近年来，围绕物业费问题所形成的各种社区矛盾纠纷成为影响我国社会稳定的一个重大问题。北京市作为全国首善之区，在创新物业管理矛盾纠纷的社会化解机制方面进行了积极大胆的探索和努力，新近由北京市住房和城乡建设委员会颁布的《北京市物业服务第三方评估监理管理办法(征求意见稿)》(以下简称“《办法》”)正是这一努力的重要成果。
《办法》一经公布随即引起了业内人士的广泛关注和高度重视。为此，“北京市业主委员会协会申办委员会”(简称“北京业申委”)和清华大学社区问题研究课题组于2010年4月17日共同举办了针对此次征求意见稿的学习研讨会。健翔园小区、新天第小区、新纪元家园、上地西里小区、国兴家园、朝阳园小区、蓬莱公寓等小区业主代表以及清华大学、加州伯克利大学、北京社科院等高校及科研单位的部分师生参加了此次会议。
值得认可的意义
与会专家学者和业主代表普遍认为，《办法》的制订和出台在三个层面具有较大的社会进步意义：
从政府层面来看，第三方评估的出台体现了市场经济条件下政府着力培育和推动市场调节机制的积极尝试和探索，凸显了政府、市场、社会三者之间权限责任有效分离的精神，并从总体上有利于物业费定价机制朝着公开、公平、公正的趋势发展;
从开发商和物业公司来看，第三方评估的出台使得开发商和物业公司在实际的物业服务操作中能够更加有据可依，并能够在一定程度上敦促和加强开发建设单位依法、规范、诚信经营;
从业主层面来看，第三方评估的出台使得业主在前期物业服务阶段能够获取更为公开、透明且质价相符的物业服务(较之先前由开发建设单位单方面确定物业费而言)，同时也为业主应对和解决共有物业纠纷提供了一个渠道。
有待明确之处
在对《办法》的积极进步意义给予充分肯定的同时，与会专家也普遍认为，《办法》还存在一系列问题有待进一步明确和落实。具体而言，大致有以下四大方面的问题：
第三方评估机构问题
1、性质定位。根据《办法》，第三方评估机构的性质定位并不很明确。市场、政府、非政府组织，到底将其定位在哪里?从行文表述上看，第三方评估机构既具有一定的仲裁意味但又不是仲裁机构;既具有一定的选聘职能但又不完全是一个招聘公司;既像一个企业法人单位，但又似乎兼具一定的工商行政管理功能。这种定位的模糊不清，很容易导致第三方评估机构成为政府变相推卸责任、企业变相牟取利润的手段。这种情形值得警惕。与会者普遍认为，第三方评估机构在本质上是一个公权力和私权利之间边界的问题，其核心是业主的共有物权。因此，第三方评估机构的设立和运作必须体现私权利的刚性。同时，也有论者尖锐指出，在法律赋予业主共有权没有真正落实到业主身上的时候，第三方机构评估这个问题很虚伪，是一个伪问题;其根本目的是通过一个貌似公允的第三方评估来评价物业服务的价格标准和服务质量来防止业主主张权利，炒物业公司。
2、社会公信力。既然作为中立的第三方评估机构，其社会公信力如何尤其关键。按照成熟市场经济的经验，作为中立性的评估机构其公信力主要是通过市场竞争和淘汰逐步培育和建立起来的。虽然根据《办法》，第三方评估机构是在政府主导下设立而并非市场自然发育的结果，但仍不乏其现实推动意义。问题是，如果从纯粹的物业服务或物业管理角度来看，《办法》所界定的“第三方评估机构”实质上充满了很强的商业运作的味道，而商业机构事实上在市场经济条件下是很难站在一个道德制高点上进行任何评判行为的。 同时也值得指出的是，第三方评估机构的设立虽然有助于前期物业费的合理定价，但在操作程序上事实上只赋予了开发建设单位作为“委托人”的资格而忽视和剥夺了业主的参与权和议价权。当然，这里涉及到在前期物业服务阶段业主的权利如何能够有效地表达、操作和行使的问题。如果能在前期物业服务阶段充分有效地反映业主的权利，那么第三方评估机构的公信力将更容易并更实质性地得到提升。因为，在当前社区矛盾纠纷结构性失衡的困境下，第三方机构如何真正获取到业主的信任和尊重将是最为迫切和最为关键的一步。
