好来居小区楼层
2010年6月10日深圳市中级人民法院就深圳“好来居”高空抛物案作出终审判决：由好来居大厦北侧的74户业主每户补偿4,000元，总计29.6万元;“好来居”的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。深圳中级法院对“好来居”案的终审判决，虽然是根据《民法通则》第四条的公平原则进行的，但实际上也体现了《侵权责任法》第八十七条规定的立法精神。随着2010年7月1日《侵权责任法》正式实施，高空抛物、建筑物坠落物伤人的责任追究更加明确。如果高空抛物案件找不到肇事者，全楼将“连坐”补偿。“好来居”案随着终审判决的宣告终于尘埃落定，对于物业管理企业而言，判决结果着实让他们松了一口气，但该案引发的道德、法律等各领域的争议却未平息。笔者现从物业服务合同和适用《侵权责任法》的有关规定两个角度对物业服务企业在高空落物损害责任中是否承担责任这一问题进行论述。
物业服务企业作为“管理人”对高空落物损害责任的承担
未履行合同约定
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
从上述规定来看，物业服务企业承担赔偿责任的前提是“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定”并“导致业主人身、财产安全受到损害”。但是，该条规定限定了赔偿对象的范围，即只有导致“业主”人身、财产安全受到损害才赔偿，换言之，非业主的人身、财产安全受到损害并不适用该规定。这一点是符合物业服务合同的相对性特点的，因为只有业主和物业服务企业之间存在服务合同关系。但该条规定显然与现实情况不符合，作为房屋的承租人或借用人等建筑物实际使用人在物业服务企业未能按照合同约定提供服务导致房屋使用人受到人身和财产损害时，如果不能据此要求物业服务企业承担民事赔偿责任，显然有违公平原则。
同样，对于非业主、非实际使用人的第三人因“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定”致使“人身、财产安全受到损害的”，法律也没有明确规定物业服务企业是否应当承担法律责任。这也是深圳“好来居”案件争议的焦点问题之一。根据该案的一审判决认定：被告锦峰物业公司作为涉案建筑(好来居大厦)的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序。同时，《物业管理条例》第四十六条明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告锦峰物业公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。从一审法院的判决书可以看出，一审判决物业服务企业承担赔偿责任有两个理由：一是物业服务企业违反合同约定的义务，二是违反《物业管理条例》第四十六条规定的法定义务。如前所述，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业违反合同约定义务，其只对造成“业主”的人身财产损害承担法律责任。因此，一审法院以此作为一审判决理由之一，本人认为是适用法律不当。因为，作为案件受害人的四年级小学生钟某很显然既不是该小区的业主，也非实际使用人，只是过路人而已。
违反法定义务
从《物业管理条例》第四十六条规定来看，物业服务企业有对违法行为制止的义务和向政府部门报告的义务。如果没有履行报告义务，则应当承担相应的法律责任(包括行政责任和民事赔偿责任)。
《物业管理条例》第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。……”这一条规定物业服务企业有四项义务：一是有应当“协助”安全防范工作的义务，只是“协助”义务;在发生安全事故时有三项义务：采取应急措施的义务;及时向有关行政管理部门报告的义务;协助做好救助工作的义务。这些就是作为物业服务企业的法定义务。一审法院在一审判决书中提及，该起事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。从法定义务的角度来说，我认为一审法院判决物业服务企业承担一定的民事赔偿责任是正确的。据此，物业服务企业只要违反《物业管理条例》第四十六、四十七条规定的法定义务就应当判决物业服务企业承担赔偿责任。
综上两点，从合同约定义务来说，物业服务企业不应当承担责任。但是，从法定义务来说，物业服务企业应当承担责任。那么，一审法院以合同约定义务作为理由判决物业服务公司承担责任属于法律适用错误，而适用法定义务判决物业服务公司承担责任则是正确的。
从《侵权责任法》角度看责任的认定
深圳“好来居”案中，从高空落下的物品是玻璃。根据警方的调查，涉案住户的门窗玻璃均完好无损，因此可以排除是门窗的玻璃因破裂而脱落的可能。那么只能是有人在拾得碎片玻璃后故意或无意将玻璃抛下，或者事先将拾得的碎片玻璃放在窗台或阳台处不慎滑落而下。对此，笔者认为应该具体分析各种可能性后才能确定责任主体。在笔者看来，“好来居”案的关键是确定玻璃碎片究竟是作为《侵权责任法》第八十七条中的被“抛掷物品”还是第八十五条规定的“搁置物”对法律的适用其实尤为关键，也就是说对该案是一起高空抛物案件还是一起坠物案件的定性对责任人的认定十分重要。
第一、玻璃碎片如果是被“抛掷物品”，在难以确定具体的侵权人的情况下，则应当适用《侵权责任法》第八十七条规定，只能由可能加害的建筑物使用人给予补偿。因此物业服务企业不应当承担侵权赔偿责任，也不需要据此承担公平责任和补偿责任，而只能是由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
第二、玻璃碎片如果是“搁置物”，则应当首先考虑适用《侵权责任法》第八十五条规定，作为“管理人”的物业服务企业如果不能证明自己没有过错，那么就应当承担侵权赔偿责任。同时，在玻璃碎片属于“搁置物”的情况下，还应分情况分析。因为很难判断落下的玻璃碎片究竟是从住户自有的窗台或阳台落下还是从共有的公共部分的窗台或阳台落下，因此应当区分情况具体分析：
1、如果玻璃碎片是被搁置在住户自有的窗台或阳台处而落下，作为物业服务企业没法管理到住户自有的空间，在此情况下，应当是由住户承担责任。在没有确定是哪家住户实施的侵权行为的情况下，根据《侵权责任法》第八十七条规定，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
2、如果能确定玻璃碎片是被搁置在共有的公共部位的窗台或阳台处而落下，根据以上的分析，笔者认为应当由物业服务企业承担赔偿责任。因为对共有公共部位的潜在危险，物业服务企业未能及时加以排除而造成了损害后果，此时应当由物业服务企业根据《侵权责任法》第八十五条规定承担管理人的侵权责任。
第三、对于无法确定是“抛掷物”还是“搁置物”，也无法确定玻璃碎片究竟是被搁置在住户自有的窗台或阳台处落下还是从被搁置在共有的公共部分的窗台或阳台落下的情况，根据《侵权责任法》第八十七条规定，如果难以确定具体的侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
(原载于《现代物业》杂志2010年第08期/总第159期)
