况，物业服务企业应在地下停车库、设备房配备小型发电机和大功率汽或柴油抽水泵，并贮存一定量的汽、柴油，以确保雨水倒灌时有设备满足抽、排水的需要。
案例二：地下供电设备遭水淹，直接经济损失数百万
2007年7月6日扬州市遭遇特大暴雨，市区大部分地下车库、地下设备房进水，其中“海德公园”小区地下电房严重进水，所有供电设施浸泡水中。虽然小区前期物业管理委托于上海中房物业公司，但就地下供电设备没有另行签订委托管理协议，因而在发生水淹供电设备后，建设单位无理由向物管索赔;工程、设备、土建施工与设备安装单位，同样只承担保修期的维修责任，对突发暴雨灾害所造成的水淹设备等损失，不承担任何赔偿责任。建设单位最后自行承担全部经济损失，约三百万元左右。
水浸地下空间索赔风险的规避方法
目前江苏大部分的物业服务企业只能维持生存或略有盈利，一旦因企业自身管理的原因，导致车辆、设备水淹受损，而被起诉索赔的话，将直接影响企业的生存与发展。因此，规范并加强地下停车库、设备房的管理，规避被起诉索赔的风险，对于物业服务企业来讲是一项长期而又必须做好的重要工作。
通过完善相关合同与协议，如物业管理合同、车辆与设备管理协议等，明确双方各自的权限与责任，从而达到规避车辆、设备受损索赔风险的目的。在合同与协议中应明确强调以下几点：
一是物业服务企业收取的车辆、设备管理费用的用途是用于支付日常管理人员工资和地下停车库、设备房的土建部分与所有设施、设备等方面的维修、维护费用。该费用无论是在购买地下车库、位的业主，还是交了租金租用车库、位的业主，都要缴纳。
二是应特别强调物业服务企业收取车辆停放费用后，只负责地下停车库、设备房的保洁、日常维修、维护与停放车辆的出入、停放通道与秩序的维护、管理，确保地下停车库车行通道的畅通与设备的正常运行，不承担任何保管的责任。车辆、设备协议期间，由非物业服务企业管理方面的原因所造成的车辆、设备受损与被盗，物业服务企业不承担任何赔偿责任。
三是物业服务企业需要进行应对突发自然灾害的演习时，车主必须无条件配合。如发生雨水倒灌尚未危及车辆安全，物管通知车主开出地下车库，但车主不配合造成的车辆受损的，由车主自行承担。
四是少部分车主确需委托物业服务企业保管的，车主可申请委托，双方签订委托保管合同。委托保管的费用，双方协商而定。针对委托保管的车辆，物业服务企业必须安排、落实专人管理，并为每一托管车辆购买保险，其费用从托管费用中扣支，以规避托管车辆失窃、受损索赔的风险。
物业服务企业在规范、加强地下停车库、设备房管理的同时，要认真做好地下停车库、设备房日常管理资料的收集、整理、归档工作，尤其是设施、设备的调试、维护与应急预案、机制、人员配置、应对突发自然灾害演习等方面的文字、图片资料的收集、整理、存档。
将经过检查发现的属于建设单位原因、市政管网原因所致的安全隐患，以及通知建设单位与社区、街道、市政部门要求整改的书面、图片等资料，在收集、整理、存档同时向业主公示。
如天气预报有大到暴雨，物业服务企业在小区出入口张贴紧急通知的同时，通过小区广播、手机短信或电话通知车主，随时做好车辆撤出地下车库的准备，并配合物管共同做好应对突发自然灾害的工作。对张贴的通知要用相机拍摄，留存图片资料存档。
使用设计手段提前防范
地下停车库、设备房在设计时必须考虑到对特大暴雨的预防。除常规设计配置截水沟、集水井、排水系统和排水设施等外，应考虑以下五个方面：
一是地下停车库入口处统一设计增加罩雨棚、开启或拼装式挡水装置;一旦发生特大暴雨，地面雨水倒灌地下车库时，启用挡水装置就能及时有效地控制雨水倒灌，防止车辆受到水淹。
二是通过调整地面绿化、景观等标高，提高地下停车库、设备房出入口的道路标高，提高后的标高应高于小区内最高路面标高40厘米。
三是地下停车库、设备房出入口平坡变换处设计截水沟加集水井(大于2立方米)并配设两套大功率自动排水设备，一旦地面雨水倒灌至截水沟，就能及时抽排到地面排水系统。
四是在地下停车库、设备房出入口处集水井内增设水位自动报警联动装置与自动充电应急备用电源，一旦突发性暴雨倒灌时即使停电都能及时发出警报。
五是在地下停车库、设备房出入口处，应设计备用设备房，用于储放汽、柴油抽水设备、燃料、小型发电机、拼装式挡水装置等应急备用设施。
对已投入使用的地下停车库，由物业管理行政主管部门牵头，组织地下停车库的产权单位与管理单位进行一次彻底检查，对检查中发现未按图纸、规范要求施工，对排水系统、设施等方面存在的安全隐患下发整改通知，并督促必须及时整改到位。
在这里笔者认为对于已使用的地下停车库应在出入口改造、增设拼装式挡水装置，并与水位自动报警装置联动，一旦出现险情就会自动报警，而拼装式挡水装置只需十多分钟就能安装使用，形成一道较为密封的挡水墙。
如遇到部分车主长期在外地，发生险情时物管无法通知或即使通知了也来不及移车，笔者建议物业服务企业为每一个车主配设一个微型密码(可调)式储物保险箱，用于存放车辆备用钥匙，如遇险情需要转移车辆时，可告知并代请亲朋好友或物管人员将车转移。
此外，作为地下停车库、设备房的日常管理单位，物业服务企业应加大企业内部自身的管理。结合所管理的地下停车库、设备房规模与现有排水系统、设施，在制订日常管理措施的同时，必须建立健全一套切实可行的检查、监督、奖惩管理制度，坚持长效管理，做到事前有交待要求、事中有控制措施、事后有检查、奖惩办法，从而确保人员、排水系统、设施等方面满足应对突发自然灾害的需要，杜绝类似上述案例事件的发生，规避车辆、设备水浸受损索赔的风险。
(原载于《现代物业·新业主》2010年第08期/总第159期)