专家数据库问题
1、专家构成。与会者认为，专家数据库在构成上应兼顾各方，实现利益平衡。专家，既可以是前政府公务员、前物业公司高管、前业委会主任或委员，但绝不可以是现职的物业经理、现职的业委会主任或委员。不能存在或明或暗的利益关联，以避免造成公正性的缺失。同时，多数与会者提出，代表业主利益的人应当积极努力、更多地进入到这个专家数据库中，这将有利于切实维护和保障业主的合法权益。
2、专家费用。根据《办法》的界定，第三方评估机构实质上只是一个承担评估业务的平台，而具体的评估工作则须要聘请社会专业人员(即专家数据库中的专家)来完成。这里就涉及到一个专家费用的问题：一是专家费用的具体标准;二是费用获取的公开、公平。与会者认为，应当明确专家的税前收入，要明码标价并公示;专家一定要靠诚信换钱，而绝不能“黑着拿钱”。
3、专家责任。与会者认为，专家的评估行为属于市场性行为，就应当承担相应的法律责任和后果;专家只有承认责任、承担责任，才能保证第三方评估机构的公信力，专家自己也才能有效做到廉洁自律。专家的签字要永远有效，特别是日后发生了纠纷和矛盾之时更要有效。为此，应当设立具体的、可实施的、有约束力的切实可行的办法。
4、专家监督。有与会者提出，业主作为物业服务的最终享有者，应当对专家评估享有发言权。为此，有论者提议可以建立一个由具有相关专业技能和业务知识的业主群体组成一个民间的专家监督组，对第三方评估机构专家的评估过程进行有效监督，这样会对业主更加有公信力。
评估内容及效力问题
与会者一致认为，第三方机构的评估内容只应该是物业服务的价格标准和服务质量，而不涉及业主自主选聘、解聘物业公司。同时与会者指出，《办法》这个文件对市场不具有行政强制力，因此第三方机构的评估结果只具有参考价值，并不具备严格的法律效力。当然，也有业主不无担心地指出，虽然评估结果仅是一个参考，不具法律效力，但是在法庭上，事实上却可能会成为一个依据。
业主最终决定权问题
与会者一致认为，《办法》这个文件应当开宗明义地写明：是否聘请第三方机构评估要由业主决定，即必须通过业主共同决定或业主大会决议来决定是否选聘第三方机构，必须体现业主的最终决定权;第三方机构的评估内容只应该是物业服务的价格标准和服务质量，而不涉及业主自主选聘、解聘物业公司;当第三方评估机构的评估内容与业主共同决定或业主大会决议相悖时，必须以业主共同决定或业主大会决议为准。同时，针对《办法》的具体条文，与会者认为，行文中多处用到(如第七条)的“全体业主”一词应当改为“业主共同决定”或“业主大会决议”，这样才更加规范，并真正切合《物权法》的精神要义。因为，不论是否选聘第三方评估机构，最终决定的并不是“全体业主”，而是“业主共同决定”或“业主大会决议”。
最后，与会者认为，《办法》对于解决当前的社区矛盾纠纷从根本上而言还只是一剂“解表药”，可以治表，但不能治本。物业管理纠纷中所呈现出的诸如楼道打扫得干不干净、垃圾清理得及不及时等问题只是“表象问题”，其本质问题则在于开发商、物业公司，以及与其存在千丝万缕利益关联的某些政府部门和官员所形成的强势分利集团对业主群体的共有物权的侵犯。因此，惟有抓住社区矛盾的根本性问题寻求解决办法，才能真正实现社区的和谐安宁和幸福。
(原载于《现代物业》2010年第05期/总第150期)
