创建通向未来的管理公司

根本不存在标准的或者所谓“正常”的费用，也没有“每户价格”。每一座物业和相关的情况都是独一无二的，费用的构成必须对此有所反映。总的来说，管理服务合约是基于双方对物业管理公司担负何种职责和履行它所需时间的清晰的认知而建立的。

任何共管公寓的成功都有一个关键要素，那就是选择一家能够有效处理公寓事务的物业管理公司。然而，选择的过程往往要么是一时冲动，要么是不惜代价，根本谈不上计划和评估。造成这种窘境的原因有三个：

1、发展商方面对管理需求认知的失败，特别是在开发阶段;

2、共管公寓业主董事会缺少经验，并且缺乏为优质服务多付钱的意愿;

3、有资质的共管公寓物业经理自身的缺点。

幸运的是，我们正看到，已经没有几个发展商只是想要盖完一座共管公寓后就逃之夭夭。今天，越来越多的发展商变得精明了，他们认识到如果能给他们所建造的共管公寓的未来延续性管理工作奠定一个好的基础，将对自己建立良好口碑非常有帮助。

共管公寓业主董事会也开始通过参加加拿大共管公寓协会(CCI)和其他组织提供的研修与会议，查阅有关共管公寓的各种文献，吸取有价值的信息，来补缺他们匮乏的经验。大多数情况下业主董事会成员已经住进了共管公寓并在业主董事会和(或)委员会从事服务。亲身体验是最好的老师。

至于有经验的物业经理的缺点——尽管专业化的物业管理公司已经有很多年的发展历史，但直到上世纪八十年代中期，专门从事共管公寓管理的物业管理公司才真正分化出来。虽然实战经验和职业教育已经对这一特定领域的管理公司进行了“催熟”，但是相对于在共管公寓物业开发浪潮里诞生起来的其他专门物业类型的管理公司来说，有经验的共管公寓物业经理人还是太少了。共管公寓的管理是这样一个领域，它要求(经理人)必须对人类行为、物业共有、房地产和公司法、管理基本原理、财会和预算、保险、地基及建筑物维护、沟通技术、时间管理等等有基本的认知。去寻觅、训练和保留拥有足够知识和技能的经理人是需要花费时间的——并且能够支付与此技能相称的薪水，而薪水最终取决于物业费。

共管公寓管理服务的需求形式和对物业费的理解

明确管理服务。将物业管理公司确切的服务勾画出来，并将物业经理和业主董事会的责任区分开是至关重要的。物业费的确定总是建立在取得共识的协议职责的基础上，它非常清楚地描述出将要提供的服务和所有需要支付的费用。查明额外提供的服务和每一项(额外)服务的费用。确定哪些费用可能会增加，怎么增加，为什么。

物业管理公司在本地区内的竞争力为取得回报发挥着重要的作用。对于任何一座共管公寓而言，每一种需要支出的情况都是独特的;费用的结构应当反映出那些独特的情况。

物业经理在核算物业费时应当考虑到以下的因素：

·物业的类型和体量(豪华的、高层的、花园房、联栋排屋、共有要素等)

·设施/配套服务;共用部位的特征

·物业经理在此物业类型上的经验范围

·共管公寓的类型和物理条件(业主专有单位的数量、社区的成熟程度、需要修复的项目、新的建设项目)

·业主董事会的业务熟练程度和董事会的规模大小

·物业状况(好还是差、破败;新还是旧——即所需的管理力度)

·物业的区位(与物业管理公司驻地的距离、与公司其他管理项目的距离、城里还是城外)

·物业的财务状况(内部会计操作、预算或实际支出、专项费用征收历史记录、翻修储备的充裕度、各种报告)

·驻场员工(所需督导和培训师的数量;驻场管理人员)

·所需的办公时间，每月举行会议的次数

·住户人口统计(生命期阶段构成;财富拥有情况;“问题住户”的存在情况)

·未决诉讼和主要的待修工程

·薪金负担、经理人的组合规模

·再投资成本——管理职员的教育和培训、计算机化等

·监督成本

·合理的利润

每一个变量都会对管理服务成本产生作用。这些变量兑换成货币量时，就代表着管理一座共管公寓的成本。

在日常操作之外附加的，还有一些额外和特殊的费用。要为任何一项额外职责对应的回报划出一个费用底限。这些可能包括但不限于额外的业主董事会会议、委员会会议、保单管理费用、为特殊审计和报告所支付的费用、协议变更管理、投资计划、物业留置权与储备基金表格管理、项目管理等，以及计算机存档(系统)启动费、物业资产外貌管理、为调解和仲裁所做的准备、公寓记录存储等等。

经理人应当为其他的额外或非常规的事项作回报预估，例如出席所在区域听证会或其他会议。

根本不存在标准的或者所谓“正常”的费用，也没有“每户价格”。每一座物业和相关的情况都是独一无二的，费用的构成必须对此有所反映。总的来说，管理服务合约是基于双方对物业管理公司担负何种职责和履行它所需时间的清晰的认知而建立的。在谨慎地审视物业的状况和业主董事会的期望之后，物业管理经理的工作将在管理合约中有清晰的界定，每月需要支付的管理费额度也会被很好地核算出来。合同应该包含所有的(条款)规定，这样物业管理公司和共管公寓之间就会相互保护，并且对双方的关系有一个清楚的理解。

(本文由加拿大共管公寓协会CCI授权发表，译/王洋)

(原载于《现代物业》2010年12期/总第171期)