欠费是物管的心头痛，也是物管难的集中体现，作为物管服务与消费价值体现的物管收费价格必须得到供求双方的普遍认可，否则，收费率就会从高到低，至公司难以维持，业主也难以享受到应有的服务。导致欠费的因素很多，不同项目有不同的情况。本文特对具有代表性的某物业公司致业主的公开信作一简析，以引起业内和相关人士的重视和深思。
[公开信]
致XX多层商住楼业主、住户公开信
多层商住楼业主、住户:
你们所住的多层商住楼南坪南路X号、X号等前期物业管理，由我XX物业管理有限公司从1998年3月开始进行物业管理，至今已六年。在此期间，我公司尽力为你们提供了系列配套物管服务，为你们的生活提供了便利。
但是，多层商住楼的物管工作遇到以下问题:
1、多数业主、住户欠费。
按物价局核定，XX多层商住楼的物业管理费为0.35元/平方米·月(其中含日常维修费0.10元/平方米·月)，考虑各种因素我们按最低价0.25元/平方·月收取(暂未收取日常维修费)，但收费仍然十分困难。截至2004年1月底，多层商住楼共入住294户，不欠各项费用的业主、住户仅56户;欠费业主、住户238户，占总住户的81%。其中有70户业主、住户，从入住至今从不交纳物管费。更有甚者连我公司为其垫交的水、电费也不交付。多层商住楼从1999年元月至2004年元月止，共欠物管费103，781.40元，欠前期日常维修费89，000.10元，欠水、电费19，500.30元，欠费合计212，281.80元。
2、共用水管锈蚀、渗漏严重，无法再补，没有资金更换。
由于多层商住楼使用年限已久，供水的共用水管(特别是立管)锈蚀、渗漏严重，现在一碰就破，已经无法修补。由于给水共用立管在业主、住户室内，长期渗漏给住户居住带来不便，同时加大了水费分摊，增加住户负担。我们建议更换为PP—R管。由于业主未交纳住房大修资金，更换费用应由业主承担，每户要承担更换费用300元左右。但是，很多业主不愿承担费用，无法更换。
作为物业管理公司我们是服务性企业，是以服务收费来维持企业的生存。由于收费低廉，全额收齐费用，也只能勉强维持。大额欠费使我公司入不敷出，公司员工工资都难发放，更难再垫支维修费用，企业生存受到威胁。供水管不更换，物业管理也难进行。为此，特致信各位业主、住户:
1、我公司决定从2004年5月1日起对多层商住楼南坪南路X号、X号等不再进行物业管理，届时我公司将撤离。请业主、住户自行另外选择物业管理公司，撤离后的一切后果我公司不承担责任。
2、希各位欠费业主、住户将所欠款项于2004年4月30日前补交到物业管理公司，否则，我公司将用法律手段维护自己的利益。
重庆XX物业管理有限公司
二OO四年二月二十六日
[评析]
该公开信从一个侧面反映了物业管理要实现良性发展并非易事。从笔者了解的情况看，该项目的物业管理进入举步维艰状态至少有以下几点教训:
第一、开发商与物业管理关系不顺，前期物业管理不当延长。
该项目物业公司系开发商组建，为开发商的遗留问题做了许多工作，但在导入物业管理的基础工作方面存在缺陷。如物管方案的科学性不够，向业主的宣传不到位，使小区业主始终形成不了共识，并且前期物管合同到期未能顺利转换，使前期物管超期。
第二、没有建立物业大修资金，甚至连日常维修费也未能及时收取。
按国家相关规定，开发商在售房时应代为归集物业大修资金。物业公司在实施物业管理时，日常维修费应当收取，暂不收取的做法本身就是错误的。由于该项目维修资金不到位，使项目维修工作缺乏基本的经费保障长达六年之久。
第三、没有及时成立业主组织。
该项目由于规模较小，入住业主层次差距较大，加上业主对开发商的一些问题迁怒于物业公司，相关部门管理和指导不及时，使业主组织难以成立，业主大会也开不起来，业主公约和业主议事规则的实施更无从谈起，业主对物业管理公司的支持率不断下降。
第四、与相关行业的责权利关系未理顺，物业公司承担了超过自身业务范围和能力的职责。
对于水电等费用的收取，长期形成的习惯是物业公司无偿代收代交，业主不交时物业公司只能垫支，否则，相关部门会断小区的水电，而不是欠费者的水电。由于维修职责尚未理顺，有些本应由相关垄断行业维修的事项也压在了物业公司头上。《物业管理条例》第五十二条明确规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”笔者认为:本例中给水共用立管应当由自来水公司负责维养和出资才符合《条例》精神。
第五、低层次物管服务和业主长期欠费积累的问题，使物业管理公司的新老更替难以进行。
该项目为新建商品房，但其实际收费标准与旧小区类似。由于没有及时处理欠费问题，导致业主欠费额高达21万多元，平均每户722元。按目前的诉讼规则和成本，追收欠款打官司也难以实施。由于小区不良风气形成，形成问题久拖不决，积重难返。可以预见，新老物业管理公司的交替并非易事。
[相关建议]
从本案的情况看，要想彻底圆满解决已经十分困难，笔者提出以下建议，但愿能够起到“亡羊补牢”的效果。
1.根据国家《物业管理条例》和相关法规的精神，尽早组织业主重新以招标或议标的方式选定物业管理公司和物业管理方案，也可考虑业主自主式物业管理。
2.由街道、居委会和物业主管部门督促业主在与新物业管理单位签订合同前与原物业管理公司了结经济关系，并落实和办理相关资料、公共财产等的交接工作。
3.原物业公司应快刀斩乱麻，控制和停止欠费，迅速止损，做好撤离的相关工作。
4.政府相关部门要加大监管和指导力度，及时进行调解和处理。
5.应尽快组建全市性的物业管理仲裁机构，各级法院应成立小额法庭，使物业管理欠费等纠纷能及时解决。
6.可由政府指导重新划分物管区域，对物业项目进行归并，成立业主大会组织，使业主维权和参与物业管理步入规范化轨道。
7.社会各界要提高对物业管理的认识，加强理论研究和推进政策、法规、环境的改善，为物业管理的顺利推行创建良好的社会环境，主管部门、行业协会、物管企业、业主组织要采取联合行动，扩大物管行业的影响，及时化解物管纠纷，促进物管良性发展。
(本文共同作者贺群英）
